憑借聚焦一二線核心城市和高品質(zhì)產(chǎn)品線的戰(zhàn)略，中國(guó)金茂走出了一條獨(dú)立于行業(yè)低迷的向上曲線。

2025年上半年，中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入251.13億元，同比增長(zhǎng)14%；歸屬母公司凈利潤(rùn)10.9億元，同比增長(zhǎng)8%；實(shí)現(xiàn)毛利40.59億元，同比增幅14%，毛利率達(dá)到16%。

中國(guó)金茂董事會(huì)主席陶天海在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)還在筑底過(guò)程中，但對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)是機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。中國(guó)金茂將全面提升公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，以自身的確定性來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的不確定性。

“改革深化，煥新發(fā)展”是中國(guó)金茂今年的發(fā)展主線。陶天海出任董事會(huì)主席以來(lái)，在戰(zhàn)略、組織與產(chǎn)品三個(gè)維度全面煥新，引領(lǐng)中國(guó)金茂走出了一條通過(guò)產(chǎn)品引領(lǐng)跨越周期的發(fā)展之路。

2025年上半年，中國(guó)金茂簽約銷售額達(dá)到534億元，同比增長(zhǎng)20%，增幅在第一梯隊(duì)中保持第一，排名首次進(jìn)入行業(yè)前10，位列第9位。數(shù)據(jù)來(lái)源于克而瑞

陶天海表示，下半年銷售策略以“一盤一策”為總體導(dǎo)向，新項(xiàng)目力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)價(jià)提量，老項(xiàng)目多措并舉加速去化，尤其加快尾盤現(xiàn)房項(xiàng)目的清盤，爭(zhēng)取量?jī)r(jià)平衡。

他為中國(guó)金茂規(guī)劃了清晰的發(fā)展藍(lán)圖：2025～2027年，通過(guò)極致盤活存量、加速新項(xiàng)目利潤(rùn)貢獻(xiàn)，實(shí)現(xiàn)“活得好”；2028～2030年，實(shí)現(xiàn)全面煥新金茂，使公司成為具有核心競(jìng)爭(zhēng)力、可持續(xù)發(fā)展、健康的企業(yè)。

中國(guó)金茂管理層在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上

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產(chǎn)品力創(chuàng)新突圍

效率提升創(chuàng)行業(yè)新標(biāo)

產(chǎn)品力創(chuàng)新是中國(guó)金茂上半年逆市破局的關(guān)鍵。

面向新市場(chǎng)需求，金茂進(jìn)一步深化了對(duì)“好房子”產(chǎn)品體系的研究，提出了 “一好、兩優(yōu)、三懂、四品”的產(chǎn)品戰(zhàn)略，并發(fā)布了“金玉滿堂”全新四大產(chǎn)品線，精準(zhǔn)覆蓋多元客群需求，深度融合綠色基因與前沿科技。

2025年上半年，“金玉滿堂”四大產(chǎn)品線共有4府、5璞、2滿、3棠集中推出，多個(gè)項(xiàng)目首開(kāi)告罄。

上海潤(rùn)雲(yún)金茂府首開(kāi)當(dāng)日售罄；長(zhǎng)沙湘江金茂府首開(kāi)114套房源售罄，成為6月長(zhǎng)沙單盤銷冠。西安璞逸東方首開(kāi)搖號(hào)熱銷13億元，鄭州璞逸云湖首開(kāi)成為當(dāng)?shù)睾勒N冠。北京金茂滿曜自開(kāi)盤以來(lái)蟬聯(lián)朝陽(yáng)區(qū)普宅網(wǎng)簽套數(shù)冠軍；成都東城金茂曉棠上半年六開(kāi)六罄，成為當(dāng)?shù)噩F(xiàn)象級(jí)紅盤。

上海金茂潤(rùn)雲(yún)金茂府實(shí)景圖

中國(guó)金茂以其特有的央企風(fēng)范跑出了自己的節(jié)奏和流量，產(chǎn)品溢價(jià)能力也隨之提升。

報(bào)告期內(nèi)，金茂住宅平均簽約單價(jià)顯著提升至2.6萬(wàn)元/平方米，較2024年的2.2萬(wàn)元/平方米和2023年的2.1萬(wàn)元/平方米，增幅分別達(dá)18.2%和24%，穩(wěn)占高端改善型需求市場(chǎng)。

在運(yùn)營(yíng)端，中國(guó)金茂展現(xiàn)了驚人的效率提升，再次創(chuàng)行業(yè)新標(biāo)。2024年以來(lái)金茂新獲取的項(xiàng)目平均首開(kāi)周期僅4.8個(gè)月，不僅全部達(dá)成拿地6個(gè)月首開(kāi)的內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)，首開(kāi)平均去化率達(dá)81%。

多個(gè)項(xiàng)目創(chuàng)造了開(kāi)盤熱銷的紀(jì)錄，2025年北京金茂璞宜豐宜項(xiàng)目在拿地后3個(gè)月即完成首開(kāi)，熱銷18億元；北京金茂滿曜、上海江灣金茂府首開(kāi)熱銷距離拿地只過(guò)去4.1個(gè)月和4.7個(gè)月。

北京金茂璞宜豐宜實(shí)景圖

“快開(kāi)盤、開(kāi)好盤”使得中國(guó)金茂自我“造血”能力增強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正周期縮短至11.4個(gè)月，低于12個(gè)月的內(nèi)控目標(biāo)。

隨著運(yùn)營(yíng)更加高效，新項(xiàng)目也實(shí)現(xiàn)了量?jī)r(jià)雙優(yōu)。上半年新獲取的16個(gè)項(xiàng)目首開(kāi)認(rèn)購(gòu)兌現(xiàn)度達(dá)132%，首開(kāi)價(jià)格兌現(xiàn)度104%，平均毛利率將近20%，在市場(chǎng)上走出了獨(dú)立的行情。

“未來(lái)堅(jiān)持極致地做優(yōu)增量，希望經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正周期達(dá)到10 個(gè)月，進(jìn)一步提升經(jīng)營(yíng)效率，提高毛利率水平。”中國(guó)金茂首席財(cái)務(wù)官喬曉潔表示，通過(guò)增量項(xiàng)目堅(jiān)持做一成一，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品好、運(yùn)營(yíng)好、效率好，隨著新項(xiàng)目逐漸坐收，公司整體業(yè)績(jī)會(huì)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。利用兩三年的時(shí)間，將財(cái)務(wù)報(bào)表質(zhì)量進(jìn)行根本性的提升。

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行業(yè)筑底中謀求新發(fā)展

從“活得好”到“活出彩”

在行業(yè)深度調(diào)整的當(dāng)下，從投資和降債兩個(gè)維度來(lái)看，中國(guó)金茂彰顯了攻守兼?zhèn)涞难肫箫L(fēng)范。

2025年上半年，基于“投好投足”的戰(zhàn)略安排，中國(guó)金茂精準(zhǔn)獲取16個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，總土地款492億元。

從拿地策略來(lái)看，中國(guó)金茂的布局邏輯清晰，除聚焦核心城市外，更關(guān)注優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會(huì)。在北京、上海兩個(gè)戰(zhàn)略深耕城市投資324億元，占投資總額的66%。

中國(guó)金茂上半年的拿地戰(zhàn)績(jī)市場(chǎng)有目共睹。

6月27日，中國(guó)金茂集中連發(fā)三張喜報(bào)，上演了“一日連克三城”的精彩戲碼，耗資超50億元在成都、杭州和合肥三城拿地。

此外，中國(guó)金茂善于“合縱連橫”，上半年有12塊土地通過(guò)合作方式取得，包括聯(lián)合保利發(fā)展以87.3億元競(jìng)得北京朝陽(yáng)區(qū)三間房組合地塊，聯(lián)合新加坡慶隆集團(tuán)以89.64億元競(jìng)得上海虹口區(qū)瑞虹新城地塊。

成都東城金茂曉棠實(shí)景圖

截至2025年6月底，中國(guó)金茂總土地儲(chǔ)備約2700萬(wàn)平方米，未售貨值中69%位于華北、華東等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，較2024年底提升6個(gè)百分點(diǎn)。

“我們預(yù)判下半年土地市場(chǎng)表現(xiàn)會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，中國(guó)金茂繼續(xù)秉持雙聚焦策略在核心一、二線城市保持一定的投資強(qiáng)度?！敝袊?guó)金茂高級(jí)副總裁張輝表示，中國(guó)金茂今年的投資目標(biāo)規(guī)模不變，堅(jiān)持聚焦優(yōu)質(zhì)地段與改善產(chǎn)品，并在投資標(biāo)準(zhǔn)上有更高的要求，以滿足客戶需求并實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健回報(bào)。

優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備的“含金量”讓中國(guó)金茂在行業(yè)筑底期有了穿越周期的底氣，這是其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的增長(zhǎng)盤。除此之外，守住底線，恪守安全，體現(xiàn)出中國(guó)金茂的底盤之穩(wěn)。不僅“三道紅線”繼續(xù)保持全“綠檔”，中國(guó)金茂還不斷降負(fù)債“減重”。

在“降短期、升長(zhǎng)期；降境外、升境內(nèi)”的思路下，中國(guó)金茂債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，外幣債務(wù)占比從上年末的25%降至21%，低息開(kāi)發(fā)貸和經(jīng)營(yíng)貸占比提升至41%。

截至報(bào)告期末，中國(guó)金茂的凈債務(wù)為847.44億元，2024年同期為904.65億元；債務(wù)與調(diào)整后資本比率為53%，較上年同期減少23個(gè)百分點(diǎn)。新增融資平均成本僅2.7%，較2024年底下降69個(gè)基點(diǎn)，再創(chuàng)新低。

喬曉潔表示，中國(guó)金茂總體的經(jīng)營(yíng)思路，用做優(yōu)增量帶動(dòng)存量的去化，用發(fā)展來(lái)解決歷史問(wèn)題。財(cái)務(wù)策略上保持債務(wù)規(guī)模相對(duì)穩(wěn)定，可能會(huì)階段性有一點(diǎn)增長(zhǎng)，但總體資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)穩(wěn)中有降。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的2025年上半年，中國(guó)金茂交出了一張值得信賴的中期“成績(jī)單”。但管理層對(duì)行業(yè)形勢(shì)保持清醒認(rèn)識(shí)：“短期來(lái)看行業(yè)仍將處于筑底過(guò)程中。”

為此，中國(guó)金茂提出了“三個(gè)加快，一個(gè)重視”的經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略：以經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流快速回正為核心，加快增量項(xiàng)目去化；以實(shí)現(xiàn)奮進(jìn)任務(wù)為目標(biāo)，加快存量項(xiàng)目盤活；以推動(dòng)意識(shí)轉(zhuǎn)型、業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)型為重點(diǎn)，加快第二曲線打造；重視風(fēng)險(xiǎn)隱患控制。

中國(guó)金茂再次向行業(yè)輸出了一條發(fā)展模式的新路徑，煥新的中國(guó)金茂正在行業(yè)深度調(diào)整期加速前進(jìn)。

值班編委：樊永鋒

流程編輯：溫紅妹

審讀：戴士潮

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