城市與區(qū)域治理研究院蘇志勇/文

2025年上半年，全國土地市場呈現(xiàn)“縮量提質(zhì)、結(jié)構(gòu)性分化”特征。核心一二線城市需求強勁，土地市場熱度不減，而低能級城市受庫存壓力影響，土地市場延續(xù)了“量價雙淡”局面。政策層面，中央政治局會議提出的“優(yōu)化存量商品房收購政策”與土地市場縮量形成聯(lián)動效應(yīng)，促使開發(fā)商轉(zhuǎn)向“以銷定投”，進一步加劇了低能級城市的供地收縮。

從時間維度看，一季度土拍熱度逐月走高，而二季度則略有下滑，與銷售基本面的協(xié)同性密切相關(guān)，體現(xiàn)了房企在當(dāng)前環(huán)境下對利潤確定性的高度重視。展望未來，房地產(chǎn)政策的持續(xù)優(yōu)化將為土地市場提供結(jié)構(gòu)性支撐，但市場全面回暖仍有賴于需求端的實質(zhì)性改善。

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上半年土地市場概況

根據(jù)wind數(shù)據(jù)，2025年上半年全國供應(yīng)土地27879宗，供地規(guī)劃建筑面積130541萬平方米，同比分別下降17%和6.9%。其中住宅用地供應(yīng)4081宗，供地規(guī)劃建筑面積22223萬平方米，同比分別下降42.7%和21.5%。

從成交情況看，上半年成交土地22737宗，成交土地規(guī)劃建筑面積99113萬平方米，同比分別下降8.8%和6.7%。其中住宅用地成交3130宗，成交土地規(guī)劃建筑面積17769萬平方米，同比分別下滑24.6%和5.2%。成交總價11223億元，同比上升4.6%。其中住宅用地成交總價7906億元，同比上升13.7%。樓面價4449元/平方米，同比上升22.2%。溢價率7.5%，同比上升4.1個百分點，住宅用地溢價率10.1%，同比上升6.1個百分點。

從上述數(shù)據(jù)看，土地成交總價、住宅用地成交總價、住宅樓面價、溢價率等指標同比均出現(xiàn)不同程度上升，表現(xiàn)出全國土地市場呈現(xiàn)活躍態(tài)勢，特別是住宅用地出讓金同比增長顯著，主要得益于核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的集中成交。

分城市看，上半年，北京、杭州、成都、上海和南京分列土地成交總價前五，成交總價分別為1082.2億元、1010.8億元、484.5億元、477.2億元和296.0億元。北京僅是今年5月土地成交總價就達到247億元，顯示出強勁的市場需求。

頭部房企，特別是央企國企在土地市場表現(xiàn)積極，尤其是在核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊上，形成了集中競拍的局面，進一步推高了出讓金水平。上半年，保利發(fā)展、濱江集團、中國海外發(fā)展、招商蛇口和越秀地產(chǎn)分列拿地總金額前五，拿地總價分別為356.2億元、263.9億元、205.5億元、183.2億元和61.6億元。保利發(fā)展、中國海外發(fā)展、招商蛇口、濱江集團和合肥城建分列拿地面積（規(guī)劃建筑面積）前五，分別為172.9萬平方米、90.1萬平方米、84.9萬平方米、73.2萬平方米和15.7萬平方米。龍頭房企積極拿地，一方面展現(xiàn)了其強大的資金實力，另一方面也反映出房企對核心城市房地產(chǎn)市場充滿信心。

從時間維度看，土地市場在季節(jié)性因素的作用下，呈現(xiàn)出先揚后抑的特點。第一季度的土地溢價率逐月上升，至3月達到18%的峰值，隨后在第二季度隨著核心地塊供應(yīng)減少以及房企投資態(tài)度趨于謹慎，溢價率有所回落。這一趨勢表明，年初的土地市場熱度主要受到政策預(yù)期和房企補倉需求的驅(qū)動，而時至年中，市場情緒有所分化，部分房企開始放緩拿地節(jié)奏，以應(yīng)對不確定的市場環(huán)境。

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“縮量提質(zhì)”特征明顯

上半年全國土地市場呈現(xiàn)出明顯的“縮量提質(zhì)”特征，在住宅用地上體現(xiàn)尤為明顯，住宅用地規(guī)劃建筑面積同比縮減了21.5%。但是核心一二線城市由于土地資源稀缺性、人口流入穩(wěn)定性和經(jīng)濟增長潛力，使其成為開發(fā)商優(yōu)先布局的重點區(qū)域，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)也明顯增加。

從上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊對土地市場形成強有力的支撐。雖然住宅用地成交面積同比下滑，但成交總價卻上升4.6%，樓面價更是同比上升22.2%，住宅用地溢價率同比也上升6.1個百分點。

雖然核心城市土地供應(yīng)相對有限，但其成交地塊的品質(zhì)較高，吸引了大量資金流入，從而推動了整體溢價率的上升。例如，3月27日成都市錦江區(qū)柳江街道一住宅地塊，以33.47億元總價成交，樓面地價高達4.12萬元/平方米，溢價率更是高達106%；6月19日，錦江區(qū)拍出的另一住宅地塊也以23.26億元成交，樓面地價達3.55萬元/平方米，溢價率達到75.74%；2月8日，鄭州市金水區(qū)一住宅地塊溢價率也達到87%。

一面是大量優(yōu)質(zhì)地塊輪番推出，一面是開發(fā)商“補貨”需求強勁。特別是在大力推動“好房子”建設(shè)的當(dāng)下，位于城市核心區(qū)、配套成熟、規(guī)劃條件明確、容積率適中優(yōu)質(zhì)地塊，成為滿足改善性住房需求的首選。地塊因其稀缺性和高附加值，也成為開發(fā)商爭奪的重點資源。激烈的市場競爭也催生出大批總價和單價地王。2月21日上海市虹口區(qū)拍出的一住宅地塊，樓面地價達到11.75萬元/平方米，溢價率達38.2%；3月18日北京市海淀區(qū)拍出的一住宅地塊，樓面地價也超過10萬元，溢價率達到27.93%。上半年，核心一二線城市樓面地價超過5萬元/平方米的住宅地塊就成交了24宗。總價方面，上半年超30億元的住宅地塊成交超30宗。例如1月2日成交的北京市海淀區(qū)東升鎮(zhèn)一地塊以總價達91.52億元被華潤、中鐵和招商地產(chǎn)聯(lián)合體拿下，另一宗總價超90億元的地塊則被濟南一家房企獲得。

從競爭格局看，央企國企和民營企業(yè)在拿地過程中形成了差異化的競爭模式。央企國企憑借其穩(wěn)定的資金實力和政策支持，傾向于在核心城市獲取大規(guī)模、高價值的地塊，而民企則更注重靈活性，傾向于選擇小型但位置優(yōu)越的核心地塊，以降低投資風(fēng)險并提高開發(fā)效率。

上半年，一線城市土地市場在政策組合拳的推動下呈現(xiàn)出小型化、核心化的趨勢，成交量與樓面價雙升，但市場內(nèi)部存在結(jié)構(gòu)性分化，反映出市場對稀缺資源和優(yōu)質(zhì)地段的偏好。二線城市中，杭州和成都土地市場表現(xiàn)最為活躍。兩座城市作為區(qū)域經(jīng)濟中心，其土地市場的活躍程度不僅反映了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的強勁需求，也體現(xiàn)了投資者對未來城市發(fā)展的信心。特別是在杭州，由于數(shù)字經(jīng)濟和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，吸引了大量人才流入，從而帶動了住房需求的增長，使得土地市場持續(xù)升溫。

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結(jié)構(gòu)性分化持續(xù)

土地市場在不同能級城市間的分化持續(xù)加劇。一線城市土地市場表現(xiàn)出較強的抗壓能力，成為市場修復(fù)的先行者。二線城市土地市場呈現(xiàn)“點狀復(fù)蘇”特征，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加，吸引房企積極競拍。杭州、成都等地土拍熱度較高，成為房企重點布局區(qū)域。三四線城市土地市場延續(xù)疲軟態(tài)勢，推出和成交面積同比持續(xù)縮量，多數(shù)城市以底價成交為主，市場活躍度不足，房企拿地意愿較低。對于多數(shù)三四線城市而言，一方面前期供給過剩，面臨嚴重的去庫存壓力；另一方面土地出讓收入銳減，土地財政壓力逐年加劇。破解土地財政是下一步亟待解決的難題。

從土地供應(yīng)和成交上看，三四線城市中位于長三角、珠三角區(qū)域的城市表現(xiàn)積極，例如位于長三角的嘉興市、金華市供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積均超過2000萬平方米，臺州、佛山、寧波等城市也超過1000萬平方米。在成交面積方面，嘉興也是排在了上半年土地成交的第一位。這類三四線城市依靠核心城市的需求外溢，在產(chǎn)業(yè)、人口等方面具有較強優(yōu)勢。

在住宅用地供應(yīng)方面，多數(shù)三四線城市表現(xiàn)為“量價雙淡”。在列入Wind統(tǒng)計的380個有供地記錄的城市中，276個城市住宅用地成交小于10宗，51個城市住宅用地成交為零。住宅用地成交方面，380個城市中有139個城市成交總價不足1億元，溢價率方面，在有成交記錄的329個城市中，有183個城市溢價率不足1%，其中121個城市溢價率為零。

從土地供需結(jié)構(gòu)上看，一線城市和部分二線城市通過優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，減少低效土地供應(yīng)，增加優(yōu)質(zhì)地塊投放。例如，北京、上海等地推出的小型地塊和低容積率地塊受到開發(fā)商青睞，推動市場信心恢復(fù)。低能級城市則采取“以價換量”策略，通過降低地價吸引開發(fā)商參與。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，有住宅用地成交記錄的329個城市中，130個城市樓面價不足1000元/平方米，多數(shù)地塊以底價成交。

從區(qū)域板塊上看，核心板塊熱度高。一線城市核心區(qū)域如北京海淀、上海內(nèi)環(huán)、深圳龍華等地，土地市場熱度持續(xù)攀升。例如，北京海淀區(qū)樹村地塊以10.23萬元/平方米的樓面價成交，刷新區(qū)域樓面價紀錄。一線城市郊區(qū)及多數(shù)二線城市外圍區(qū)域土地市場較為平淡，成交面積和出讓金增長有限。例如北京五環(huán)外區(qū)域雖有政策松綁，但整體市場熱度仍不及核心區(qū)。

從拿地房企類型劃分看，央企國企繼續(xù)成為土地市場主導(dǎo)，上半年國企央企拿地金額占比達58%。民企拿地金額占比為21%，較2024年有所提升，但遠仍低于央企國企。頭部民企如龍湖、金地、新城控股等在核心城市有少量布局，但整體投資力度有限。例如，成都、杭州等地的優(yōu)質(zhì)地塊中，民企參與度有所提升，但主要集中在局部熱點區(qū)域。

展望未來，房地產(chǎn)政策的延續(xù)性和執(zhí)行力度將成為土地市場走勢的關(guān)鍵變量。考慮到當(dāng)前市場仍處于調(diào)整期，政策基調(diào)預(yù)計將繼續(xù)圍繞“以銷定投”的策略展開，即通過銷售端的恢復(fù)帶動投資端的回暖。在此背景下，“縮量提質(zhì)”將成為主流趨勢，開發(fā)商將更加注重項目的盈利能力和長期價值，而非單純追求土地儲備規(guī)模?？傮w來看，房地產(chǎn)政策的持續(xù)優(yōu)化將為土地市場提供結(jié)構(gòu)性支撐，但市場全面回暖仍有賴于需求端的實質(zhì)性改善。

（此文刊于中國房地產(chǎn)報7月7日11版 責(zé)任編輯 蘇志勇）

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審讀：戴士潮

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