《中國房地產發(fā)展之路》課程被清華大學研究生院列為全校研究生學術與職業(yè)素養(yǎng)平臺課程。課程目標為：

第一，分析中國房地產業(yè)發(fā)展的歷程、面臨的挑戰(zhàn)以及未來的發(fā)展方向，使學生能夠理解房地產行業(yè)發(fā)展的基本制度環(huán)境、商業(yè)邏輯，建構房地產行業(yè)未來的發(fā)展圖景；

第二，為房地產行業(yè)相關領域的未來發(fā)展提供一個分析的框架，也力求為有意愿在相關領域發(fā)展的學生提供未來職業(yè)發(fā)展規(guī)劃的前景指導；

第三，結合理論分析和實踐經驗總結，掌握行業(yè)分析框架，并能將方法論拓展到其他領域未來機會與挑戰(zhàn)的分析中。

上課時間：2025年10月20日(周一) 18:45-22:00

Part Ⅱ20:30-22:00 主題演講

熊林：專業(yè)化住房租賃的探索與自如實踐

第五課：專業(yè)化住房租賃的探索與自如實踐

一、中國長租行業(yè)發(fā)展的過往與現(xiàn)狀

（一）2011-2021，長租行業(yè)蓬勃發(fā)展的十年

2011年至2021年是中國長租行業(yè)蓬勃發(fā)展的十年。《2025中國城市長租市場發(fā)展藍皮書》數(shù)據(jù)顯示，我國租房人口規(guī)模不斷擴大，全國租房人口已近2.6億。在一線及新一線城市，租房需求更加旺盛。相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國重點城市租賃人口比例約為27%，一線城市中該比例達到47.32%，接近半數(shù)人口租房居住。

然而，這一時期的住房租賃市場長期存在產品錯配、服務錯配、品質錯配“三大錯配”問題，供給端多居室房源空置期較長，需求端租客面臨租金壓力。以產品錯配為例，一方面，大量三居室房屋空置期長達45-60天，難以出租；另一方面，最大的租房群體——剛畢業(yè)的大學生，資金有限（當時約2000元/月），卻很難在市場上找到符合預算的合適房源。

伴隨著行業(yè)的蓬勃發(fā)展，以自如為代表的機構化力量通過持續(xù)打磨產品、升級服務、融合科技，致力解決“三大錯配”問題，推動我國一線城市的租房品質達到世界領先水平。截至2021年，自如全國房源管理規(guī)模突破百萬間套，躋身世界前列，租房體驗實現(xiàn)國際領先。

（二）中國居住市場全面邁入存量時代

當前，中國居住市場正在經歷供給結構的深刻轉變，已全面進入存量時代。從供給側來看，全國超過3.5億套存量住房中，房齡30年以上的房源占比超過27%且持續(xù)上升，預計未來15年每年的老化房源將以2%比率遞增。

從需求側來看，一方面是政策層面推動“租購并舉”、建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”的全新導向，另一方面，在全國40個重點城市的租賃市場中，35歲以上的租客占比已攀升至35%以上，較2021年顯著增長了4.9個百分點，成為所有年齡層租客中占比提升最快的群體。

35歲以上租客群體的回流，帶動了改善型居住需求從購房市場流向租房市場，整租型、尤其是多居室整租正在崛起，成為租購并舉形勢下的租房市場新浪潮。

據(jù)中國城市住房租賃智庫數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，全國10個重點城市的長租機構品質整租客源量同比提升55%，其中，整租兩居室客源量同比提升超60%。此外，第三方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年三居室租賃成交占比達27.2%，首次超過一居室。而在一線城市，租賃精裝修房源超過70%，較2021年提升近10%。

居住存量時代下的供需關系新變化，推動住房租賃行業(yè)步入全新發(fā)展周期，更加注重存量住房的改造優(yōu)化和品質提升。

二、機構化對長租行業(yè)發(fā)展的推動作用

（一）以模式創(chuàng)新解決“三大錯配“

2011年，自如首創(chuàng)C2B2C長租模式，以產品、服務、科技一體化的解決方案，有效解決了傳統(tǒng)租房市場“三大錯配”問題，為業(yè)主提供專業(yè)出租服務，為租客提供品質租房產品與服務。

（二）機構化的核心能力：產品、服務、科技、團隊、數(shù)智化能力（以自如為例

全矩陣的品質居住產品體系：分散式合租及整租產品（自如租房旗下自如友家、自如心舍等）、分散式高端居住產品（自如曼舍）、集中式居住產品（自如資管旗下自如里、自如寓、自如友寓等）。

全周期的租住生活服務能力：房屋帶看服務、安全保障服務、房屋維護服務、居住生活服務等。目前，自如已提供帶看服務466萬次，租客信用認證量達108萬，保潔、搬家、維修服務訂單超1億單。

全面數(shù)智化的科技運營能力：自如打造自如APP、自如業(yè)主APP平臺，在業(yè)主端提供免費估價、在線簽約、收益管理等服務，在租客端支持找房、看房、簽約、解約、退租等全流程線上化。同時，自如旗下的藝術智能整裝品牌智愛家依托自如自研的“靈之智能平臺”，實現(xiàn)萬物互聯(lián)、安全守護與智能操控。目前，自如靈之全屋智能覆蓋安全守護、靈動操控、環(huán)保五恒、場景光照、全屋凈水、全時自潔等家庭場景，創(chuàng)造智能化生活空間。

高度協(xié)同的萬人團隊協(xié)作能力：自如員工團隊規(guī)模超萬人，平均司齡4年，平均年齡30歲，本科率近100%。

三、模式質變構建新十年市場發(fā)展新范式

（一）增益租-全新的資產管理服務模式

2021年是自如發(fā)展的關鍵分水嶺。我們主動推動了一場艱難的轉型，將核心模式轉變?yōu)?/span>“增益租”模式。為業(yè)主提供“萬豪”式專業(yè)資產管理服務，實現(xiàn)無差價、無空置期、按管理收益收取管理服務費的專業(yè)資產管理模式，并在2025年實現(xiàn)增益租70%規(guī)模占比。作為標桿性案例，自如增益租模式進入清華經管學院、長江商學院及巴黎HEC商學院的課堂，成為中國機構化住房租賃的成功范式與標準路徑。

（二）“增益”何在

“增益租”模式，一是在裝修層面，自如根據(jù)房屋實際情況進行設計，業(yè)主全面參與裝修過程。全流程數(shù)字化管理，標準工期全透明，業(yè)主可在自如App查看裝修進度。二是在收益方面，收房時，自如會根據(jù)市場和樓盤情況與業(yè)主商定出房價，不論房子出租與否都會支付保底收益，而在市場向好時，超出商定價格的部分將與業(yè)主進行收益分成。

增益租的優(yōu)勢在于：一、讓業(yè)主也參與到房屋的改造過程中，進行監(jiān)督；二、實現(xiàn)了“無差價、無空置期”的透明化；三、做到了業(yè)主租金有保障。

在新模式下，自如重新理順了房屋資產所有者、收益者、運營者、服務者的關系，實現(xiàn)了多方共贏。自如也變成了為業(yè)主閑置房提供全生命周期的房屋資產管理服務者。

雖然轉型過程存在陣痛，但事后證明，這一轉型是“救命”的決策，自如進入了更健康的發(fā)展階段。

四、未來住房租賃行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的核心邏輯

（一）三大核心要素：規(guī)模、密度、質量

規(guī)模是行業(yè)基礎、密度決定運營效率、質量關乎長期價值，三者的平衡與協(xié)同是實現(xiàn)住房租賃行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的核心。沒有一定的規(guī)模，無法形成品牌和效率；沒有密度（房源在區(qū)域上的集中度），運營成本會居高不下；而沒有過硬的產品和服務質量，就無法獲得高的出租率和客戶滿意度。

依托增益租模式，自如在規(guī)模、密度與質量三大維度上建立起綜合領先優(yōu)勢。

增益租模式不僅是自如實現(xiàn)規(guī)模、密度與質量平衡發(fā)展的成功實踐，更是行業(yè)應對存量周期、實現(xiàn)“業(yè)主、租客、從業(yè)者三方共贏”的有效路徑，清晰地定義了中國租住市場機構化、穩(wěn)定與健康發(fā)展的未來方向。

（二）模式和能力質變，構建新十年全周期服務生態(tài)

作為中國最大的機構化住房租賃平臺，自如已發(fā)展成為一家提供買賣、租賃、智能家裝、生活服務等全周期、全鏈條、全球化產品與服務的平臺型企業(yè)，業(yè)務遍及全球5個國家和地區(qū)、30余座城市、1300多個商圈及2.3萬多個樓盤，旗下品牌包括自如租房、自如資管、自如家服、自如曼舍、自如美家二手房等，服務近百萬業(yè)主和超500萬租客。

五、總結

自如先后推動C2B2C長租與增益租兩次模式創(chuàng)新，是國內住房租賃市場中重要的機構化力量。在中國居住市場全面進入存量時代的背景下，自如增益租模式為住房租賃市場的機構化、穩(wěn)定、健康發(fā)展確立了可行路徑。

清華大學土木水利學院院長 吳璟教授 為講課老師頒發(fā)感謝狀

本學期課表

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