《中國房地產(chǎn)發(fā)展之路》課程被清華大學(xué)研究生院列為全校研究生學(xué)術(shù)與職業(yè)素養(yǎng)平臺(tái)課程。課程目標(biāo)為：

第一，分析中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程、面臨的挑戰(zhàn)以及未來的發(fā)展方向，使學(xué)生能夠理解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本制度環(huán)境、商業(yè)邏輯，建構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展圖景；

第二，為房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)領(lǐng)域的未來發(fā)展提供一個(gè)分析的框架，也力求為有意愿在相關(guān)領(lǐng)域發(fā)展的學(xué)生提供未來職業(yè)發(fā)展規(guī)劃的前景指導(dǎo)；

第三，結(jié)合理論分析和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，掌握行業(yè)分析框架，并能將方法論拓展到其他領(lǐng)域未來機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)的分析中。

上課時(shí)間：2025年10月20日(周一) 18:45-22:00

聽課方式：騰訊會(huì)議（提交問卷后，掃描二維碼進(jìn)入課程群）

Part I 18:45-20:15 主題演講

王海民：從“城市服務(wù)” 到 “城市合伙人”—— 物企在城市運(yùn)營的價(jià)值創(chuàng)造

第五課：

從“城市服務(wù)” 到 “城市合伙人”—— 物企在城市運(yùn)營的價(jià)值創(chuàng)造

一、課程背景與企業(yè)基礎(chǔ)介紹

授課主體與核心主題

本次課程圍繞華潤集團(tuán)旗下華潤置地、華潤萬象生活在城市運(yùn)營領(lǐng)域中的業(yè)務(wù)實(shí)踐展開，探討物業(yè)企業(yè)如何基于價(jià)值創(chuàng)造的核心邏輯，從“城市服務(wù)”向 “城市合伙人” 轉(zhuǎn)型的發(fā)展路徑。授課老師結(jié)合政策導(dǎo)向、市場需求與企業(yè)案例，系統(tǒng)解讀城市運(yùn)營的新階段、新方法與新實(shí)踐。

華潤集團(tuán)及旗下相關(guān)業(yè)務(wù)單元概況介紹如下：

華潤集團(tuán)：成立87年（截至2025年），是國務(wù)院國資委監(jiān)管的國有重點(diǎn)骨干企業(yè)，2025年《財(cái)富》世界500強(qiáng)第67位，覆蓋綜合能源、城市建設(shè)運(yùn)營、科技及新興產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)金融、大健康和大消費(fèi)6大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，擁有25大戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單元、22家上市公司，致力于成為大眾信賴和喜愛的世界一流企業(yè)。

華潤置地：華潤集團(tuán)旗下的城市建設(shè)運(yùn)營核心業(yè)務(wù)單元（股票代碼：01109.HK），以“城市投資開發(fā)運(yùn)營商”為戰(zhàn)略定位，構(gòu)建了 “開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)（住宅、公建）+ 經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)（購物中心、寫字樓、酒店）+ 輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù) + 生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)（城市運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、康養(yǎng)）”的“3+1”一體化業(yè)務(wù)組合模式。

華潤萬象生活：華潤置地旗下的物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營服務(wù)商（股票代碼：01209.HK），2020年12月在香港上市，2022年納入恒生指數(shù)成分股，戰(zhàn)略定位為“城市品質(zhì)生活服務(wù)平臺(tái)”，聚焦 “商業(yè)運(yùn)營 + 物業(yè)服務(wù) + 大會(huì)員體系”的“2+1”業(yè)務(wù)模式。截至 2025 年 6 月，“萬象商業(yè)”在營購物中心 125 座（含 14 座重奢 mall），2025 年 H1 零售額 1220 億元，商業(yè)會(huì)員超 6500 萬；“萬象服務(wù)” 在管面積 4.20 億㎡（含 1.27 億㎡城市空間），布局全國 171 個(gè)城市、在管項(xiàng)目數(shù)量1844 個(gè)。2025 年 H1 收入 51.56 億元，毛利 9.69 億元。

二、城市發(fā)展新階段的需求與變革

（一）政策導(dǎo)向：從“增量擴(kuò)張” 到 “內(nèi)涵式發(fā)展”

核心政策脈絡(luò)如下：

2014 年《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》首次明確常住人口城鎮(zhèn)化率60%目標(biāo)，推動(dòng)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶；

2020-2024 年，發(fā)改委多次發(fā)文強(qiáng)調(diào) “提升城市運(yùn)營水平”“推進(jìn)城市運(yùn)營體系現(xiàn)代化”，2024 年目標(biāo)常住人口城鎮(zhèn)化率接近70%；部署現(xiàn)代化都市圈培育行動(dòng)、城市更新和安全韌性提升行動(dòng)；

2025年7月中央城市工作會(huì)議：明確城市工作重心從 “大規(guī)模增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)增效”，以“人民城市”為核心理念，將“城市更新”作為重要抓手，鼓勵(lì)政企合作（PPP、委托運(yùn)營等）。

在發(fā)展進(jìn)程中，黨建引領(lǐng)是實(shí)現(xiàn)城市運(yùn)營體系和運(yùn)營能力現(xiàn)代化的“導(dǎo)航器”、“整合器”、“穩(wěn)定器”：確保戰(zhàn)略方向符合國家導(dǎo)向，打破行政壁壘整合資源，規(guī)避運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)、調(diào)和利益沖突，最終提升市民獲得感、幸福感、安全感。

（二）多方需求：政府、市民、企業(yè)的痛點(diǎn)與訴求

1、政府所需：破解傳統(tǒng)模式瓶頸

效率短板：擅長宏觀規(guī)劃，但缺乏市場化運(yùn)營的專業(yè)人才、靈活機(jī)制（如商業(yè)招商、物業(yè)服務(wù)），需“專業(yè)人做專業(yè)事”；

財(cái)政壓力：基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)依賴財(cái)政，易加劇地方債務(wù)，需運(yùn)營商通過“租金 + 服務(wù)費(fèi) + 廣告”實(shí)現(xiàn)“投資-運(yùn)營-收益-再投資”的良性循環(huán)；

服務(wù)脫節(jié)：公共服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，難響應(yīng)多元化需求，需運(yùn)營商精準(zhǔn)捕捉市民偏好并快速調(diào)整。

2、市民所需：匹配人口與消費(fèi)趨勢變化

人口結(jié)構(gòu)“三化”（老齡化、少子化、家庭小型化）：對(duì)居家養(yǎng)老、適老化改造、托幼、家政需求提升，空間共享成為新趨勢（參考日本經(jīng)驗(yàn)）；

情緒消費(fèi)升級(jí)：情緒消費(fèi)規(guī)模超 2 萬億元，60% Z 世代愿為 “情感共鳴” 付費(fèi)（如 LABUBU 玩偶拍賣 108 萬元），需場景化、陪伴型服務(wù)滿足情緒價(jià)值；

存量空間品質(zhì)提升：全國存量資產(chǎn)超 500 億㎡，普遍運(yùn)營粗放（如多地出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)出租率不足3 成），而建筑平均房齡近 20 年，維修改造、節(jié)能減碳需求迫切。

3、企業(yè)所需：從“物理空間” 到 “賦能型生態(tài)”

企業(yè)不再滿足于單一的“辦公場地”，而需要更加綜合的“空間+服務(wù)”：高效的智慧化運(yùn)營（降本）、產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈接（降低交易成本）、“一刻鐘便民生活圈”（吸引人才，如配套書店、健身房）。

三、物業(yè)企業(yè)的破局之路：城市運(yùn)營的探索與價(jià)值重塑

（一）物企做城市運(yùn)營的核心優(yōu)勢

物業(yè)企業(yè)脫胎于地產(chǎn)業(yè)務(wù)，具備三大核心能力：

空間運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)：熟悉建筑管養(yǎng)、業(yè)態(tài)規(guī)劃，可解決“建設(shè)與運(yùn)營脫節(jié)”痛點(diǎn)（如公共設(shè)施建成后無人維護(hù)）；

資源整合能力：鏈接開發(fā)商、供應(yīng)鏈、服務(wù)商資源，可通過“運(yùn)營 + 服務(wù)”提升項(xiàng)目盈利能力（避免政府單一付費(fèi)的不可持續(xù)）；

市場化機(jī)制：靈活響應(yīng)需求，具備成本控制、標(biāo)準(zhǔn)化流程、技術(shù)創(chuàng)新動(dòng)力（如智慧平臺(tái)應(yīng)用）。

（二）萬象服務(wù)“美好城市”產(chǎn)品體系

萬象服務(wù)堅(jiān)定“城市空間運(yùn)營服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位，以“政府所需、企業(yè)所能”為經(jīng)營理念，為政府、市場和公眾提供全業(yè)態(tài)、全空間、全服務(wù)的運(yùn)營和服務(wù)產(chǎn)品。通過構(gòu)建業(yè)務(wù)生態(tài)、客戶生態(tài)和環(huán)境資源生態(tài)體系，打造城市運(yùn)營生態(tài)圈。

業(yè)務(wù)生態(tài)：

聚焦華潤萬象生活的基礎(chǔ)服務(wù)、增值服務(wù)、空間運(yùn)營、社群運(yùn)營、城市運(yùn)營、城市治理、科技智慧8大運(yùn)營服務(wù)能力，在住宅社區(qū)、寫字樓、城市管家、公園河道、場館公建等各類空間場景輸出專業(yè)化服務(wù)與運(yùn)營。

客戶生態(tài)：

通過業(yè)務(wù)生態(tài)的運(yùn)營服務(wù)能力，面向居民公眾、市場企業(yè)以及政府機(jī)關(guān)（即“三市”：市民、市場、市長）三類服務(wù)對(duì)象進(jìn)行定制化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，提供物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)、城市片區(qū)規(guī)劃、街區(qū)治理、生態(tài)養(yǎng)護(hù)、保賽保會(huì)、雙碳管理等全業(yè)態(tài)、全空間、全服務(wù)的城市運(yùn)營產(chǎn)品。

環(huán)境資源生態(tài)：

憑借華潤萬象生活專業(yè)化、全面化的良好運(yùn)營服務(wù)能力，在各類空間場景中、面向各類服務(wù)對(duì)象發(fā)揮實(shí)效，從而改善城市內(nèi)自然、人文、生活、生產(chǎn)、科教、人口、資金資本、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)各類環(huán)境，促進(jìn)資源的互通互聯(lián)，進(jìn)而提升城市運(yùn)營能級(jí)。

四、華潤城市運(yùn)營實(shí)踐案例

（一）標(biāo)桿案例 1：深圳后海片區(qū) —— 一體化智慧運(yùn)營

項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于深圳南山后海片區(qū)，服務(wù)面積共計(jì) 3.5 平方公里，包含街區(qū)、場館、公園、寫字樓、商業(yè)等多業(yè)態(tài)，攜手南山區(qū)共同打造中國特色社會(huì)主義先行示范區(qū)樣板窗口，服務(wù)35 萬 +辦公群體及消費(fèi)群體。

頂層設(shè)計(jì)：聯(lián)合清華大學(xué)發(fā)布《華潤置地智慧城市白皮書》，構(gòu)建“1個(gè)統(tǒng)籌平臺(tái) + 3大服務(wù)板塊”模式：

1個(gè)統(tǒng)籌平臺(tái)：城市運(yùn)營智慧平臺(tái)（集成 CIM 底座、AI 監(jiān)控、3DGIS 地圖），實(shí)現(xiàn)“看得見（實(shí)時(shí)調(diào)度）、聽得著（群組對(duì)講）、找得到（資源定位）”；

3大服務(wù)板塊：智慧運(yùn)營（智慧平臺(tái)集成、數(shù)據(jù)采集與應(yīng)用服務(wù)、無人接駁車、無人機(jī)巡檢）、綜合服務(wù)（產(chǎn)業(yè)商圈服務(wù)、文化活動(dòng)運(yùn)營）、城市管家（綜合管養(yǎng)、社區(qū)治理、智慧環(huán)衛(wèi)）。

運(yùn)營模式創(chuàng)新

政企協(xié)同：政府放權(quán)街道統(tǒng)籌，華潤承接專業(yè)服務(wù)，形成“街道屬地管理 + 運(yùn)營商專業(yè)服務(wù)”機(jī)制；

資源整合：聯(lián)動(dòng)華潤內(nèi)部（商業(yè)、物業(yè)、文體）與外部（科技公司、策展資源），提供“G 端（政府效率提升）+B 端（企業(yè)生態(tài)賦能）+C 端（市民精準(zhǔn)服務(wù)）”全維度解決方案；

內(nèi)容運(yùn)營：打造“院士講堂”（9 期，20 萬+ 線上觀看）、“咖啡文化周”（20 + 媒體報(bào)道）、深圳灣公共藝術(shù)季，帶動(dòng)商圈客流增長20%、零售額增長 20%。

運(yùn)營成效：獲第六屆“綻放杯”智慧城市專題一等獎(jiǎng)，市容測評(píng)均為 A+，2023 年四季度南山區(qū)第一，輸出 3 項(xiàng)地方管理辦法（如《小型市政工程派單機(jī)制》）。

（二）標(biāo)桿案例 2：溫州龍港 —— 新型城鎮(zhèn)化全域運(yùn)營

項(xiàng)目背景：項(xiàng)目位于全國首個(gè)“農(nóng)民集資建鎮(zhèn)”——溫州龍港市，2019 年撤鎮(zhèn)設(shè)市，是國家新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)。地方政府人員精簡，需專業(yè)運(yùn)營商承接全域的城市運(yùn)營服務(wù)，服務(wù)業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)、辦公、城市陽臺(tái)、公園綠化、市政道路、場館和教育等多種類型。

通過五維賦能策略進(jìn)行打造，樹立全國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)標(biāo)桿：

城市形象升維——打造龍港 “新外灘”（濱江核心區(qū)）

教育資源完善——代建龍港外國語小學(xué)/中學(xué)、龍湖中學(xué)

文體場景更新——建設(shè)運(yùn)營龍港體育中心、青龍湖公園

商業(yè)活力升級(jí)——6個(gè)月建成濱江匯商業(yè)街（50 天開業(yè)）

空間格局革新——城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)一體化（覆蓋 941 萬㎡）

頂層設(shè)計(jì)：通過對(duì)國務(wù)院發(fā)改委規(guī)劃司、清華大學(xué)中國新型城鎮(zhèn)化研究院等機(jī)構(gòu)的訪談，了解新型城鎮(zhèn)化政策戰(zhàn)略背景及新時(shí)期要求。為充分理解并響應(yīng)龍港政府在城市建設(shè)運(yùn)營方面的訴求，組建“政府-企業(yè)”工作專班，明確“規(guī)劃- 建設(shè) - 運(yùn)營” 全周期工作計(jì)劃，整合發(fā)揮五重能力（戰(zhàn)略引領(lǐng)、規(guī)劃建設(shè)、運(yùn)營服務(wù)、組織運(yùn)營、能源管理），助力龍港切實(shí)解決在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)道路上的困難與挑戰(zhàn)。在運(yùn)營模式上涉及三大關(guān)鍵創(chuàng)新：

管理機(jī)制創(chuàng)新：探索政企合作新模式，搭建協(xié)同平臺(tái)，創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展模式，保障了重點(diǎn)區(qū)域戰(zhàn)略引領(lǐng)與落地實(shí)施；

智慧運(yùn)營：搭建龍港智慧環(huán)衛(wèi)平臺(tái)，通過人員軌跡實(shí)時(shí)記錄、環(huán)衛(wèi)作業(yè)線上管理、設(shè)備機(jī)具 7X24 小時(shí)監(jiān)控等助力龍港城鄉(xiāng)環(huán)境運(yùn)營，獲龍港市民和龍港執(zhí)法局相關(guān)單位認(rèn)可，助力環(huán)衛(wèi)中心獲“市委市政府滿意科室”；

全業(yè)態(tài)服務(wù)與運(yùn)營：覆蓋市民中心（保障龍港兩會(huì)等大型會(huì)議）、圖書館（引入國家圖書館資源）、濱江匯（全流程管理、高質(zhì)高效開業(yè)）、學(xué)校（龍湖高中“青春生態(tài)校園”）等各類業(yè)態(tài)的服務(wù)與運(yùn)營。

（三）其他典型案例

深圳粵海街道：23.8 平方公里全域城市管家，提供 14 項(xiàng)服務(wù)（環(huán)境管養(yǎng)、道路巡查、文明宣傳），服務(wù) 170 家上市公司聚集區(qū)；

深圳大沙河生態(tài)長廊：13.7 公里濱水空間，提供生態(tài)維護(hù)（河道綠化）、智慧服務(wù)（智慧公廁、充電座椅）、活動(dòng)運(yùn)營（龍舟賽），打造 “深圳最美景觀河”；

西安奧體中心：“一場兩館” 綜合場館，2020 年全球最佳體育場 TOP10，提供國賽保障、體育服務(wù)，承接演唱會(huì)、大型賽事（如英雄聯(lián)盟總決賽）；

濟(jì)南大學(xué)：服務(wù) 3.8 萬在校生 + 2300 余名教師，覆蓋樓宇秩序、公寓管理、設(shè)施維保，創(chuàng)新 “開學(xué)季生活包”“畢業(yè)市集”“圖書館茶歇區(qū)” 等增值服務(wù)。

五、總結(jié)與啟示

1.城市運(yùn)營的核心價(jià)值：是城市從“外延擴(kuò)張” 轉(zhuǎn)向“內(nèi)涵式發(fā)展” 的核心引擎，通過激活存量資產(chǎn)、提升服務(wù)品質(zhì)、優(yōu)化空間價(jià)值，實(shí)現(xiàn)政府、市民、企業(yè)多方共贏；

2.物企的轉(zhuǎn)型關(guān)鍵：需從“基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)” 轉(zhuǎn)向“科技驅(qū)動(dòng) + 生態(tài)整合”，聚焦 “空間運(yùn)營、社群運(yùn)營、增值服務(wù)”，構(gòu)建全鏈條能力；

3.華潤實(shí)踐的借鑒意義：以“輕資產(chǎn) + 全周期 + 多領(lǐng)域 + 智慧化” 為模式，以 “政企合作” 為抓手，以 “人的需求” 為核心，為中國式現(xiàn)代化城市治理提供可復(fù)制的 “合伙人” 樣本。

清華大學(xué)土木水利學(xué)院院長 吳璟教授 為講課老師頒發(fā)感謝狀

本學(xué)期課表

- END -

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