在行業(yè)深度調(diào)整期，房企的生存法則正被重新審視。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，已發(fā)布2025年中報的TOP50上市房企，歸屬母公司凈利潤合計(jì)-984.83億元，虧損額較去年同期增加323億元。50家房企中，虧損者數(shù)量33家，占比超過6成；營業(yè)收入同比下滑的有36家，占比超7成。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展艱難，民營房企經(jīng)受考驗(yàn)更為嚴(yán)峻，龍湖何以成為疾步穩(wěn)行的行業(yè)優(yōu)等生？

“正確投資的戒條是保持安全邊際?！卑头铺貙?dǎo)師格雷厄姆的這條核心投資原則，成為龍湖現(xiàn)今發(fā)展的最好詮釋。

十幾年前，在依賴負(fù)債驅(qū)動的舊模式下，加大杠桿以擴(kuò)大規(guī)模曾是行業(yè)多數(shù)派的選擇。但龍湖并沒有盲目樂觀，它憑借多年來的財務(wù)審慎態(tài)度，提前布局經(jīng)營性業(yè)務(wù)，對沖行業(yè)發(fā)展不確定性；在行業(yè)陷入周期性調(diào)整時，龍湖審慎自持，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，連續(xù)3年壓降有息負(fù)債超400億元，夯實(shí)穿越周期的安全邊際，奠定長期穩(wěn)健發(fā)展的基礎(chǔ)。

龍湖穩(wěn)健發(fā)展底色，不是憑借地產(chǎn)基本盤單兵作戰(zhàn)，而是開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)等多航道“鐵索連舟”，才能在市場波動時互相賦能、風(fēng)險對沖。在這一點(diǎn)上，龍湖多年前就埋下種子，讓多航道業(yè)務(wù)扎根地下，而今龍湖厚積薄發(fā)，業(yè)務(wù)條線攀搏向上，生發(fā)出新的枝芽。

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安全穩(wěn)健基本盤

每一條內(nèi)生驅(qū)動的航道，均意味著龍湖在收入和利潤結(jié)構(gòu)上的主動權(quán)，通過此消彼長應(yīng)對不同的行業(yè)發(fā)展周期，正如曾經(jīng)高速發(fā)展的開發(fā)業(yè)務(wù)，與如今仍能穩(wěn)健增長的經(jīng)營性業(yè)務(wù)。

站在新發(fā)展模式的起點(diǎn)，龍湖以堅(jiān)定的投資與沉淀，打破了行業(yè)過往負(fù)債與規(guī)模構(gòu)建的二元世界，構(gòu)建起服務(wù)千萬人的“一個龍湖”生態(tài)體系，使得地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、智慧營造等業(yè)務(wù)都位于行業(yè)領(lǐng)先地位。

地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)是龍湖營收的核心支柱。2025年半年報顯示，龍湖上半年實(shí)現(xiàn)合約銷售金額350.1億元，一二線城市銷售占比達(dá)90%，回款率超100%。

高能級城市是龍湖地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的主戰(zhàn)場，上半年中龍湖扎根的23座城市銷售進(jìn)入當(dāng)?shù)豑OP20，15座城市躋身TOP10（數(shù)據(jù)來源龍湖2025年半年報），北京龍湖·觀萃等項(xiàng)目逆勢熱銷，印證了產(chǎn)品力與市場需求的精準(zhǔn)匹配。

北京龍湖·觀萃是龍湖在產(chǎn)品創(chuàng)新、好房子打造上的示范項(xiàng)目之一。規(guī)劃設(shè)計(jì)上，龍湖·觀萃使用全國“好房子”設(shè)計(jì)大賽的北京賽題——業(yè)內(nèi)院士專家從176份參賽方案中嚴(yán)苛篩選出7份一等獎，龍湖最終選定北京住宅設(shè)計(jì)院“生活協(xié)奏曲·未來理想社區(qū)”方案，以“真題、真賽、真建”的標(biāo)準(zhǔn)，扛起全國首個“好房子”設(shè)計(jì)理念落地的使命。

龍湖·觀萃實(shí)景示范區(qū)實(shí)拍圖

肩負(fù)探索行業(yè)新模式的重任，龍湖·觀萃一步步將“好房子”理念照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。憑借超群的產(chǎn)品力，龍湖·觀萃一舉斬獲2025年昌平區(qū)年度銷冠，7、8月再奪昌平區(qū)銷售金額與套數(shù)雙料冠軍。（數(shù)據(jù)來源天朗研究院）

好房子不只是好規(guī)劃、好設(shè)計(jì)，更要好實(shí)踐、好落地。當(dāng)前的龍湖·觀萃，以超3萬平方米實(shí)景全域開放，讓“好房子”以完整、可觸、可感的形態(tài)呈現(xiàn)在北京市場面前，涵蓋雙口袋公園、社區(qū)大門、商業(yè)街區(qū)、風(fēng)雨連廊、園林景觀、架空層泛會所、實(shí)體樣板間等核心社區(qū)場景，讓好房子成為眼見為實(shí)的答案。

龍湖·觀萃實(shí)景示范區(qū)實(shí)拍圖

收縮投資尺寸，保持產(chǎn)品創(chuàng)新和好房子打造，是當(dāng)前龍湖地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的著重點(diǎn)。從2025年上半年來看，龍湖期初現(xiàn)房合計(jì)壓降近80億元，存量資產(chǎn)半年已盤活11個項(xiàng)目，累計(jì)盤活住商土儲128億元。這份財務(wù)健康度，成為龍湖好房子兌現(xiàn)的底氣，也為其保留了龐大的經(jīng)營性業(yè)務(wù)盤面。

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切換增長引擎

任何一個周期性行業(yè)，經(jīng)歷規(guī)模從18萬億元滑落至9萬億元，都注定是一場不可逆的深刻變革。尤其是身處周期的第四年，房企集體面臨著存量時代生存的現(xiàn)實(shí)問題。

而龍湖的答案，除了優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)和正向經(jīng)營性現(xiàn)金流構(gòu)成的基本盤之外，還有運(yùn)營+服務(wù)業(yè)務(wù)構(gòu)成的內(nèi)生動力引擎作為增長盤。

很早之前，在房企普遍沉浸于開發(fā)業(yè)務(wù)時，龍湖就開始注重經(jīng)營性業(yè)務(wù)的發(fā)展，并系統(tǒng)化展開了全面鋪排，時至今日，僅在商業(yè)運(yùn)營這一航道，累計(jì)投資額就已超過千億元。

2025年上半年，龍湖的正向盈利很大程度得益于經(jīng)營性業(yè)務(wù)的持續(xù)穩(wěn)健增長，期內(nèi)龍湖經(jīng)營性業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了132.7億元營收，以及約40億元的核心凈利潤，不僅成為利潤的主要貢獻(xiàn)者，在集團(tuán)營業(yè)收入的貢獻(xiàn)占比也達(dá)到22.6%。

經(jīng)營性業(yè)務(wù)中，截至2025年上半年末，龍湖商業(yè)累計(jì)已開業(yè)89座購物中心，整體出租率96.8%，報告期內(nèi)營業(yè)額、日均客流均保持兩位數(shù)增長，在下半年還將開業(yè)10個左右全新項(xiàng)目，并持續(xù)推進(jìn)商業(yè)老項(xiàng)目改造，保證項(xiàng)目領(lǐng)先的資產(chǎn)回報率。

龍湖商業(yè)華北區(qū)域率先開展了一輪商業(yè)項(xiàng)目優(yōu)化改造實(shí)踐。9月~10月，北京長楹天街對場內(nèi)進(jìn)行集中改造，包含地磚重新鋪設(shè)、連橋及悶頂天花改造、標(biāo)準(zhǔn)走道燈光改造等；北京房山天街創(chuàng)新空間利用形式，打造秋日花海。同時全國天街還與華為進(jìn)行品牌聯(lián)動打造數(shù)碼節(jié)，集中資源投入促發(fā)門店業(yè)績強(qiáng)爆發(fā)。

房山天街天臺花海實(shí)拍圖

資產(chǎn)管理航道是龍湖運(yùn)營業(yè)務(wù)的又一重點(diǎn)。尤其是長租公寓品牌龍湖冠寓，截至2025年上半年，累計(jì)開業(yè)12.7萬間房源，整體出租率95.6%，成為龍湖經(jīng)營性業(yè)務(wù)新業(yè)績增長點(diǎn)。

龍湖冠寓項(xiàng)目多為存量項(xiàng)目改造，比如龍湖冠寓北京熙悅天街店，就是由存量項(xiàng)目改造而來。這一項(xiàng)目所在的綜合體，是榮獲2024北京城市更新最佳實(shí)踐獎的熙悅天街·熙悅薈，總體量約17.4萬平方米，自2021年9月竣備后即成為閑置國有資產(chǎn)，2023年4月啟動更新改造工程，其中42地塊更新改造為自主運(yùn)營租賃住房，引入龍湖冠寓品牌，今年7月正式開業(yè)，為更多城市青年提供理想居所。

龍湖冠寓熙悅天街店公區(qū)實(shí)拍圖

從“低效洼地”到"智慧高地”，龍湖產(chǎn)城業(yè)務(wù)依托自身運(yùn)維能力盤活一座”老舊汽配城“，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合與區(qū)域重塑。為做好精細(xì)化運(yùn)營，龍湖藍(lán)海引擎產(chǎn)業(yè)園在保證樓宇的正常運(yùn)行基礎(chǔ)更致力于提升服務(wù)品質(zhì)。不僅每月定期舉辦園區(qū)活動，更不斷豐富創(chuàng)新。比如8月舉辦“童行職場”萌娃探班活動以及9月底聯(lián)合特斯拉舉辦“賽博越野車"巡展,為入駐企業(yè)鏈接頂尖科技，賦能前瞻視野，做好軟性服務(wù)支撐。

智慧營造是基于龍湖三十余年全業(yè)態(tài)建造運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)及行業(yè)領(lǐng)先的數(shù)字科技能力，生發(fā)而來的全業(yè)態(tài)、數(shù)字化“一站式解決方案”。近期，龍湖龍智造在北京業(yè)務(wù)動作頻頻，龍湖恩祥·凌雲(yún)頌，是昌平新中芯的首個新規(guī)雙會所奢宅，目前營銷中心及美學(xué)樣板間盛放；而順義城央首個新規(guī)“好房子”項(xiàng)目龍湖·宸翰，于首開便迎來熱銷盛況，當(dāng)日勁銷8.6億元，進(jìn)入到10月份，項(xiàng)目持續(xù)熱銷，累計(jì)銷售金額已突破15億元大關(guān)，成為龍湖在京的又一好房子標(biāo)桿。

龍湖·宸翰開盤現(xiàn)場

可以看到，龍湖的非地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)開始全面開花，且每一項(xiàng)非地產(chǎn)業(yè)務(wù)均遵循著質(zhì)量與規(guī)模兩個邏輯有序推進(jìn)。通過品質(zhì)、能力、口碑提升，再自然而然帶動自身發(fā)展是龍湖過往最熟悉的路徑。

在新周期之下，第二增長曲線上，熟悉的齒輪再一次開始扭動。

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長期主義價值兌現(xiàn)

在龍湖業(yè)務(wù)藍(lán)圖中，昂揚(yáng)向上的數(shù)字指標(biāo)是顯性價值，隱于業(yè)務(wù)線中的仍是以客戶為中心的品牌使命。即便是在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新周期后，龍湖也未拋棄這一核心基因，而是將其與業(yè)務(wù)鋪展和市場需求相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)了品牌理念的現(xiàn)代化演進(jìn)。

地產(chǎn)開發(fā)方面，過去“善待你一生”的理念更多體現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)的園林、貼心的物業(yè)服務(wù)等具體觸點(diǎn)上，而在新時代，這份“善待”則被賦予了更豐富的內(nèi)涵：它意味著提供一個更安全、更健康、更智能、更可持續(xù)的居住空間，從而真正實(shí)現(xiàn)對客戶全生命周期的關(guān)懷。

物業(yè)管理是龍湖"善待你的一生"理念落地的"最后一公里"。2025年下半年，華北大區(qū)物業(yè)圍繞"社區(qū)煥新"與"業(yè)主關(guān)懷"兩大主線，推出石材煥新專項(xiàng)行動，19個項(xiàng)目同步啟動，讓社區(qū)"逆齡生長"。同時，華北區(qū)域聯(lián)動北京30余個社區(qū)，舉辦堅(jiān)守11年的龍民節(jié)活動，通過情感鏈接構(gòu)建"鄰里共同體"，讓"善待"從"對房子的維護(hù)"延伸至"對人的關(guān)懷"。

龍湖龍民節(jié)實(shí)拍圖

房地產(chǎn)終將從“開發(fā)時代”邁向“服務(wù)時代”。當(dāng)企業(yè)思考的不再是建多少樓，而是如何讓建筑中的生命更美好，這才是真正的可持續(xù)發(fā)展。

從半年報的穩(wěn)健業(yè)績，到龍湖多航道的創(chuàng)新實(shí)踐，龍湖用行動證明：在行業(yè)轉(zhuǎn)型期，唯有堅(jiān)守"以客戶為中心"的價值導(dǎo)向，將品牌理念轉(zhuǎn)化為可感知的產(chǎn)品與服務(wù)，才能實(shí)現(xiàn)長期發(fā)展。華北區(qū)域的每一個項(xiàng)目、每一次改造、每一場活動，都是"善待你的一生"理念的具象化——它不是一句口號，而是龍湖對"空間"與"人"關(guān)系的深刻理解。

在時間的長河中，龍湖那些為“善待”付出的成本，終將轉(zhuǎn)化為堅(jiān)不可摧的品牌信任與生生不息的發(fā)展動能。在冰冷的經(jīng)濟(jì)周期與鋼筋水泥之間，唯有人性的溫度，才是穿越迷霧的永恒坐標(biāo)。

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審讀：戴士潮

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