北京市五環(huán)外套數(shù)限購(gòu)政策放松后，市場(chǎng)上"好房子"項(xiàng)目去化表現(xiàn)亮眼，尤其是北五環(huán)外高端項(xiàng)目持續(xù)領(lǐng)跑，改善性住房需求放量。

目前北京樓市急劇分化，政策效應(yīng)在有熱銷(xiāo)基因的項(xiàng)目上體現(xiàn)更加明顯。大量五環(huán)外購(gòu)房需求的調(diào)研結(jié)果都指向了樓盤(pán)改善品質(zhì)以及改善住房背后的產(chǎn)業(yè)布局，因此五環(huán)外改善市場(chǎng)回暖背后，產(chǎn)業(yè)強(qiáng)區(qū)的板塊優(yōu)異性功不可沒(méi)。

九三閱兵的重頭戲是“無(wú)人化”“智能化”的作戰(zhàn)裝備，這些智能科技就像10年前的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)一樣，是國(guó)家關(guān)注的重點(diǎn)。朱辛莊板塊站位北京“三城一區(qū)”規(guī)劃中的未來(lái)科學(xué)城西區(qū)，自身就是產(chǎn)業(yè)強(qiáng)區(qū)，同時(shí)毗鄰中關(guān)村生命科學(xué)園，通過(guò)北清路科創(chuàng)發(fā)展軸承接北京海淀區(qū)中關(guān)村科學(xué)城的海量人才。

人們因事業(yè)機(jī)遇和生活愿景來(lái)到這里又住在這里，其價(jià)值認(rèn)同感遠(yuǎn)超環(huán)線數(shù)字。

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產(chǎn)業(yè)作壓艙石穩(wěn)定房?jī)r(jià)

一個(gè)區(qū)域有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐，購(gòu)房需求和完善配套便會(huì)隨之而來(lái)。

北京市2017年9月提出“三城一區(qū)”規(guī)劃，朱辛莊板塊占位未來(lái)科學(xué)城西區(qū)，是“三城一區(qū)”戰(zhàn)略中的關(guān)鍵部分，據(jù)了解，朱辛莊板塊聚焦新一代信息技術(shù)和智能制造，區(qū)域內(nèi)高端人才云集。

朱辛莊板塊產(chǎn)業(yè)布局。

產(chǎn)業(yè)給朱辛莊板塊帶來(lái)了什么？從后者的發(fā)展進(jìn)程中可見(jiàn)一斑。

從朱辛莊板塊乘地鐵2站地即可到西二旗，和海淀科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)最強(qiáng)的區(qū)域接駁，因此早期的朱辛莊有大量人口居住，例如領(lǐng)秀慧谷等小區(qū)。但由于產(chǎn)業(yè)配套不足，一度被視作“睡城”，商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套相對(duì)滯后。

直到未來(lái)科學(xué)城產(chǎn)業(yè)規(guī)劃進(jìn)駐，朱辛莊開(kāi)始以產(chǎn)業(yè)配套和交通優(yōu)勢(shì)吸引關(guān)注。

后來(lái)，在朱辛莊板塊蓬勃發(fā)展的未來(lái)科學(xué)城企業(yè)具備了強(qiáng)大的創(chuàng)新能力和市場(chǎng)影響力，聚集了大量科技人才，他們帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)。

在朱辛莊控規(guī)文件中也可以看到，朱辛莊板塊達(dá)成現(xiàn)階段規(guī)劃目標(biāo)是在2035 年，屆時(shí)板塊規(guī)劃就業(yè)人口約5.03 萬(wàn)人。產(chǎn)業(yè)集群帶來(lái)的高知高收入人群聚集，能直接拉動(dòng)區(qū)域消費(fèi)和稅收，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。

目前，多處企業(yè)辦公樓處在建設(shè)階段，釋放出朱辛莊板塊產(chǎn)業(yè)建設(shè)仍保持活力的信號(hào)。

板塊內(nèi)已投產(chǎn)的企業(yè)有小米、紫光、中公教育、慧聰網(wǎng)、諾誠(chéng)健華、中軟國(guó)際等數(shù)字經(jīng)濟(jì)及生物醫(yī)藥重點(diǎn)企業(yè)等，近200家公司，而紫光科技園、中軟中國(guó)區(qū)總部都還在建設(shè)中，未來(lái)朱辛莊板塊還會(huì)持續(xù)有更多大型企業(yè)進(jìn)駐，區(qū)域發(fā)展仍處上升通道，房?jī)r(jià)有向高點(diǎn)攀升的可能。

大量在朱辛莊板塊購(gòu)房的業(yè)主都懷揣著信心而來(lái)，這份信心來(lái)自于隨著產(chǎn)業(yè)入駐而逐漸完善的看得見(jiàn)的配套。

經(jīng)過(guò)近年來(lái)的快速發(fā)展，板塊內(nèi)生活配套一應(yīng)俱全。交通方面，昌平線、8號(hào)線雙軌運(yùn)營(yíng)，還有更多規(guī)劃正在落地，如有19號(hào)線、S15號(hào)線雙軌規(guī)劃，以及北清路全面施工改造工程，該工程將大大緩解京藏高速的交通壓力，提升海淀區(qū)、昌平區(qū)的出行效率；商業(yè)上有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、超級(jí)合生匯；醫(yī)療有積水潭醫(yī)院等2家三甲醫(yī)院；直線1公里內(nèi)有北京一零一中12年制學(xué)校和9年一貫制兩所學(xué)校作為教育配套。

從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的樓市尤其關(guān)注供需平衡，有需求的板塊則價(jià)值更穩(wěn)，朱辛莊板塊價(jià)值的確定性一是來(lái)自于它與北京海淀區(qū)的強(qiáng)連接帶來(lái)的穩(wěn)定需求；二是自身產(chǎn)業(yè)即未來(lái)科學(xué)城西區(qū)高素質(zhì)人才的購(gòu)房需求在朱辛莊匯集。

未來(lái)科學(xué)城區(qū)位交通圖。

作為北京市海淀北職住平衡板塊，朱辛莊享受產(chǎn)城融合+資源聚合雙重紅利，坐擁大量住房需求和完善配套，在昌平南乃至整個(gè)昌平區(qū)的地段優(yōu)質(zhì)性對(duì)比中都更勝一籌。

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土地供應(yīng)節(jié)制穩(wěn)定預(yù)期

2024年住建部《關(guān)于做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃編制工作的通知》?提出，建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，朱辛莊板塊也在通過(guò)控制新增土地供應(yīng)貫徹“以人定房、以房定地、以房定錢(qián)”這一原則。

朱辛莊板塊供地十分克制，2021年后供應(yīng)的涉宅用地僅4宗，這4宗地塊打造的房產(chǎn)項(xiàng)目均達(dá)成熱銷(xiāo)。

目前，朱辛莊在供地方面表現(xiàn)出的克制與其他區(qū)域的供地策略形成鮮明對(duì)比。自2024年，各區(qū)土地供應(yīng)開(kāi)始放量，部分區(qū)域僅2025年上半年涉宅用地供應(yīng)就超過(guò)了2024年整年，市場(chǎng)上總有更優(yōu)質(zhì)的地塊出現(xiàn)。新拿地的樓盤(pán)在地段和產(chǎn)品方面更受追捧，這樣一來(lái)區(qū)域內(nèi)新盤(pán)極易形成拉踩效應(yīng)。

再看朱辛莊板塊，當(dāng)前可供開(kāi)發(fā)的涉宅用地，只有近期由產(chǎn)業(yè)用地改為居住用地的0055地塊。該地塊規(guī)模不大，約3萬(wàn)平方米，按板塊的主流戶型建面計(jì)算，土地供應(yīng)后至多會(huì)增加300套房源。同時(shí)，該地塊位置素質(zhì)要略弱于未來(lái)之境項(xiàng)目，預(yù)測(cè)后續(xù)產(chǎn)品將會(huì)以小面積剛需為主。

當(dāng)視角放大到昌平南，區(qū)域內(nèi)再難產(chǎn)生像朱辛莊板塊這樣產(chǎn)業(yè)、配套、交通軌道、區(qū)位全能占優(yōu)的片區(qū)了。

當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商拿地積極性不高，為了成功出讓土地，政府需要在各個(gè)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)板塊拿出優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，以確保后期房源銷(xiāo)售順暢。此次0055地塊改變土地性質(zhì)以便后期供應(yīng)，更說(shuō)明政府是經(jīng)過(guò)深思熟慮做出的選擇。

正因如此，也從側(cè)面證明了朱辛莊板塊的價(jià)值是受到土地供應(yīng)方即政府相關(guān)部門(mén)認(rèn)可的。

從成交方面來(lái)看，朱辛莊板塊的確有日光盤(pán)基因，從最早的龍湖云璟，到2021年的越秀星樾、再到大華啟宸府，都是開(kāi)盤(pán)即售罄。由于熱盤(pán)頻出，據(jù)統(tǒng)計(jì)朱辛莊板塊在售新盤(pán)不超過(guò)600套，去化周期短，去化能力可見(jiàn)一斑。

房?jī)r(jià)方面克而瑞數(shù)據(jù)顯示，朱辛莊新房成交均價(jià)也長(zhǎng)期保持在6萬(wàn)元/平方米左右，明顯高于昌平區(qū)整體均價(jià)，展現(xiàn)出優(yōu)質(zhì)的板塊價(jià)值。

值得一提的是，在0055地塊改變土地性質(zhì)之前，昌平區(qū)南部的東小口巨無(wú)霸地塊已從第5批擬供地清單中下線，相比之下，顯示出朱辛莊板塊土地價(jià)值是能夠受到認(rèn)可的。

即使東小口地塊位置更靠近5環(huán)，仍無(wú)可避免地遭到冷遇，這說(shuō)明沒(méi)有開(kāi)發(fā)商對(duì)該地塊有意向。據(jù)推測(cè)開(kāi)發(fā)商意向弱是由于地塊體量過(guò)大，足足能夠開(kāi)發(fā)4000～5000套房源，而以當(dāng)前樓市的客戶量，很難再消化如此多的房源供應(yīng)。去化壓力過(guò)大，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)正是不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。

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“好房子”改善需求堅(jiān)挺

5環(huán)外限購(gòu)政策放松后，市場(chǎng)上"好房子"項(xiàng)目去化表現(xiàn)亮眼，尤其是改善性住房需求放量。

朱辛莊板塊唯一一個(gè)好房子項(xiàng)目中海未來(lái)之境，目前開(kāi)盤(pán)已滿月，截至發(fā)稿，網(wǎng)簽90套，草簽預(yù)定10套。其中，8月份完成網(wǎng)簽40套，成交面積0.45萬(wàn)平方米，月內(nèi)成交金額合計(jì)2.77億元，一舉拿下昌平8月商品住宅成交金額+面積榜雙料冠軍。

從成交數(shù)據(jù)中可以看到，新政過(guò)后中海未來(lái)之境熱銷(xiāo)以大戶型為主。

中海未來(lái)之境三居起步，天然篩選出改善客戶。四個(gè)主力戶型中，頂配129㎡戶型首開(kāi)房源最少，成交占比反而很高。整個(gè)3#樓2單元129平方米房源基本售罄。近日，項(xiàng)目緊急加推了3#樓1單元129平方米戶型和1#樓109平方米戶型，承接大戶型購(gòu)房需求的同事時(shí)，新加推樓棟的價(jià)格也在穩(wěn)定增長(zhǎng)。

據(jù)介紹，大戶型購(gòu)房人群當(dāng)中有一部分是在海淀區(qū)或者昌平南工作的金領(lǐng)，他們需要在工作單位附近買(mǎi)房子，完成職住平衡的需求。另外一部分則是將價(jià)格不夠穩(wěn)定的內(nèi)城老房子賣(mài)掉，重新進(jìn)行資產(chǎn)配置的高凈值人群。他們?cè)谙拶?gòu)放松后來(lái)到5 環(huán)外尋找優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，中海未來(lái)之境正是他們的選項(xiàng)。

中海未來(lái)之境不僅有周邊產(chǎn)業(yè)配套保駕護(hù)航，還在產(chǎn)品打造上銳意進(jìn)。項(xiàng)目以“輕智能、美學(xué)、收納、人性化”四大維度為核心，從用材到工藝，從標(biāo)準(zhǔn)到細(xì)節(jié)，通過(guò)精工打磨，重新定義精裝住宅的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。

步入屋內(nèi)，其視覺(jué)體驗(yàn)呈現(xiàn)極簡(jiǎn)風(fēng)格。全屋低飽和木色搭配仿玉石大板磚，溫潤(rùn)自然與純凈質(zhì)感相得益彰，營(yíng)造舒緩雅致的空間基調(diào)。極窄門(mén)套與通高門(mén)設(shè)計(jì)，弱化邊界感，延伸視覺(jué)縱深感，呈現(xiàn)“無(wú)邊界”的極簡(jiǎn)視覺(jué)。隱藏式收口工藝，墻面與地面、柜體與天花銜接處采用無(wú)縫處理，整體線條干凈利落。

中海未來(lái)之境精裝效果圖。

進(jìn)一步觀察，可以發(fā)現(xiàn)中海未來(lái)之境的用心，處處通過(guò)精裝工藝彰顯精工細(xì)節(jié)。

防水石膏板天花，平整度高且防潮耐用，避免傳統(tǒng)吊頂?shù)钠唇涌p隙；圓角檢修口與弧邊穹頂天花，柔和過(guò)渡空間棱角，減少生硬感，提升整體協(xié)調(diào)性；大量長(zhǎng)虹玻璃、夾絲玻璃的使用，讓業(yè)主所觸皆品質(zhì)，增添居住美感體驗(yàn)。

中海未來(lái)之境從居住本質(zhì)出發(fā)，以42項(xiàng)人性化細(xì)節(jié)重構(gòu)品質(zhì)生活，讓每一處設(shè)計(jì)都精準(zhǔn)匹配生活場(chǎng)景，打造更安全、更便捷、更健康的人性化居所。

智能感應(yīng)夜燈入戶即亮，告別摸黑找開(kāi)關(guān)的尷尬。隱藏式金屬收邊條消除傳統(tǒng)過(guò)門(mén)石高差，防絆倒更安全；石墨靜音戶內(nèi)門(mén)搭配磁吸靜音條關(guān)門(mén)聲最低輕至35分貝；柜頂內(nèi)部鏡面處理，方便業(yè)主通過(guò)觀察鏡面找物品。給予業(yè)主安全便捷的無(wú)感守護(hù)。

更貼心的是“收納全配齊”。全屋交付柜體約10500升，相當(dāng)于300個(gè)登機(jī)箱，后續(xù)可擴(kuò)容至20500升，相當(dāng)于586個(gè)登機(jī)箱，滿足全家收納需求。全部精細(xì)化分區(qū)設(shè)置，每處空間均科學(xué)規(guī)劃，避免雜亂。廚房櫥柜專(zhuān)設(shè)米糧區(qū)、調(diào)料區(qū)、小家電抽屜；家政柜配備抽拉晾衣桿、玄關(guān)有外衣懸掛區(qū)，讓收納更高效。不用再為“收納設(shè)計(jì)”費(fèi)腦筋。

眼下新房高得房率政策窗口期已過(guò)，但中海未來(lái)之境是政策窗口期內(nèi)報(bào)規(guī)的項(xiàng)目，因此“黑科技”面積更大，在陽(yáng)臺(tái)+飄窗的組合下，105～112平方米戶型得房率約83%～88%，97平方米戶型得房率約達(dá)到90%。這在持續(xù)“高熱紅溫”的朱辛莊，尤其是在“好房子”政策收緊的當(dāng)下，或許起步即巔峰。

朱辛莊板塊占據(jù)“資源型改善”優(yōu)勢(shì)，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升，吸引力高于昌平更外圍板塊，新政后板塊市場(chǎng)表現(xiàn)良好，市場(chǎng)活躍度更高。從中長(zhǎng)期來(lái)看，中海未來(lái)之境圈層純粹，距離軌道、產(chǎn)業(yè)、配套更近，隨著未來(lái)科學(xué)城建設(shè)推進(jìn)、海淀產(chǎn)業(yè)外溢，以及區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施不斷完善，將進(jìn)一步提升項(xiàng)目居住品質(zhì)。同時(shí)，高凈值人群的聚集將優(yōu)化區(qū)域人口結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供穩(wěn)定需求。

值班編委：樊永鋒

流程編輯：溫紅妹

審讀：戴士潮

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