中房報(bào)記者 梁笑梅丨北京報(bào)道

9月8日，瑞安建業(yè)以1億港元代價(jià)向武漢天源物業(yè)旗下公司出售旗下物業(yè)管理業(yè)務(wù)，這筆交易背后折射出房企在行業(yè)寒冬中的艱難抉擇。

標(biāo)的公司瑞安物業(yè)管理服務(wù)有限公司2024年收入達(dá)2.32億元，但稅后凈利潤(rùn)僅640萬(wàn)港元，呈現(xiàn)“大而不強(qiáng)”的窘境。

交易協(xié)議中暗藏對(duì)賭條款：若核心項(xiàng)目瑞安中心物業(yè)服務(wù)合同未能于2027年底續(xù)約，買(mǎi)方有權(quán)要求現(xiàn)金補(bǔ)償。這筆交易預(yù)計(jì)為瑞安建業(yè)帶來(lái)4700萬(wàn)港元凈收益，所得款項(xiàng)將用于緩解集團(tuán)上半年8300萬(wàn)港元的虧損壓力。

中指研究院華南分院總經(jīng)理、華南城市研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張化學(xué)表示：“物業(yè)公司已成為瑞安建業(yè)利潤(rùn)率很低的板塊”，而同策研究院宋紅衛(wèi)則認(rèn)為，“瑞安的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重心不斷向內(nèi)地轉(zhuǎn)移?！?/span>

關(guān)于瑞安建業(yè)出售旗下物業(yè)管理業(yè)務(wù)，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者致電瑞安建業(yè)和武漢天源物業(yè)管理有限公司，截至發(fā)稿前，未得到回復(fù)。

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財(cái)務(wù)困境下的斷臂求生

瑞安建業(yè)此次出售決定背后，是嚴(yán)峻的財(cái)務(wù)壓力與低效資產(chǎn)并存的現(xiàn)實(shí)。標(biāo)的公司截至2024年末凈資產(chǎn)3325萬(wàn)港元，卻以1億港元成交，表面看是一筆溢價(jià)交易。但細(xì)究其盈利能力和行業(yè)地位，這筆交易更像是對(duì)不良資產(chǎn)的處置。中指院張化學(xué)直言：“雖然物業(yè)收入占據(jù)集團(tuán)半壁江山，但0.27%的利潤(rùn)率根本無(wú)法支撐其持續(xù)發(fā)展?！?/span>

上半年8300萬(wàn)港元的虧損，成為壓垮駱駝的最后一根稻草。瑞安建業(yè)急需現(xiàn)金回血，而出售物業(yè)板塊是最快速的變現(xiàn)方式。宋紅衛(wèi)算了一筆賬：“6.5倍市盈率的出售價(jià)格高于行業(yè)平均水平，這筆交易可立即帶來(lái)9200萬(wàn)港元現(xiàn)金流入，有效緩解現(xiàn)金流壓力?！敝档米⒁獾氖?，交易設(shè)置了嚴(yán)格的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，最遲需于2026年3月完成，反映出瑞安建業(yè)對(duì)資金到位的急迫性。

更深層次的問(wèn)題在于物業(yè)管理行業(yè)的整體困境。香港物管市場(chǎng)面臨人工成本持續(xù)上漲、服務(wù)費(fèi)增長(zhǎng)停滯的雙重?cái)D壓。瑞安物業(yè)雖然管理著瑞安中心這樣的地標(biāo)項(xiàng)目，但其過(guò)度依賴單一項(xiàng)目的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，使抗風(fēng)險(xiǎn)能力大打折扣。

交易協(xié)議中的對(duì)賭條款更是暴露出買(mǎi)方對(duì)項(xiàng)目續(xù)約的擔(dān)憂——若2027年瑞安中心合同無(wú)法續(xù)約或合同總額不足2000萬(wàn)港元，賣(mài)方需支付現(xiàn)金補(bǔ)償。這種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁機(jī)制，凸顯出標(biāo)的資產(chǎn)未來(lái)盈利能力的不確定性。

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物業(yè)賽道的價(jià)值重估

瑞安建業(yè)的出售決定，亦折射出房企對(duì)物管業(yè)務(wù)價(jià)值的重新評(píng)估。宋紅衛(wèi)指出，瑞安近年地產(chǎn)業(yè)務(wù)重心不斷向內(nèi)地轉(zhuǎn)移，此次出售香港物業(yè)資產(chǎn)是“優(yōu)化資源、聚焦核心”的戰(zhàn)略選擇。與多數(shù)房企分拆物管板塊獨(dú)立上市的趨勢(shì)相反，瑞安選擇徹底退出，背后邏輯值得深究。一位資深物業(yè)分析師稱(chēng)：“物業(yè)行業(yè)雖曾被視為現(xiàn)金流穩(wěn)定賽道，但當(dāng)前同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，增值服務(wù)探索艱難，資本估值已回歸理性。部分企業(yè)選擇退出而非堅(jiān)守，實(shí)為對(duì)行業(yè)前景的理性判斷?！?/span>

另一方面，交易買(mǎi)方武漢天源物業(yè)的介入，暗示內(nèi)地物管企業(yè)正尋求跨境布局。香港市場(chǎng)雖成熟度高，但潛力仍被看好，尤其是與內(nèi)地資本聯(lián)動(dòng)可能帶來(lái)的協(xié)同效應(yīng)。然而，瑞安物業(yè)高度依賴單一項(xiàng)目（瑞安中心）的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，能否在易主后實(shí)現(xiàn)突破尚存疑問(wèn)。宋紅衛(wèi)提醒：“跨區(qū)域管理需應(yīng)對(duì)文化差異、監(jiān)管合規(guī)等挑戰(zhàn)，買(mǎi)方需具備強(qiáng)大的整合能力?！?/span>

從行業(yè)視角看，瑞安案例揭示了物管行業(yè)的兩極分化：頭部企業(yè)通過(guò)科技賦能與多元化服務(wù)提升利潤(rùn)率，而中小玩家則陷入價(jià)格戰(zhàn)與成本困局。上述資深物業(yè)分析師強(qiáng)調(diào)：“未來(lái)物管行業(yè)將加速洗牌，要么做大規(guī)模形成生態(tài)壁壘，要么深耕細(xì)分領(lǐng)域建立專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，‘平庸中間態(tài)’企業(yè)最難生存?！?/span>

瑞安建業(yè)的退出，或許只是行業(yè)整合浪潮中的一環(huán)，但其對(duì)賭協(xié)議與低利潤(rùn)現(xiàn)狀，無(wú)疑為同行敲響了警鐘——物業(yè)板塊不再是房企的“安全墊”，若缺乏戰(zhàn)略升級(jí)，甚至可能拖累整體業(yè)績(jī)。

值班編委：樊永鋒

責(zé)任編輯：李紅梅 溫紅妹

審讀：戴士潮

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