房企債務(wù)重組進(jìn)入關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，9月10日，龍光境外債重組迎來(lái)重要突破。

據(jù)龍光集團(tuán)發(fā)布的境外債整體重組方案重大進(jìn)展公告，公司已與債權(quán)人小組就境外債重組達(dá)成修訂協(xié)議，對(duì)整體CSA（整體債權(quán)人支持協(xié)議）作出對(duì)公司境外債權(quán)人及其它持份者整體有益的若干修訂，該修訂協(xié)議于2025年9月9日簽署并生效。

對(duì)比1月份推出的原方案，本次條款修訂將短期票據(jù)、長(zhǎng)期票據(jù)對(duì)應(yīng)的底層項(xiàng)目及資產(chǎn)設(shè)立資產(chǎn)信托用于抵債，將剩余債務(wù)納入轉(zhuǎn)股選項(xiàng)，擴(kuò)大轉(zhuǎn)股選項(xiàng)規(guī)模，原方案中的現(xiàn)金選項(xiàng)條款及6港幣/股的加權(quán)平均轉(zhuǎn)股價(jià)則保持不變。

總體來(lái)看，這是一個(gè)對(duì)債權(quán)人更具吸引力的升級(jí)方案，兩處優(yōu)化相輔相成，債權(quán)人被賦予擁有更多元的選擇和更高的安全墊，無(wú)疑將增加債權(quán)人參與重組的意愿。

值得關(guān)注的是，公司管理層在此次公告中首次明確：經(jīng)修訂整體重組方案生效后，公司境外債務(wù)負(fù)擔(dān)將徹底解決，從而得以建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的資本結(jié)構(gòu)，大幅增加公司凈資產(chǎn)總額和每股凈資產(chǎn)值。同時(shí)，將進(jìn)一步促進(jìn)公司內(nèi)部生產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，保障各利益相關(guān)方的權(quán)益。

這是龍光境外債重組的關(guān)鍵一步，也是民營(yíng)房企化解債務(wù)問(wèn)題的又一個(gè)模式創(chuàng)新。

從龍光方面了解到，自出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以來(lái)，龍光核心團(tuán)隊(duì)始終保持穩(wěn)定，在逆境中積極作為，對(duì)公司走出困境充滿信心。

過(guò)去幾年，龍光在“穩(wěn)經(jīng)營(yíng)、保交房”等各項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)也均有效落實(shí)，為企業(yè)解決債務(wù)問(wèn)題、把握新一輪行業(yè)機(jī)會(huì)夯實(shí)了基礎(chǔ)。

此次，龍光修訂境外債重組方案，深度整合了現(xiàn)金選項(xiàng)、資產(chǎn)信托抵債、股票等多類核心資源，堪稱當(dāng)前市場(chǎng)上重組資源最多、最具誠(chéng)意的方案之一，不難看出龍光在推動(dòng)債務(wù)重組上的不懈努力。

正是因此，今年以來(lái)，龍光的境內(nèi)外債務(wù)重組進(jìn)程較為順暢，成為行業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)。

目前，龍光境內(nèi)債券重組加快落地，不僅為整體境外債重組的持續(xù)推進(jìn)筑牢堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，更對(duì)加快境外債重組進(jìn)程形成積極助力。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，今年初，龍光整體境外債務(wù)重組方案獲得超過(guò)80%債權(quán)人支持并簽訂整體CSA，此次經(jīng)修訂后的條款更好地契合了市場(chǎng)需求，吸引了更多投資人對(duì)債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)信托表現(xiàn)出濃厚興趣，預(yù)計(jì)經(jīng)修訂后的重組方案支持率將有望進(jìn)一步提升。

01

“資產(chǎn)信托”創(chuàng)新模式出爐

在這一輪房企債務(wù)重組中，市場(chǎng)化處置機(jī)制與“工具箱”的逐步成熟，疊加房企在制定重組方案的努力與創(chuàng)新，獲得了較為積極的市場(chǎng)反響。

以龍光為例，其基于行業(yè)現(xiàn)狀與公司現(xiàn)有資源條件，主動(dòng)探索優(yōu)化重組方案的創(chuàng)新舉措，便讓眾多債權(quán)人看到了龍光的決心與努力。此次境外債重組方案條款修訂最引人矚目的創(chuàng)新，當(dāng)屬“資產(chǎn)信托抵債”模式在行業(yè)境外債重組方案中的首次應(yīng)用。

根據(jù)公告，該資產(chǎn)信托選項(xiàng)由兩大部分組成——其一是“境外項(xiàng)目資產(chǎn)信托選項(xiàng)”：龍光將境外項(xiàng)目相關(guān)權(quán)益作為抵債資源，設(shè)立境外項(xiàng)目資產(chǎn)信托；其二是“外商投資項(xiàng)目資產(chǎn)信托選項(xiàng)”：公司還將以若干個(gè)外商投資項(xiàng)目相關(guān)權(quán)益作為抵債資源，分別設(shè)立若干個(gè)外商投資項(xiàng)目資產(chǎn)信托。

“資產(chǎn)信托抵債”模式的應(yīng)用，直擊當(dāng)前房企債務(wù)重組兩大痛點(diǎn)：回收確定性與未來(lái)收益。通過(guò)創(chuàng)設(shè)資產(chǎn)信托抵債模式，龍光相當(dāng)于為債權(quán)人設(shè)立了專門(mén)的“資產(chǎn)池”，該模式將債權(quán)與項(xiàng)目資產(chǎn)直接掛鉤，擺在債權(quán)人眼前的，是更加清晰的“資產(chǎn)信用”與回收預(yù)期，既保障了基本回收，又保留了資產(chǎn)價(jià)值上升的潛在收益。

柏文喜表示，龍光境外債重組設(shè)立資產(chǎn)信托模式，是對(duì)其境內(nèi)債券重組成功經(jīng)驗(yàn)的借鑒。選擇此選項(xiàng)的債權(quán)人，將自動(dòng)成為對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的信托受益人，享有相關(guān)資產(chǎn)的全部收益。該選項(xiàng)設(shè)計(jì)進(jìn)一步強(qiáng)化了債權(quán)人的利益保障，提高了債務(wù)回收的可預(yù)期性和確定性。

02

提升“債轉(zhuǎn)股”選項(xiàng)規(guī)模

從當(dāng)前房企債務(wù)重組案例看，債權(quán)人往往訴求各異，因此，房企能否設(shè)身處地為債權(quán)人著想，盡量滿足不同債權(quán)人訴求，多管齊下找到彼此的“最優(yōu)解方案”，是債務(wù)重組方案得到認(rèn)可與通過(guò)的重要因素。

相比1月份的原方案，龍光此次還同步提出了“擴(kuò)大債轉(zhuǎn)股”選項(xiàng)。根據(jù)公告，經(jīng)修訂條款將提升強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債選項(xiàng)的規(guī)模，以滿足更多境外債權(quán)人的轉(zhuǎn)股需求。

債轉(zhuǎn)股選項(xiàng)的轉(zhuǎn)換對(duì)價(jià)為：每100美元面值的債權(quán)，可轉(zhuǎn)換為100美元的強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債；期限為2年，加權(quán)平均實(shí)際轉(zhuǎn)股價(jià)為6港幣/股。

這一調(diào)整，徹底改變了原方案中債權(quán)人可能被強(qiáng)制分配至留債選項(xiàng)的情況，轉(zhuǎn)而通過(guò)持有股權(quán)共享公司未來(lái)價(jià)值提升的潛在收益。

換句話說(shuō)，債權(quán)人可避免被動(dòng)分配，主動(dòng)去提升資金靈活性與選擇權(quán)，此舉為龍光的資本市場(chǎng)價(jià)值修復(fù)釋放了積極信號(hào)。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，公司提升債轉(zhuǎn)股選項(xiàng)的規(guī)模，可以為債權(quán)人帶來(lái)多重好處：一方面，重組完成后，龍光徹底解決境外債務(wù)負(fù)擔(dān)，資本市場(chǎng)對(duì)公司股票的投資價(jià)值認(rèn)可度將進(jìn)一步提高，境外債權(quán)人有機(jī)會(huì)共享公司未來(lái)價(jià)值提升的潛在收益，獲得更高的投資回報(bào)；另一方面，賦予了債權(quán)人更大的靈活性和主動(dòng)性，使其能依托公司股票作為港股通標(biāo)的獲得更好的流動(dòng)性、更靈活的套現(xiàn)通道。

03

龍光：全力推進(jìn)境內(nèi)外債務(wù)重組

在公告中，龍光促請(qǐng)尚未加入整體CSA的境外債權(quán)人盡快加入經(jīng)修訂整體CSA，以此可享有整體CSA規(guī)定的“早鳥(niǎo)同意費(fèi)”，即同意債權(quán)人所持境外債務(wù)本金總額的 0.125%。

作為房地產(chǎn)企業(yè)在債務(wù)重組過(guò)程中采用的一種激勵(lì)機(jī)制，“早鳥(niǎo)同意費(fèi)”同樣體現(xiàn)了房企在化債上的主動(dòng)性和誠(chéng)意，對(duì)加速重組亦會(huì)起到促進(jìn)作用。

市場(chǎng)普遍認(rèn)可，龍光此次境外債重組方案的優(yōu)化，是其整體債務(wù)重組戰(zhàn)略的關(guān)鍵一環(huán)。

今年，龍光全力推進(jìn)境內(nèi)外債務(wù)重組事宜，并取得重要進(jìn)展。截至公告日，龍光旗下共計(jì)21筆境內(nèi)公司債券及資產(chǎn)支持證券重組方案，成功獲得投資人投票通過(guò)，全部債券表決悉數(shù)提前通關(guān)。從龍光方面了解到，當(dāng)前，龍光正推進(jìn)債券持有人對(duì)重組選項(xiàng)的選擇與分配，全面落實(shí)境內(nèi)債券重組后續(xù)工作，以確保重組計(jì)劃順利完成。

龍光不僅展示出了企業(yè)誠(chéng)意以及強(qiáng)大的執(zhí)行力，境內(nèi)債重組的順利推進(jìn)也為境外債權(quán)人注入了極大信心。同時(shí)，通過(guò)“首創(chuàng)資產(chǎn)信托模式+擴(kuò)大債轉(zhuǎn)股規(guī)?！眱?yōu)化方案，還為行業(yè)化債提供了新的參考樣本。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2025年8月，全國(guó)違約房企已超77家，但取得實(shí)質(zhì)性重大突破的案例仍不算多。

今年以來(lái)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)仍是政策核心，其中推動(dòng)房企加快債務(wù)重組、重返經(jīng)營(yíng)正軌是關(guān)鍵一環(huán)。龍光等房企債務(wù)重組取得重大進(jìn)展，為企業(yè)解決債務(wù)問(wèn)題、把握新一輪行業(yè)機(jī)會(huì)夯實(shí)了基礎(chǔ)。

值班編委：樊永鋒

流程編輯：劉亞

審讀：戴士潮

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