越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)及執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)（左二）、越秀地產(chǎn)副董事長(zhǎng)、總經(jīng)理及執(zhí)行董事朱輝松（右二）、越秀地產(chǎn)聯(lián)席總經(jīng)理及執(zhí)行董事江國(guó)雄（左一）、越秀地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)曾志釗（右一）

越秀地產(chǎn)又一次展現(xiàn)了突出的逆周期成長(zhǎng)能力。

8月27日，越秀地產(chǎn)發(fā)布的中期業(yè)績(jī)顯示，上半年，在行業(yè)持續(xù)調(diào)整、成交總量收縮的背景下，該公司實(shí)現(xiàn)615億元的合同銷售額，同比增長(zhǎng)11%，成為T(mén)op10房企中僅有三家實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的房企之一，增速排名第二。期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入475.7億元，同比大幅增長(zhǎng)34.6%，連續(xù)7年保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。

值得關(guān)注的是，在規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，越秀地產(chǎn)還兼顧了財(cái)務(wù)的安全健康，上半年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入41億元，加權(quán)平均借貸成本則降至3.16%?；谶@些優(yōu)異表現(xiàn)，該公司獲惠譽(yù)上調(diào)評(píng)級(jí)展望，并成為目前行業(yè)內(nèi)唯一躋身標(biāo)普投資級(jí)評(píng)級(jí)的地方性國(guó)企。分析人士認(rèn)為，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)接連看好越秀地產(chǎn)，不僅有助于該公司進(jìn)一步鞏固發(fā)展優(yōu)勢(shì)，亦為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)注入了寶貴的信心。

里昂證券也在8月份上調(diào)了越秀地產(chǎn)的目標(biāo)價(jià)，并維持其“跑贏大市”的評(píng)級(jí)。該機(jī)構(gòu)強(qiáng)調(diào)，作為國(guó)資內(nèi)房開(kāi)發(fā)商，越秀地產(chǎn)融資優(yōu)勢(shì)顯著、銷售表現(xiàn)強(qiáng)韌、土地儲(chǔ)備持續(xù)改善，預(yù)期明年起銷售逐步回穩(wěn)將推動(dòng)盈利回升。

截至6月末，越秀地產(chǎn)已經(jīng)達(dá)成了全年銷售目標(biāo)的51%，該公司管理層表示，下半年將繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，有信心完成1205億元的銷售目標(biāo)。

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精準(zhǔn)投資驅(qū)動(dòng)業(yè)績(jī)逆勢(shì)增長(zhǎng)

上半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于企穩(wěn)修復(fù)的發(fā)展階段，全國(guó)新建商品房銷售面積同比下降3.5%，商品房銷售金額同比下降5.5%。受大環(huán)境影響，房企的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)亦面臨較大壓力。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，上半年，TOP100房企銷售總額為18364.1億元，同比下降11.8%，各陣營(yíng)房企銷售額均有下降。其中，TOP10房企銷售額均值為893.8億元，同比下降13.2%。雖然銷售下滑是行業(yè)普遍現(xiàn)象，但也有部分企業(yè)實(shí)現(xiàn)了逆市上行，如，越秀地產(chǎn)便是Top10房企中實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的三家房企之一。得益于強(qiáng)勁的銷售表現(xiàn)，上半年，該公司穩(wěn)居行業(yè)第一梯隊(duì)，名列第8。

“來(lái)之不易。”談及上半年優(yōu)于行業(yè)均值的正增長(zhǎng)，越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)有感而發(fā)。在他看來(lái)，銷售額、營(yíng)業(yè)收入等指標(biāo)的持續(xù)向好并非一蹴而就，而是基于該公司超前的戰(zhàn)略眼光及多年來(lái)的精準(zhǔn)施策，包括對(duì)市場(chǎng)的精準(zhǔn)研判、產(chǎn)品的精準(zhǔn)定位，交付力、服務(wù)力的不斷提升以及穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理策略等。

惠譽(yù)認(rèn)為，越秀地產(chǎn)的銷售業(yè)績(jī)較好是因?yàn)槠浣陙?lái)在關(guān)鍵市場(chǎng)積極拿地，能夠?qū)崿F(xiàn)更快的銷售周轉(zhuǎn)。據(jù)了解，2025年上半年，該公司新增土儲(chǔ)面積約148萬(wàn)平方米，全部位于北京、上海、廣州、杭州等一二線核心城市，其中68%位于一線城市。期末總土地儲(chǔ)備達(dá)2043萬(wàn)平方米，一二線核心城市占比達(dá)94%，其中半壁江山位于一線城市。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整期，人口吸附力強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)質(zhì)量高的核心城市表現(xiàn)出了較強(qiáng)韌性，成為頭部房企的主要糧倉(cāng)。據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年上半年，20家代表房企47.8%的銷售業(yè)績(jī)來(lái)源于二線城市，一線城市銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率同比增長(zhǎng)9個(gè)百分點(diǎn)至40%。而越秀地產(chǎn)在一二線城市的戰(zhàn)略投資也為其帶來(lái)了豐厚回報(bào)，上半年，其一線核心城市的銷售額為495億元，占總銷售額80.5%。其中，該公司在北京實(shí)現(xiàn)合同銷售額197.2億元，同比大幅上升255.1%，晉升為上半年北京市場(chǎng)的銷冠。大本營(yíng)廣州則實(shí)現(xiàn)了157.56億元銷售額，排名第二。上海也實(shí)現(xiàn)了144.92億元銷售額，位居第六名。

除了堅(jiān)定落實(shí)聚焦核心城市的布局策略，越秀地產(chǎn)還根據(jù)市場(chǎng)的分化情況進(jìn)一步提升了投資的精度，上半年新獲取的土地大多為中小規(guī)模，平均單宗體量不足12萬(wàn)平方米。小體量項(xiàng)目如廣州荔灣的瓏悅西關(guān)、廣州白云的云悅等項(xiàng)目，均位于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的黃金板塊，且為新規(guī)產(chǎn)品，因此去化確定性更高，溢價(jià)能力更強(qiáng)。行業(yè)專家認(rèn)為，通過(guò)這種“小快靈”的策略，該公司形成了“精準(zhǔn)投資—快速去化–資金回籠”的高效閉環(huán)，驅(qū)動(dòng)現(xiàn)金流持續(xù)為正，成為整體銷售“逆市增長(zhǎng)”的底層保障。

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引領(lǐng)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)

多地項(xiàng)目熱銷

據(jù)機(jī)構(gòu)觀察，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性分化特點(diǎn)明顯，一方面，成交熱點(diǎn)更多集中于核心城市，另一方面，高品質(zhì)的“好房子”在市場(chǎng)調(diào)整期也實(shí)現(xiàn)了較好去化。優(yōu)質(zhì)房企通過(guò)“核心城市核心區(qū)+優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品”策略，率先企穩(wěn)市場(chǎng)。

以越秀地產(chǎn)為例，近年來(lái)，該公司持續(xù)迭代核心城市的改善型產(chǎn)品，積極響應(yīng)消費(fèi)者對(duì)居住品質(zhì)和功能提升的需求。年初，公司發(fā)布了引領(lǐng)行業(yè)“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的“4×4好產(chǎn)品理念”，進(jìn)一步提升產(chǎn)品力。期內(nèi)，各地“好房子”全面開(kāi)花，多個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目獲得市場(chǎng)的充分肯定。北京海淀和樾望云、和樾玉鳴兩大重磅項(xiàng)目首開(kāi)熱銷152億元，創(chuàng)下北京同期市場(chǎng)銷售額新高，包攬北京上半年住宅成交金額TOP1、TOP2，昌平星耀未來(lái)也進(jìn)入上半年板塊區(qū)域新房成交套數(shù)TOP3。在廣州，“廣府系”瓏悅西關(guān)、熙悅江灣等項(xiàng)目成為市場(chǎng)熱銷標(biāo)桿，先鋒系產(chǎn)品東山云起項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率超9成，云萃項(xiàng)目首推誠(chéng)意登記客戶1比3，相當(dāng)于3人搶一套，實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)即基本清盤(pán)。上海的靜安天玥項(xiàng)目同樣大受歡迎，開(kāi)盤(pán)即售罄，銷售額達(dá)23億元。

核心城市“好房子”的持續(xù)熱銷顯著提升了越秀地產(chǎn)的銷售質(zhì)量。上半年，該公司的銷售均價(jià)從2024年中期的29500元/平方米提升至42100元/平方米，同比提升42.7%，是行業(yè)銷售均值的2.5倍，奠定了其在高品質(zhì)產(chǎn)品賽道的領(lǐng)先地位。

上半年，越秀地產(chǎn)還持續(xù)完善大客研體系，推動(dòng)創(chuàng)新試點(diǎn)項(xiàng)目及產(chǎn)研基地落地，加速設(shè)計(jì)施工一體化進(jìn)程，并依托“悅智造”BIM平臺(tái)優(yōu)化全鏈條管控。這一系列措施不僅提升了開(kāi)發(fā)效率，更保障了工程質(zhì)量，為“好房子”的高品質(zhì)交付奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，過(guò)去7年?duì)I收的穩(wěn)定增長(zhǎng)以及今年上半年34.6%的逆勢(shì)增長(zhǎng)，印證了越秀地產(chǎn)“好城市+好房子”經(jīng)營(yíng)策略的韌性及活力。一線及強(qiáng)二線城市的核心地塊貨值兌現(xiàn)周期短、溢價(jià)高，“好房子”產(chǎn)品則可拉高售價(jià)、縮短去化周期。精準(zhǔn)投資與高效回款形成閉環(huán)，現(xiàn)金流持續(xù)正流入，既對(duì)沖行業(yè)銷量下滑，又放大單盤(pán)利潤(rùn)，最終體現(xiàn)為營(yíng)收的穩(wěn)健提升。

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國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)積極看多

綜合實(shí)力獲肯定

在越秀地產(chǎn)發(fā)布中期業(yè)績(jī)的前一天，標(biāo)普授予了該公司“BBB-”的投資級(jí)長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)，展望“穩(wěn)定”。而惠譽(yù)則是在6月份確認(rèn)了其“BBB-”投資級(jí)的評(píng)級(jí)，并將展望上調(diào)至“穩(wěn)定”。據(jù)了解，自2021年中國(guó)民營(yíng)房企陷入流動(dòng)性危機(jī)以來(lái)，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)便對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)及房企持謹(jǐn)慎態(tài)度，陸續(xù)下調(diào)了不少企業(yè)的評(píng)級(jí)。此次是標(biāo)普時(shí)隔一年來(lái)首次看好中資房企，對(duì)企業(yè)個(gè)體及行業(yè)都具有重要信號(hào)意義。

標(biāo)普在報(bào)告中表示，母公司越秀集團(tuán)的大力支持、銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)健、資源布局優(yōu)質(zhì)、財(cái)務(wù)安全健康是此次越秀地產(chǎn)獲得投資級(jí)評(píng)級(jí)的重要因素。作為越秀集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)板塊，越秀地產(chǎn)在債務(wù)擔(dān)保、供股認(rèn)購(gòu)、增持股份等方面獲得了母公司的大力支持，廣州地鐵集團(tuán)的深度協(xié)調(diào)，也有助于公司獲得軌交沿線優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。

適度的杠桿率、良好的融資能力等是評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)衡量房企經(jīng)營(yíng)質(zhì)量的重要指標(biāo)。業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，今年上半年，越秀地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理質(zhì)量進(jìn)一步提升。截至2025年6月末，該公司短期債務(wù)占比控制在24%，“三道紅線”指標(biāo)長(zhǎng)期保持綠檔，剔除預(yù)收款資產(chǎn)負(fù)債率64.6%，凈負(fù)債率53.2%，現(xiàn)金儲(chǔ)備達(dá)446.4億元，覆蓋短期債務(wù)1.7倍，顯著高于行業(yè)平均1倍-1.2倍的覆蓋水平，充裕的流動(dòng)性及合理健康的負(fù)債結(jié)構(gòu)既保障了運(yùn)營(yíng)安全，也為企業(yè)的適時(shí)擴(kuò)張留足了彈性。期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入41億元，適配新周期的業(yè)務(wù)模式展現(xiàn)出強(qiáng)大的造血能力。

融資是越秀地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域。上半年，該公司的加權(quán)平均借貸成本降至3.16%，同比下降41個(gè)基點(diǎn)創(chuàng)歷史新低，較2025年上半年TOP10房企的平均融資成本低逾13個(gè)基點(diǎn)。而期末利率首次突破3%以下關(guān)口至2.84%，融資成本處于行業(yè)最低區(qū)間。

兩家國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)都對(duì)越秀地產(chǎn)的發(fā)展前景給予樂(lè)觀評(píng)價(jià)。鑒于迄今為止的強(qiáng)勁銷售業(yè)績(jī)和持續(xù)的土地儲(chǔ)備補(bǔ)充，惠譽(yù)預(yù)計(jì)該公司今年的銷售額將趨于穩(wěn)定，隨著行業(yè)低迷前購(gòu)置的高成本庫(kù)存所產(chǎn)生的銷售額占比逐漸下降，毛利率此后將逐步改善。標(biāo)普認(rèn)為，盡管行業(yè)環(huán)境充滿挑戰(zhàn)，但越秀地產(chǎn)仍將在未來(lái)一至兩年內(nèi)繼續(xù)保持其市場(chǎng)地位。

交銀國(guó)際在業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)發(fā)布后維持了對(duì)越秀地產(chǎn)的買入評(píng)級(jí)，理由是公司財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健、融資成本較低，聚焦在一二線城市的新土儲(chǔ)更容易在市場(chǎng)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)時(shí)抓住購(gòu)買力，國(guó)企背景及土儲(chǔ)布局也更容易受惠于近期的行業(yè)支持政策。

值班編委：李紅梅

流程編輯：溫紅妹

審讀：戴士潮

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