全文要點：

1. 7月中國房地產(chǎn)報社“尋找中國好房子”調(diào)研團隊以新鴻基廣州南站ICC、峻鑾為樣本，探索城市發(fā)展與品質(zhì)人居，主題“以現(xiàn)在見未來”。

2. 新鴻基秉持“以心建家”理念，通過項目展現(xiàn)高效生活、賦能城市、提供全齡環(huán)境，為大灣區(qū)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)提供注腳。

3. 獵德站TOD（天匯廣場igc）為成熟TOD案例，集商業(yè)、酒店、居住、辦公于一體，地鐵無縫連接提升便捷性，含超甲級寫字樓及啟勝物業(yè)管理。

4. 廣州南站ICC為86萬㎡大型TOD綜合體，“東商務(wù)、西交通”理念，世界級顧問參與，立體化設(shè)計實現(xiàn)“零距離換乘”，2026年分階段落成，連接地鐵22號線及城際番禺站，未來30分鐘直達白云機場。

5. 峻鑾住宅注重品質(zhì)細節(jié)：外立面采用LOW-E玻璃與鋁板，石材墻面特殊處理；設(shè)無障礙設(shè)施（輪椅通道、坡道、人臉識別門禁）；隔音設(shè)計（加厚樓板、隔音涂層、雙層中空玻璃）；干掛工藝及石材防水，啟勝物業(yè)提供高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)（專屬管家、會所等）。

6. 峻鑾客戶近70%為穗港往來香港客戶，其余含外籍、本地改善及外省投資客，看中南站區(qū)位（12條軌道、1小時大灣區(qū)生活圈、東環(huán)城際30分鐘到機場）、新鴻基品質(zhì)及物業(yè)。

7. 教育配套升級：湖南師范大學(xué)附屬學(xué)校（36班九年一貫制）2027年開辦，銜接番禺實驗幼兒園，周邊有博萃德等私立學(xué)校，滿足全齡教育需求。

8. 專家評價：趙暉肯定TOD與國際理念一致及南站ICC交通生活融合；王惠敏贊賞峻鑾全齡友好；張學(xué)冬認為南站ICC將成大灣區(qū)地標(biāo)。

9. 新鴻基TOD經(jīng)驗始于80年代香港沙田新城市廣場，40余年經(jīng)驗，堅持長期主義和自持運營，布局全國核心城市地標(biāo)（上海、杭州等）。

10. 核心觀點：TOD重構(gòu)城市生活方式，“好房子”不僅是物理空間，更是生活場景與人文關(guān)懷結(jié)合，為大灣區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及城市發(fā)展指明方向。

中房報記者 李紅梅丨廣州報道

7月的羊城，暴雨洗禮后的天空澄澈如洗。近日，圍繞“以現(xiàn)在見未來”這一交流主題，中國房地產(chǎn)報社“尋找中國好房子”調(diào)研團隊走進廣州，以新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱“新地”）開發(fā)的廣州南站ICC及其住宅峻鑾為樣本，展開了一場關(guān)于城市發(fā)展與品質(zhì)人居的深度探索。從當(dāng)下新地的項目實踐，去探尋未來“中國好房子”以及城市發(fā)展的新方向。

從獵德站TOD的成熟運營到廣州南站世界級TOD的規(guī)劃逐步兌現(xiàn)，從住宅產(chǎn)品的細節(jié)打磨到灣區(qū)生活圈的重構(gòu)，新鴻基地產(chǎn)秉持“以心建家”的理念，以前瞻性洞察力為“中國好房子”提供了灣區(qū)答案。這場調(diào)研不僅是對建筑空間的審視，更是對城市發(fā)展邏輯與人文關(guān)懷的深度叩問，預(yù)見未來城市生活模樣。

調(diào)研團隊參觀獵德站TOD——廣州天匯廣場igc。

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獵德站TOD：便捷生活的當(dāng)下詮釋

調(diào)研首站來到位于廣州天河區(qū)獵德地鐵站上蓋的天匯廣場igc。作為新鴻基地產(chǎn)打造的TOD成熟案例，igc集商業(yè)、酒店、居住、辦公等多功能于一體。清晨通勤高峰，年輕白領(lǐng)從獵德地鐵站閘機口魚貫而出，沿地下通道直通寫字樓，全程無需繞行、無懼風(fēng)雨。這種當(dāng)下便捷的出行體驗，正是新地以現(xiàn)在實踐展現(xiàn)未來城市高效生活的一個縮影。

獵德站TOD——廣州天匯廣場igc實景圖。

“這種‘地鐵-商場-辦公-酒店’的無縫連接設(shè)計，極大地提升了人流移動的便捷性、聯(lián)通性和舒適性，與日本、歐美等國際發(fā)達國家的TOD設(shè)計理念異曲同工?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部原總經(jīng)濟師趙暉駐足觀察良久后評價道。

廣州天匯廣場igc與地鐵獵德站無縫連接。

調(diào)研團隊實地走訪發(fā)現(xiàn)，獵德站TOD通過無縫設(shè)計，將商場、高端寫字樓、五星級酒店康萊德、豪華居所天鑾等不同的功能空間串聯(lián)起來，不僅極大地便利了市民的日常出行，更以點帶面改善商圈環(huán)境。在igc商場內(nèi)，各種餐飲、潮流輕奢等國內(nèi)外前沿時尚品牌讓人目不暇接，吃喝玩樂購一應(yīng)俱全，填滿獵德商業(yè)配套空白的同時，也讓周邊居民在家門口就能享受到高品質(zhì)的休閑娛樂生活。igc的東塔作為散售寫字樓，被評為超甲級寫字樓，可見新地旗下啟勝物業(yè)管理的卓越品質(zhì)。這一成果，印證了趙暉強調(diào)的“選料、施工質(zhì)量是基底，維修養(yǎng)護是建筑壽命關(guān)鍵”的日本經(jīng)驗，也為未來城市商業(yè)與居住的綜合發(fā)展提供了可借鑒的現(xiàn)在樣本。

調(diào)研團隊參觀廣州南站TOD項目——廣州南站ICC東廣場首期商業(yè)及寫字樓。

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軌道上的長期主義者：以TOD賦能城市

新鴻基地產(chǎn)的TOD發(fā)展經(jīng)驗可追溯至上世紀80年代的香港沙田新城市廣場。作為新地在香港的首個大型TOD綜合項目，新城市廣場至今仍是周邊市民休閑目的地與游客打卡地。攜40余年TOD開發(fā)經(jīng)驗，新地將目光投向粵港澳大灣區(qū)門戶樞紐——廣州南站，以“東商務(wù)、西交通”理念打造86萬平方米大型綜合體廣州南站ICC，集商業(yè)、寫字樓、酒店、住宅等配套于一體。

“堅持長期主義的新鴻基地產(chǎn)，持續(xù)布局全國核心城市，始終堅持自持運營，上海國金中心、ICC等地標(biāo)引領(lǐng)商業(yè)升級，杭州、蘇州、成都的IFC、ICC系列不斷刷新品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，這體現(xiàn)了開發(fā)商的定力和實力，” 中國房地產(chǎn)報執(zhí)行總經(jīng)理張學(xué)冬說，“相信廣州南站ICC將成為大灣區(qū)又一地標(biāo)。”

新鴻基地產(chǎn)南中國區(qū)副總經(jīng)理陳星光先生向調(diào)研團隊介紹廣州南站ICC規(guī)劃設(shè)計。

“廣州南站ICC開發(fā)的最大挑戰(zhàn)，是如何將這個被多條軌道割裂的城市空間重新縫合為一個有機整體。匯聚逾20家世界級顧問智慧（如操盤日本澀谷TOD的日建設(shè)計），通過立體化設(shè)計，我們實現(xiàn)了真正的‘零距離換乘’?！毙馒櫥禺a(chǎn)南中國區(qū)副總經(jīng)理陳星光講解道：“出租車、網(wǎng)約車、公交分層設(shè)置；商業(yè)與交通動線無縫銜接；空中連廊串聯(lián)住宅、商場與辦公樓等空間，形成多層次步行系統(tǒng)?！?/span>

趙暉仔細查看后高度評價：“新鴻基地產(chǎn)的TOD已超越基礎(chǔ)連通，在舒適、便利、愉悅性上達到新高度。其成功將交通功能與城市生活融合，避免了重交通輕生活的誤區(qū)，平衡藝術(shù)值得借鑒。這種規(guī)模大、部門多的TOD項目實現(xiàn)各空間之間充分和舒暢的聯(lián)通性，協(xié)調(diào)工作非常艱巨，是難點。該項目開發(fā)企業(yè)積極主動地協(xié)調(diào)各鐵路公司和政府相關(guān)部門，值得贊賞。

廣州南站ICC首期商業(yè)與地鐵22號線及城際番禺站無縫連接，將于2026年分階段落成。

根據(jù)現(xiàn)場工作人員介紹，廣州南站ICC首期商業(yè)包含商場、寫字樓及交通樞紐功能，預(yù)計從2026年起分階段落成。在新地整體的規(guī)劃布局之下，車站與商業(yè)空間的邊界被打破——從廣州地鐵22號線出站便已到達商場，開啟“買買買”模式；首期商場也與廣佛肇莞惠城際（“大灣區(qū)1號線”）番禺站換乘大廳無縫連接，不僅提供便捷換乘功能，更設(shè)計了多元商業(yè)場景以滿足旅客商務(wù)、購物、休閑的需求。廣州東環(huán)城際即將在今年開通，只需30分鐘，乘客就能從番禺站直達白云機場。屆時廣州南站ICC將緊密連接大灣區(qū)城市群與兩大空陸樞紐，廣州南站作為全國客流最大高鐵站（日均超50萬人次）、國家鐵路網(wǎng)“八橫八縱”關(guān)鍵節(jié)點的流量勢能將進一步釋放。這是新地以現(xiàn)在的規(guī)劃建設(shè)，預(yù)見未來大灣區(qū)城市緊密連接的發(fā)展格局。

廣州南站ICC的住宅部分峻鑾。

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品質(zhì)內(nèi)核：“以心建家”的細節(jié)革命

最后一站，調(diào)研團隊來到新鴻基地產(chǎn)峻鑾，在貫穿規(guī)劃設(shè)計、選料施工、配套服務(wù)全鏈條的高標(biāo)準(zhǔn)中，切實感受到新地對“以心建家”理念的踐行。在前往峻鑾路上，調(diào)研團隊都被醒目的外立面吸引，大面積LOW-E雙層中空玻璃與鋁板線條，點綴赭黃色拼色玻璃，令人印象深刻。走入小區(qū)，顏色層次豐富的石材墻面選用海浪灰、宇宙黑兩種石材，搭配香檳色金屬飾線，通過圓弧造型、紋理拼接及特殊切割手法，營造精致奢華的肌理質(zhì)感。

新鴻基地產(chǎn)廣州南站ICC項目相關(guān)負責(zé)人向調(diào)研團隊介紹峻鑾產(chǎn)品細節(jié)。

小區(qū)內(nèi)的無障礙設(shè)計讓輪椅與嬰兒車自由通行。“這正是從生活細節(jié)出發(fā)，‘以心建家'不止于提供房子，更致力于構(gòu)建全齡友好環(huán)境?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長王惠敏對此表示贊賞。除此之外，調(diào)研團隊在參觀過程中還留意到小區(qū)行人入口設(shè)坡道，人臉識別門禁等無障礙設(shè)施，處處體現(xiàn)新地為住戶充分考慮。

真正的品質(zhì)藏在“看不見”的細節(jié)里——峻鑾采用加厚樓板結(jié)構(gòu)，更在夾層融入3mm隔音涂層，結(jié)合雙層中空玻璃、高密度墻體等共同構(gòu)筑無聲屏障。這道隱形防線將鄰里間的腳步、挪椅、嬉鬧聲消弭于無形。

“峻鑾所有外墻裝飾件均采用干掛工藝，比傳統(tǒng)濕貼成本高，但更穩(wěn)固；所有石材立面均經(jīng)過6面防水處理，有效防止雨水侵蝕和"石材流眼淚"（反堿）現(xiàn)象，大幅降低后期維護壓力。這些投入看似增加成本，實則為業(yè)主省去未來大麻煩，是新鴻基地產(chǎn)‘常住常新’品質(zhì)承諾的基石?！?新鴻基地產(chǎn)南中國區(qū)廣州南站TOD項目設(shè)計總監(jiān)林卓倫透露。

峻鑾會所50米戶外泳池。

現(xiàn)場工作人員介紹，獵德TOD的天匯igc商場、寫字樓和住所天鑾的物業(yè)管理方——啟勝物業(yè)，同樣也為峻鑾提供物業(yè)服務(wù)，保障業(yè)主的高標(biāo)準(zhǔn)體驗。峻鑾業(yè)主可隨時隨地對接專屬管家，享受外賣、生鮮、快遞寄存服務(wù)，以及家政清潔、代租代管等一站式有償服務(wù)；無論是有50米戶外泳池、中西宴會廳、品茗室等齊全設(shè)施的會所，還是小區(qū)內(nèi)的休閑空間，這些功能區(qū)域同時也是連接鄰里的社交場域。王惠敏總結(jié)道：“在這里，房子不僅是居所，更是讓業(yè)主感受尊貴舒適的自然港灣。‘好房子’的內(nèi)涵已從物理空間延伸至豐盈的生活方式體驗。” 這種對居住體驗的全方位打造，為未來“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的完善提供了實踐依據(jù)。

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灣區(qū)機遇：一小時生活圈與信任基石

隨著跨境支付便利化與醫(yī)療服務(wù)全面覆蓋，港人融入大灣區(qū)生活的壁壘正在消解。廣州南站ICC·峻鑾的買家構(gòu)成呈現(xiàn)“國際化+本土化”特征。新鴻基地產(chǎn)華南區(qū)銷售及營銷部副總經(jīng)理朱頴怡透露：“峻鑾近70%為有穗港往來需求的香港客戶，其余包括外籍人士、本地改善型買家及外省投資客?？蛻暨x擇我們，一是看中廣州南站這個區(qū)位的優(yōu)勢，12條軌道交會，1小時通達大灣區(qū)城市群，今年全運會前號稱‘機場快線’的廣州東環(huán)城際開通后，30分鐘直達白云機場，二是信任新鴻基地產(chǎn)的‘標(biāo)準(zhǔn)’——從建筑質(zhì)量到交付兌現(xiàn)均有保障；最后是看中啟勝物業(yè)的管理?！爆F(xiàn)在的這種區(qū)位優(yōu)勢和信任基礎(chǔ)，預(yù)示著未來大灣區(qū)城市間更緊密的交流與合作。

廣州東環(huán)城際預(yù)計今年開通，屆時3站直達琶洲、4站至金融城，30分鐘直達白云機場。

此外，穗港文化淵源及廣州作為一線城市的吸引力，也是眾多港人買家選擇峻鑾的一大原因。新鴻基地產(chǎn)華南區(qū)銷售及營銷部銷售總監(jiān)徐秀清補充道：“部分本地客戶確實是沖著廣州南站的發(fā)展前景來的，廣州南站作為‘萬博長隆-南站’10公里黃金樞紐帶的最后拼圖，發(fā)展前景向好。另外，廣州擁有全國最大規(guī)模的大學(xué)城，有部分來自外區(qū)尤其高鐵沿線省市如湖南、廣西等外地家庭，選擇在廣州南站置業(yè)，方便家長照顧在廣州讀書的子女?！?/span>

峻鑾周邊教育、交通、交通配套完善，公立九年一貫制名校——湖南師范大學(xué)附屬學(xué)校正式官宣入駐。

廣州南站板塊的教育配套近日迎來重磅升級，百年名校湖南師范大學(xué)旗下教育品牌——湖南師范大學(xué)附屬學(xué)校正式入駐，以36班九年一貫制直升模式保障升學(xué)教育連貫性，還將配建圖書館、體育館、標(biāo)準(zhǔn)泳池等設(shè)施，預(yù)計2027年開辦后（根據(jù)網(wǎng)絡(luò)公開信息）將與峻鑾配建的番禺實驗幼兒園銜接，滿足區(qū)域全齡段的優(yōu)質(zhì)公立教育需求。此外，周邊還有廣州博萃德學(xué)校、祈福英語實驗學(xué)校等知名私立學(xué)校。

這種信任，深植于廣州南站作為灣區(qū)門戶樞紐、國家交通關(guān)鍵節(jié)點的巨大潛力，以及粵港澳大灣區(qū)國家戰(zhàn)略下廣州的海陸空全方位交通優(yōu)勢。大灣區(qū)一小時生活圈，正因便捷的城際網(wǎng)絡(luò)（如“大灣區(qū)1號線”、廣州東環(huán)城際）加速形成，重構(gòu)著都市居住的幸福感。

正如調(diào)研專家所言：“當(dāng)交付成為美好生活的起點，建筑才能真正超越物理空間，成為承載幸福生活的容器?！?夕陽為廣州南站ICC·峻鑾鍍上金色輪廓時，也映照著這場調(diào)研交流的收獲。

新鴻基地產(chǎn)用40余年實踐驗證：真正的TOD不是交通樞紐的簡單疊加，而是對城市生活方式的洞察和深度重構(gòu)；真正的“好房子”不是材料的堆砌，而是對生活場景的精準(zhǔn)把握。在粵港澳大灣區(qū)加速融合的今天，這種重構(gòu)正釋放出巨大能量——賦予建筑超越時代的生命力，讓城市有了更溫暖的人文關(guān)懷，讓“中國好房子”的標(biāo)準(zhǔn)有了更清晰的灣區(qū)注腳，也為未來城市發(fā)展指明了方向。

值班編委：蘇志勇

流程編輯：溫紅妹

審讀：戴士潮

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