唐軍/發(fā)自武漢

武漢這場(chǎng)“壓哨”2025年上半年的土地拍賣，引來多家企業(yè)競(jìng)拍。

6月30日上午，武漢舉行今年第十二場(chǎng)土拍，P（2025）049號(hào)地塊、P（2025）047號(hào)地塊等熱門項(xiàng)目，均有眾多房企踴躍參與。

其中，P（2025）049號(hào)地塊吸引了中海、綠城、華潤(rùn)、保利、招商、新希望、凱德等14家一線央企、民企競(jìng)拍，最終由綠城旗下的武漢旭尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以6.64億元競(jìng)得，樓面地價(jià)27920元/平方米，溢價(jià)率為54.36%，成為近年來單宗住宅項(xiàng)目參與人數(shù)最多、樓面地價(jià)最高、溢價(jià)率最高的地塊。

“這是今年的‘單價(jià)地王’，也是近5年來武漢土地拍賣中樓面地價(jià)第二高，僅次于2020年11 月華潤(rùn)二七濱江地塊創(chuàng)下的每平方米30558元的最高紀(jì)錄?！敝兄秆芯吭海ㄈA中）市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政說。

從眾多房企搶地來看，在各項(xiàng)利好政策不斷加持與疊加下，一線品牌房企開始對(duì)武漢具有強(qiáng)烈的加倉(cāng)“補(bǔ)貨”意愿。

據(jù)中指研究院華中分院統(tǒng)計(jì)，今年1~6月，武漢共舉行了12場(chǎng)土地拍賣，28宗涉宅地塊成功出讓，成交金額 114.07億元，規(guī)劃建面2194441平方米。與去年同期相比，分別增長(zhǎng)85%、115%。

有業(yè)界專業(yè)人士認(rèn)為，資本具有流動(dòng)性，在有些熱門城市地價(jià)上漲之后，很多地塊的賬也快算不過來或者說利潤(rùn)空間已經(jīng)大幅縮小，其土地市場(chǎng)會(huì)陷入疲態(tài)。同時(shí)，一些主流開發(fā)商開始對(duì)武漢進(jìn)行新一輪加倉(cāng)，補(bǔ)充土儲(chǔ)與貨值，意味著看好當(dāng)?shù)貥鞘形磥韮r(jià)值。

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“拿一成一”

“不容失誤，必須拿一成一！”綠城華中區(qū)域公司營(yíng)銷服務(wù)中心總經(jīng)理章斌說，本次武漢土地拍賣前，公司團(tuán)隊(duì)做了一次深入的市場(chǎng)調(diào)研，充分了解了高端改善客群的置業(yè)需求。

去年以來，綠城華中在武漢的留香園、湖畔云廬等多個(gè)項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)良好去化，多個(gè)項(xiàng)目銷售進(jìn)入尾盤階段，需要盡快補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。

“武漢高端客戶需求依然沒有得到很好的滿足，市場(chǎng)項(xiàng)目存在著明顯的同質(zhì)化現(xiàn)象。”章斌說，現(xiàn)在拿到的P（2025）049號(hào)地塊容積率低，僅1.3，我們可以充分發(fā)揮產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)，將之打造為城市內(nèi)核類別墅豪宅產(chǎn)品。

“目前，我們已進(jìn)行了近20個(gè)方案的嘗試，希望將這一項(xiàng)目打造成如蘇州金雞湖玫瑰園、上海潮鳴東方等高端豪宅，為高階人士提供高品質(zhì)生活?！闭卤笳f。

與綠城一樣，建發(fā)房產(chǎn)加倉(cāng)武漢的決心也十分堅(jiān)定。在本次土地拍賣中，歷經(jīng)45輪競(jìng)價(jià)，摘得P（2025）047號(hào)住宅地塊，溢價(jià)率22%，地價(jià)16055元/平方米。

P（2025）047號(hào)地塊位于武漢市武昌區(qū)武珞路與梅苑路交會(huì)處，臨近黃鶴樓公園、首義公園和武漢小學(xué)，周邊商業(yè)、醫(yī)療和文化等配套成熟，具有較大投資潛力。

2023年下半年以來，建發(fā)房產(chǎn)在武漢陸續(xù)成功開發(fā)了建發(fā)朗玥、建發(fā)璞玥、建發(fā)望湖等多個(gè)項(xiàng)目，且均成為高端改善市場(chǎng)的代表性項(xiàng)目?！敖衲昴瓿?，我們就已經(jīng)跟進(jìn)了武漢多宗地塊，并積極參與拍賣?！苯òl(fā)房產(chǎn)武漢事業(yè)部副總經(jīng)理李茜說，目前，僅建發(fā)望湖項(xiàng)目有近30套尾盤在售，急需加倉(cāng)，補(bǔ)充土儲(chǔ)。

據(jù)悉，P（2025）047號(hào)地塊傅家坡客運(yùn)站項(xiàng)目原本包括A、B、C三個(gè)地塊，為滿足企業(yè)投資預(yù)期，武漢市自然資源和城鄉(xiāng)建設(shè)局會(huì)同武昌區(qū)政府加強(qiáng)項(xiàng)目調(diào)研，將住宅和商服部分進(jìn)行分拆出讓，較整體出讓更能適應(yīng)市場(chǎng)需求，從而促使更多企業(yè)積極參與，激發(fā)市場(chǎng)活力，也降低了企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)。

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積極信號(hào)頻傳

今年以來，武漢土地市場(chǎng)不斷傳遞積極信號(hào)。

3月28日，武漢市舉行2025年第四次土地拍賣，共成交16宗土地（含15宗房地產(chǎn)用地和1宗工業(yè)用地），成交土地規(guī)劃建筑面積64.66萬平方米，成交總金額36.15億元。這次拍賣，位于武漢市青山區(qū)臨江大道與三弓路交會(huì)處的P（2025）014號(hào)住宅地塊，經(jīng)4家企業(yè)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)44輪后，最終由民企四川邦泰集團(tuán)以84200萬元總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率為34.29%。

5月21日，武漢市進(jìn)行2025年第七次土地拍賣。位于武漢市武昌區(qū)中山路與解放路交會(huì)處的P（2025）035號(hào)住宅地塊，經(jīng)7家企業(yè)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)38輪后，最終由湖北天創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司以34150萬元總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率為30.59%。

據(jù)中指研究院華中分院數(shù)據(jù)，2025年上半年，武漢成功出讓涉宅用地28宗，成交金額 114.07億元，規(guī)劃建面2194441平方米；2024年上半年涉宅用地成交金額為 61.78億元，規(guī)劃建面1019945 平方米。出讓金額與出讓面積同期增幅分別為85%、115%。

在溢價(jià)率指標(biāo)方面，2025年上半年，武漢市涉宅用地平均容積率 1.89，溢價(jià)率7.03%；2024年成交的涉宅用地平均容積率 1.91，溢價(jià)率僅0.73%。

李國(guó)政表示，目前，武漢市按照以需定供原則，不斷優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)加大優(yōu)質(zhì)地塊出讓，尤其是主城區(qū)低容積率的“小而美”地塊，為房企打造高品質(zhì)改善產(chǎn)品提供了優(yōu)越條件。

據(jù)武漢市土地市場(chǎng)交易中心介紹，今年來，面對(duì)依然復(fù)雜嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，武漢市市土地供應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持“優(yōu)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)節(jié)奏、增頻率、提質(zhì)量”，主動(dòng)傾聽企業(yè)意見建議，優(yōu)化供地項(xiàng)目條件，降低競(jìng)買門檻，提振企業(yè)拿地意愿。

武漢核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊土地價(jià)值的突出顯化，有多個(gè)層面緣由：一是城市核心區(qū)商業(yè)、教育及景觀等多重資源優(yōu)勢(shì)；二是推出的地塊規(guī)模適中，屬于體量精致的“小而美”優(yōu)質(zhì)純住宅項(xiàng)目，降低了開發(fā)商參與競(jìng)買的門檻，具有較大投資潛力；三是結(jié)合市場(chǎng)情況合理設(shè)置起拍價(jià)，確保地房?jī)r(jià)差，為企業(yè)留出了盈利空間。

投資環(huán)境的改善，也提振了企業(yè)拿地的意愿與信心。

6月27日，成都萬華以21.6億元摘取了武漢長(zhǎng)江新區(qū)地塊。這已是萬華近年來在武漢第三次拿地，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，萬華在長(zhǎng)江新區(qū)拿地規(guī)模達(dá)2600畝，計(jì)劃投資90億元。

“成都萬華堅(jiān)持長(zhǎng)期主義、大盤深耕，計(jì)劃在武漢打造第二個(gè)‘麓湖’?！焙敝性禺a(chǎn)首席技術(shù)官兼策略中心總經(jīng)理鄭源滔透露，萬華公司對(duì)武漢情有獨(dú)鐘，這里不僅擁有獨(dú)特的生態(tài)環(huán)境與豐富的水資源，還有較好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人才聚集。同時(shí)，與同級(jí)別新一線城市相比，武漢房?jī)r(jià)與地價(jià)也不高，萬華是大盤運(yùn)營(yíng)開發(fā)模式，可以充分以時(shí)間換空間，用體量消化配套成本。

市場(chǎng)跡象表明，實(shí)力房企將會(huì)更多聚焦一線城市、新一線城市，它們對(duì)優(yōu)質(zhì)土地資源的爭(zhēng)奪已經(jīng)全面展開。

值班編委：蘇志勇

責(zé)任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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