中房報記者 曾冬梅丨廣州報道

11月28日，廣州舉辦城市更新發(fā)展大會暨項目推介會，一次性推介102個城市更新項目，涵蓋老舊小區(qū)改造、危舊房原拆原建、城中村改造等類型，總投資約8077億元。其中，城中村改造項目是廣州城市更新的重頭戲，推介項目數(shù)量達到了43個，投資總額約6479億元。

中國房地產報記者在現(xiàn)場了解到，列表中的城中村改造項目有部分因民營開發(fā)主體出險而停滯，此次公開推介是希望找到有實力、能解決融資問題的新合作伙伴。

據克而瑞統(tǒng)計，截至10月底，廣州一手住宅的庫存面積約1436萬平方米，去化周期將近22.7個月，城中村改造釋放的巨量供應會否加大樓市的去庫存壓力是各方都關注的焦點。廣州正在嘗試一條破題思路，即利用房票制度將村民的安置需求定向引導到商品房市場，幫助存量房去化。例如，今年前10月，黃埔區(qū)網簽成交了5746套商品住宅，而同期通過房票認購的商品房達3723套。

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102個項目尋求合作

公開信息顯示，10月份以來，已有多個城市舉辦城市更新項目推介會，旨在調動各方力量，加快落實相關改造工作。

10月20日，上海舉辦了2025年城中村改造項目集中招商推介會，共推介10個區(qū)域、59個城中村改造項目，占地面積近3萬畝，前期改造投資規(guī)模達2100億元，拉動建安投資約1600億元。

10月28日，2025中國（重慶）城市更新論壇暨資源對接大會發(fā)布了220余個項目、總投資超2600億元的城市更新“機會清單”，現(xiàn)場簽約31個城市更新相關項目、總投資375億元，涵蓋工業(yè)遺存煥新、商業(yè)活力重塑、城市功能完善、歷史文化保護、智能科技等領域。

相較上述兩個城市，廣州拿出來的合作資源規(guī)模更大，項目類型也較豐富。除了老舊小區(qū)改造、危舊房原拆原建、城中村改造，還有舊廠改造、歷史文化保護、基礎設施升級等各種類型。其中，在加強老舊小區(qū)整治改造方面，海珠、荔灣、天河等區(qū)推出了7個宜居改造項目，投資11億元。危舊住房原拆原建自主更新方面，重點推介得勝崗、應元路等8個項目，投資約18億元。歷史文化街區(qū)實施保護活化項目有7個，投資總額23億元。

在實施老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村更新改造方面，此次重點推介了17個街區(qū)項目（662億元）、20個舊廠房改造項目（884億元）及43個城中村改造項目（6479億元）。

從投資額來看，城中村改造項目占到了8077億元總投資額的八成，是當之無愧的主角。其中不乏巨無霸項目，例如，荔灣區(qū)的大坦沙島更新改造項目是廣州市首個打破權屬界線、整島統(tǒng)一規(guī)劃、實施連片更新改造的重點項目，涉及3條城中村，改造范圍約239公頃，全島規(guī)劃總建筑面積約637萬平方米，改造后可提供可出讓地塊14個。天河區(qū)的柯木塱城中村改造項目的規(guī)劃建筑總量約470.67萬平方米，投資總額約452.84億元。

在本輪行業(yè)調整前，民營房企參與了廣州不少城中村改造項目，因為近幾年企業(yè)流動性緊張的影響，這些項目的改造進程被迫放緩乃至停滯，急需引入新的合作主體繼續(xù)推進建設。如，黃埔區(qū)筆村的融資區(qū)未開工住宅建筑面積約56萬平方米，未開工商業(yè)建筑面積12萬平方米，計劃投資金額約70億元，復建區(qū)也需要投入約23.6億元的資金。黃埔區(qū)相關部門表示，該項目的合作方式包括但不限于招引央企國企，以央企國企名義共同打造銷售品牌，增加銷售途徑和收益等方式。

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融資難、庫存高的解題思路

根據《廣州市城市更新專項規(guī)劃（2021~2035年）》，廣州規(guī)劃至2025年，累計推進城市更新約130平方公里（含城中村改造70平方公里），至2035年累計推進城市更新約300平方公里（含城中村改造155平方公里）。為籌集改造資金，2024年，廣州申報城中村改造專項借款項目52個，共計獲得授信金額4096億元。

“城市更新領域是天量資金需求。”某國有銀行的代表在會上表示，專項債和財政資金不應被當作城市更新的“口糧”消耗，而應作為項目資本金，最大限度的撬動銀行貸款，破解“財政資金有限、項目需求龐大”的困境。

對比過往，金融機構的支持力度已有所加大。據國家開發(fā)銀行的相關人士介紹，今年8月份，該行印發(fā)了貫徹落實《關于持續(xù)推進城市更新行動的意見》工作方案，圍繞試點、示范城市研究差異化政策，加快推動融資落地見效。如，此前項目的最低資本金比例要求是20%，如今，對于符合《國務院關于加強固定資產投資項目資本金管理的通知》要求的項目，在投資回報機制明確、收益可靠、風險可控的前提下，可適當降低項目最低資本金比例，下調不得超過5個百分點，在一定程度上緩解了項目的資金壓力。

對于城中村改造項目存量貸款的風險化解，部分銀行也摸索出了新路徑。白云區(qū)陳田村改造項目的存量銀團貸款有120億元，興業(yè)銀行是最大的債權人。在合作主體陷入流動性危機后，該行發(fā)現(xiàn)并購重組、破產重組、司法處置等傳統(tǒng)處置方式都無法確保債務的有效償付。最終轉變理念，從自救的角度出發(fā)，將當期保全、快速變現(xiàn)的訴求轉變?yōu)殚L期經營、控新降損，牽頭制定了紓困方案，引入華發(fā)股份代管代建，并向該項目授予了115億元的增量貸款，融資期限也拉長到了15年。據了解，今年10月份，陳田村改造項目的75億元增量資金已經到位。對于因資金問題而爛尾的城中村改造項目而言，這種銀行自救模式有著重要的借鑒意義。

合作主體和融資難題要破解，城中村改造項目建成后對商品房市場供求的影響亦需要統(tǒng)籌考量。2024年，廣州開始探索房票安置政策機制，鼓勵村民通過房票購買存量商品房，控制新建安置房規(guī)模，加速市場庫存去化。試水一年多，手握房票的村民已經成為了部分區(qū)域房地產市場一股不容忽視的購買力。

南崗西路片區(qū)城中村改造項目的房票兌換工作于11月17日開始，按每套200萬元計算，約能兌換1300套商品房，截至11月26日已有村民認購了340套商品房，兌換額度達9.75億元。

主導多個城中村改造項目的科學城集團在11月23日披露，該公司已對接百余個房地產項目宣貫房票政策及流程，與42家房地產項目公司簽署房票核發(fā)服務協(xié)議，在楓下、金坑村銀嶺片區(qū)城中村改造項目率先推行房票政策，合計認購村民826位、819套，認購金額達13.6億元。第二批5個城中村改造項目也已全面啟動房票兌換簽約工作，目前村民意愿強烈，短時間內認購近200套。

值班編委：蘇志勇

責任編輯：李紅梅 溫紅妹

審讀：戴士潮

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