業(yè)委會(huì)與物管博弈的?？诤愦筇戾沸^(qū)。陳標(biāo)志/攝

中房報(bào)記者 陳標(biāo)志丨?？趫?bào)道

經(jīng)過3個(gè)半小時(shí)的談判，雙方初步達(dá)成了一些事項(xiàng)。

11月18日上午，在人民街道辦、美麗沙社區(qū)居委會(huì)等召集下，?？谑泻愦竺利惿程戾沸^(qū)業(yè)委會(huì)成員與金碧物業(yè)有限公司海南分公司（以下稱“金碧物業(yè)”）相關(guān)負(fù)責(zé)人坐在了一起，就恒大天宸小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)相關(guān)問題，進(jìn)行了一次談判。

恒大天宸小區(qū)業(yè)委會(huì)與小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)——金碧物業(yè)的種種糾葛，集中爆發(fā)于該小區(qū)于11月5日舉行的第二次業(yè)主大會(huì)投票，即表決是否同意終止金碧物業(yè)在該小區(qū)服務(wù)及物業(yè)費(fèi)調(diào)整等4項(xiàng)事項(xiàng)。

恒大在海口美麗沙片區(qū)建成多達(dá)10余個(gè)小區(qū)，前期物業(yè)服務(wù)均為金碧物業(yè)，這些表決事項(xiàng)不僅關(guān)系到金碧物業(yè)在該小區(qū)的“保盤”問題，且是否會(huì)引發(fā)其他小區(qū)的連鎖反應(yīng)亦值得關(guān)注。此后，雙方矛盾升級(jí)，從網(wǎng)絡(luò)社交平臺(tái)的“隔空對(duì)陣”，又走到了現(xiàn)實(shí)場(chǎng)景的爭(zhēng)執(zhí)，并由此驚動(dòng)警方。

恒大天宸業(yè)委會(huì)與物管的博弈，折射出我國(guó)城鎮(zhèn)小區(qū)在物業(yè)服務(wù)中存在的普遍性矛盾，急需破局。針對(duì)城市居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)出現(xiàn)的問題，西北政法大學(xué)劉衛(wèi)鋒教授呼吁，地方政府主管部門應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，及時(shí)制定并實(shí)施普通商品房前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)。

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談判現(xiàn)場(chǎng)

在人民街道辦、美麗沙社區(qū)居委會(huì)等召集下，?？谑泻愦竺利惿程戾沸^(qū)業(yè)委會(huì)成員與金碧物業(yè)有限公司海南分公司相關(guān)負(fù)責(zé)人坐在了一起，就恒大天宸小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)相關(guān)問題，進(jìn)行了一次談判。陳標(biāo)志/攝

“簡(jiǎn)單地說一下，這個(gè)物業(yè)服務(wù)合同是在集團(tuán)合同下做了一些修改；另外，業(yè)委會(huì)提出的小區(qū)服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)，我們也進(jìn)行了完善……”金碧物業(yè)負(fù)責(zé)人稱，他們也是抱著真誠(chéng)的態(tài)度與業(yè)委會(huì)進(jìn)行友好協(xié)商，希望在此過程中雙方不要發(fā)生過激行為。

談判開始前，金碧物業(yè)方帶來了一份《物業(yè)服務(wù)合同》，被分發(fā)到了天宸業(yè)委會(huì)代表手中，“需要確認(rèn)的先圈起來，我們回去再仔細(xì)研究?！?/span>

半個(gè)多小時(shí)過后，小區(qū)業(yè)委會(huì)一負(fù)責(zé)人叫停了該“條款確認(rèn)”流程，認(rèn)為是做“無用功”，雙方應(yīng)就核心問題進(jìn)行談判。

核心問題是什么？就是業(yè)委會(huì)此前提出的“提質(zhì)、降費(fèi)、謀發(fā)展”三大訴求：一是提升小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量；二是要求將物業(yè)費(fèi)從3.8元/平方米/月降至2.98元/平方米/月；三是從每月物業(yè)費(fèi)收入中提取25%作為小區(qū)發(fā)展基金，為小區(qū)軟硬件升級(jí)提供保障資金。

金碧物業(yè)并不認(rèn)可業(yè)委會(huì)提出的方案，稱“這樣下去物業(yè)要面臨虧本，且當(dāng)前恒大天宸小區(qū)物業(yè)費(fèi)的收取率僅為50%左右，物業(yè)服務(wù)面臨巨大壓力?！?/span>

在小區(qū)品質(zhì)提升方面，金碧物業(yè)更傾向于“承諾制”，即承諾分階段對(duì)小區(qū)品質(zhì)提升進(jìn)行投入。在一份《天宸重點(diǎn)品質(zhì)提升計(jì)劃表》（以下簡(jiǎn)稱“計(jì)劃表”）里，金碧物業(yè)列出19項(xiàng)整改項(xiàng)目，預(yù)算資金超過1200萬元。

但業(yè)委會(huì)方發(fā)現(xiàn)，計(jì)劃表預(yù)算資金的組成部分，金碧物業(yè)投入費(fèi)用預(yù)算為180余萬元，另空調(diào)外機(jī)百葉等3項(xiàng)合計(jì)約118萬余元的投資主體未定，下余900多萬元的投資主體系開發(fā)商恒大。

業(yè)委會(huì)認(rèn)為，這是“畫餅之舉”，即使寫在合同里，最終沒有兌現(xiàn)他們?cè)撊フ艺l？他們更希望小區(qū)全體業(yè)主能對(duì)這部分資金有控制權(quán)，小區(qū)品質(zhì)提升才能成為現(xiàn)實(shí)。

金碧物業(yè)希望，業(yè)委會(huì)暫緩小區(qū)第二次業(yè)主大會(huì)投票，一旦投票通過相關(guān)表決事項(xiàng)，作為前期物業(yè)的金碧物業(yè)就面臨“丟盤”的可能。金碧物業(yè)一負(fù)責(zé)人稱，大家不要站在懸崖上，這樣都很危險(xiǎn)。

業(yè)委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，暫緩業(yè)主投票不是他們所能決定的。該負(fù)責(zé)人毫不忌諱地表示，第二次業(yè)主大會(huì)投票是與物業(yè)談判的“籌碼”。

暫停投票的“球”踢給了在場(chǎng)的人民街道辦負(fù)責(zé)人。街道辦的負(fù)責(zé)人稱，目前他們沒有找到相關(guān)法條能支持暫停投票，如果有需要可以向上級(jí)部門請(qǐng)示。

現(xiàn)場(chǎng)空氣突然凝固，氣氛頓時(shí)緊張起來。

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“硝煙彌漫”的小區(qū)

地塊尚未開發(fā)建設(shè)就曾面臨恒大暴雷的恒大天宸小區(qū)。 陳標(biāo)志/攝

恒大天宸是一個(gè)命運(yùn)多舛的小區(qū)，其所在地塊尚未開發(fā)建設(shè)，就面臨恒大暴雷。

“大概在2015年底，恒大地產(chǎn)收購(gòu)新世界發(fā)展在國(guó)內(nèi)的多個(gè)超級(jí)地產(chǎn)項(xiàng)目，包括斥巨資收購(gòu)?？诿利惿硵?shù)千畝的項(xiàng)目地塊，至暴雷前后，其一共在該地塊開發(fā)了16個(gè)小區(qū)?！币恢闃I(yè)主告訴記者，未開發(fā)的部分地塊被當(dāng)?shù)卣栈亍?/span>

“我們小區(qū)還沒建設(shè)，恒大就開始暴雷了?！焙愦筇戾沸^(qū)另一業(yè)主接受記者采訪時(shí)回憶稱，包括天宸小區(qū)在內(nèi)，多個(gè)樓盤被當(dāng)?shù)卣腥肓恕氨＝粯恰表?xiàng)目。

經(jīng)過艱難建設(shè)，2023年12月底，恒大天宸小區(qū)終于迎來第一批交房。

“業(yè)主收房后發(fā)現(xiàn)，小區(qū)品質(zhì)存在嚴(yán)重降檔減配?！鄙鲜鲋闃I(yè)主告訴記者，樓梯間沒貼瓷磚，說好的地下車庫(kù)地坪漆也沒了，小區(qū)道路不是鋪地磚而是直接鋪上瀝青……

據(jù)了解，1500余戶的恒大天宸小區(qū)于今年4月份正式成立業(yè)委會(huì)，并著手對(duì)小區(qū)的一些設(shè)施進(jìn)行完善和品質(zhì)提升。

被臺(tái)風(fēng)損壞的設(shè)施至今沒有修復(fù)。

“一開始，業(yè)主是將矛頭指向開發(fā)商的?！鄙鲜鲋闃I(yè)主稱，后來他們認(rèn)為小區(qū)物業(yè)的辦事效率更是一言難盡，如臺(tái)風(fēng)破壞的空調(diào)百葉窗等設(shè)施遲遲得不到修繕，未安裝循環(huán)過濾系統(tǒng)的小區(qū)泳池兩年得不到使用，這一系列問題讓他們將矛頭指向了小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

小區(qū)業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人也告訴記者，小區(qū)成立業(yè)委會(huì)后，就小區(qū)存在的問題先后至少3次找到小區(qū)物業(yè)進(jìn)行溝通協(xié)商，提出了“提質(zhì)、降費(fèi)、謀發(fā)展”三大訴求，但物業(yè)未同意上述訴求。

業(yè)委會(huì)與物業(yè)之間的矛盾爆發(fā)點(diǎn)，便是天宸小區(qū)發(fā)起的第二次業(yè)主大會(huì)投票，表決是否同意終止金碧物業(yè)在該小區(qū)服務(wù)。

此后，雙方就上述事宜發(fā)起了針鋒相對(duì)的反擊。小區(qū)業(yè)委會(huì)指責(zé)金碧物業(yè)，采取挨家挨戶到訪業(yè)主家、在小區(qū)拉橫幅、給業(yè)主群發(fā)短信等方式，嚴(yán)重干擾業(yè)主正常投票，并且對(duì)業(yè)委會(huì)成員進(jìn)行詆毀。小區(qū)物業(yè)則指責(zé)業(yè)委會(huì)成員利用輿論裹脅誘導(dǎo)業(yè)主投票，之后小區(qū)物業(yè)也在小區(qū)拉上“4月份成立業(yè)委會(huì)，10月份就換物業(yè)，有何居心？”“不能讓少數(shù)人決定小區(qū)未來”等橫幅，強(qiáng)烈呼吁業(yè)主“不參與、不投票”。

一時(shí)間，小區(qū)硝煙彌漫。

記者也就上述問題多次聯(lián)系金碧物業(yè)進(jìn)行采訪，甚至在11月18日談判會(huì)結(jié)束，相關(guān)采訪要求均被婉拒。

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物業(yè)服務(wù)之困

談判從11月18日上午10時(shí)一直持續(xù)至中午1時(shí)30分過后。

持續(xù)3個(gè)半小時(shí)的談判，雙方在一些事項(xiàng)上達(dá)成了共識(shí)，比如雙方另約時(shí)間繼續(xù)就新修改的《物業(yè)服務(wù)合同》條款進(jìn)行磋商；“提質(zhì)、降費(fèi)、謀發(fā)展”仍是雙方商議的重點(diǎn)等。

對(duì)于“降費(fèi)”“發(fā)展基金”等核心問題，金碧物業(yè)方此前已同意將物業(yè)服務(wù)費(fèi)從3.8元/平方米/月降至3.2元/平方米/月，但對(duì)于業(yè)委會(huì)提出的“降至2.98元/平方米/月和提取25%作為小區(qū)發(fā)展基金”的要求，金碧物業(yè)堅(jiān)決不予同意。

對(duì)于此前金碧物業(yè)提出“天宸小區(qū)與其他小區(qū)共用設(shè)施，換物業(yè)將會(huì)導(dǎo)致小區(qū)癱瘓”的質(zhì)疑，在本次談判會(huì)上，業(yè)委會(huì)對(duì)此也進(jìn)行了充分說明。

“我們的目的并不是要換掉物業(yè)，仍希望金碧物業(yè)留在小區(qū)服務(wù)，畢竟你們對(duì)小區(qū)情況熟悉?！睒I(yè)委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人在會(huì)上稱，退一萬步講，若金碧物業(yè)退出天宸小區(qū)服務(wù)，業(yè)主關(guān)心的多小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備問題，因涉及小區(qū)居民的生命健康和財(cái)產(chǎn)安全，應(yīng)在政府監(jiān)管協(xié)調(diào)下，明確權(quán)責(zé)和費(fèi)用后，由各方物業(yè)公司共同管理和維護(hù)，“新老物業(yè)交替，依照法律規(guī)定，也不允許出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)空檔期，故業(yè)主不必?fù)?dān)心?！?/span>

記者了解到，恒大天宸小區(qū)業(yè)委會(huì)與金碧物業(yè)的紛爭(zhēng)并非個(gè)案，海口新世界花園小區(qū)業(yè)委會(huì)與前物業(yè)公司“拉鋸戰(zhàn)”持續(xù)了多年；?？谙耐幕ㄔ沸^(qū)因新老物業(yè)交接而發(fā)生業(yè)委會(huì)成員與保安發(fā)生沖突，4人因“聚眾擾亂公共秩序”被警方行拘；?？陉柟馕骱０缎^(qū)業(yè)委會(huì)稱“在與物業(yè)公司溝通更換物業(yè)的時(shí)間段，鎮(zhèn)政府發(fā)文撤銷成立一年的業(yè)委會(huì)”，業(yè)委會(huì)狀告鎮(zhèn)政府的行政訴訟官司于本月19日開庭審理……

小區(qū)業(yè)委會(huì)、業(yè)主與小區(qū)前期物業(yè)的矛盾沖突時(shí)有發(fā)生，而矛盾焦點(diǎn)主要是物業(yè)費(fèi)和小區(qū)服務(wù)質(zhì)量發(fā)生偏差，急需關(guān)注。

劉衛(wèi)鋒教授接受記者采訪表示，為了彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈與回應(yīng)民生關(guān)切，地方政府主管部門應(yīng)結(jié)合地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民消費(fèi)能力，及時(shí)制定并實(shí)施普通商品房前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)，并以最高限價(jià)的形式予以體現(xiàn)。但同時(shí)需要注意的是，制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)最高限價(jià)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，必須遵循科學(xué)性、動(dòng)態(tài)性、可持續(xù)性的原則，避免“一刀切”，同時(shí)完善配套監(jiān)管，建立執(zhí)行與監(jiān)督機(jī)制。

值班編委：蘇志勇

責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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