于帥卿/發(fā)自北京

歷時4個月推進(jìn)，在港上市12年的“商業(yè)地產(chǎn)巨頭”大悅城地產(chǎn)，正式邁入私有化倒計時。

11月17日，大悅城地產(chǎn)有限公司（00207.HK）（以下簡稱“大悅城地產(chǎn)”）發(fā)布公告稱，在當(dāng)日舉行的法院會議上，親身或委派代表出席法庭會議并投票的計劃股東，已批準(zhǔn)通過私有化的決議案。待該計劃生效后，大悅城地產(chǎn)在聯(lián)交所的上市地位預(yù)期將于11月27日下午4時整起撤銷。

公開信息顯示，大悅城地產(chǎn)是大悅城控股集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“大悅城控股”）并表子公司。大悅城控股是中糧集團(tuán)旗下地產(chǎn)投資和管理平臺，為國資委批準(zhǔn)的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)之一，旗下有3家公開上市融資平臺，分別是深交所上市的大悅城（000031.SZ）、港交所上市的大悅城地產(chǎn)（00207.HK），以及深交所上市的華夏大悅城商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）。華夏大悅城商業(yè)REITs最新規(guī)模達(dá)104.81億元。

對于此次私有化事宜，大悅城控股表示，本次交易是積極應(yīng)對市場環(huán)境變化的戰(zhàn)略舉措，將顯著優(yōu)化公司治理框架，整合組織架構(gòu)與股權(quán)結(jié)構(gòu)。交易完成后，控股集團(tuán)將增厚對大悅城地產(chǎn)的權(quán)益，有利于提升公司歸屬母公司凈利潤。

在中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜看來，大悅城地產(chǎn)私有化，是房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整背景下央企地產(chǎn)平臺的一次主動戰(zhàn)略收縮與治理重構(gòu)，反映出行業(yè)從“規(guī)模擴(kuò)張”向“提質(zhì)增效”轉(zhuǎn)型的現(xiàn)實(shí)壓力。

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退市落定

11月17日，一場決定企業(yè)資本命運(yùn)的法院會議，為大悅城地產(chǎn)12 年的港股生涯畫上關(guān)鍵句點(diǎn)。

根據(jù)會后公告披露的核心數(shù)據(jù)，大悅城地產(chǎn)已發(fā)行股份總數(shù)為142.31億股，而賦予持有人出席法院會議并就該計劃投贊成或反對票的計劃股份總數(shù)為47.3億股。

從投票結(jié)果來看，合共30名代表26.91億股計劃股份中央結(jié)算系統(tǒng)參與者投票贊成批準(zhǔn)該計劃的決議案，而合共4名代表0.17億股計劃股份中央結(jié)算系統(tǒng)參與者則投票反對批準(zhǔn)該計劃的決議案。高票通過的結(jié)果為私有化掃清了核心障礙。

這一結(jié)局，早在4個月前已埋下伏筆。7月31日，大悅城控股集團(tuán)發(fā)布公告，宣布將私有化。公告稱，大悅城地產(chǎn)擬向除控股公司大悅城控股集團(tuán)和得茂有限公司（公司控股股東中糧集團(tuán)有限公司之全資子公司）以外的其他股東提出私有化建議，擬以協(xié)議安排的方式回購股份，并向香港聯(lián)合交易所有限公司申請撤銷上市地位。

作為中糧集團(tuán)旗下核心商業(yè)地產(chǎn)平臺，大悅城地產(chǎn)的發(fā)展歷程頗具分量，它成立于1992年，2013年在香港聯(lián)交所上市。截至2024年末，公司業(yè)務(wù)布局全國五大城市群，擁有或管理32個商業(yè)項(xiàng)目，總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)1785.75億元。

值得關(guān)注的是，此次私有化也標(biāo)志著“中糧系”地產(chǎn)業(yè)務(wù)架構(gòu)的重大調(diào)整。早在2019年，為促進(jìn)集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合，中糧集團(tuán)旗下“中糧地產(chǎn)”與“大悅城地產(chǎn)”完成重組，前者通過發(fā)行股份方式以144億元對價收購后者控股權(quán)，形成了A股控股港股的“A 控紅籌”架構(gòu)。時隔6年，隨著此次大悅城地產(chǎn)的私有化，中糧系地產(chǎn)業(yè)務(wù)將告別雙重上市平臺格局。

對于此次私有化的意義，大悅城方面表示，私有化將顯著優(yōu)化公司治理框架與股權(quán)結(jié)構(gòu)，提升管理決策效能，同時增強(qiáng)資產(chǎn)統(tǒng)籌配置能力，釋放不同業(yè)務(wù)板塊的協(xié)同潛力，推動公司實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

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私有化背后

大悅城地產(chǎn)的私有化決策，背后或許與股價長期低迷、流動性低迷、融資功能受限等多重因素有關(guān)。

數(shù)據(jù)顯示，自2018年起，大悅城地產(chǎn)股價便長期低于1 港元，處于“仙股”區(qū)間，停牌前市值僅76.85億港元，市凈率低至0.24。長期的估值折價，導(dǎo)致公司股票流動性嚴(yán)重枯竭，日均成交額不足百萬港元，資本市場融資功能基本喪失。

大悅城地產(chǎn)在公告中坦言，過去數(shù)年公司股價一直較每股資產(chǎn)凈值折讓，整體流動性偏低，限制了從資本市場籌集資金的能力。而當(dāng)前市場環(huán)境充滿挑戰(zhàn)且復(fù)雜，上市地位難以提供足夠的境外融資支持，且在可預(yù)見的將來亦不會有實(shí)質(zhì)性改善。

此外，獨(dú)特的“A 控紅籌”架構(gòu)，給大悅城地產(chǎn)的運(yùn)營管理帶來了額外挑戰(zhàn)?！白鳛锳股上市公司大悅城控股的并表子公司，其治理鏈條相對冗長，決策效率受到影響。同時，雙重監(jiān)管與信息披露要求不僅增加了運(yùn)營成本，也在一定程度上限制了公司應(yīng)對市場變化的靈活性?！卑匚南脖硎?，當(dāng)前架構(gòu)增加了公司治理復(fù)雜性，大悅城地產(chǎn)選擇私有化是相對科學(xué)且理性的做法。

柏文喜表示，大悅城地產(chǎn)作為港股平臺，連續(xù)兩年融資現(xiàn)金流為負(fù)，不僅未能提供境外融資支持，反而成為財務(wù)負(fù)擔(dān)。私有化后，大悅城控股持股比例大幅提升，有助于增厚歸屬母公司凈利潤，改善財務(wù)報表，這也是緩解業(yè)績壓力的關(guān)鍵舉措。

事實(shí)上，近幾年隨著房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，上市房企退市或私有化數(shù)量增加。據(jù)統(tǒng)計，2021年以來，已有首創(chuàng)置業(yè)、中國宏泰發(fā)展、華發(fā)物業(yè)、首創(chuàng)鉅大、五礦地產(chǎn)等通過私有化退市，“私有化已不僅是房企應(yīng)對當(dāng)前困境的權(quán)宜之計，更成為其在行業(yè)轉(zhuǎn)型期中實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略重整與價值重構(gòu)的重要路徑?！庇行袠I(yè)分析認(rèn)為。對于大悅城地產(chǎn)退市，業(yè)內(nèi)多數(shù)持審慎樂觀態(tài)度。有觀點(diǎn)表示，央企通過私有化可以更快地實(shí)施資產(chǎn)處置和業(yè)務(wù)重組。

私有化并非終點(diǎn)，而是新的起點(diǎn)。當(dāng)下行業(yè)底部未明、資本對地產(chǎn)領(lǐng)域趨于謹(jǐn)慎，對于大悅城而言，能否借此機(jī)會完成業(yè)務(wù)重整、提升運(yùn)營效率，才是穿越周期的關(guān)鍵。

值班編委：蘇志勇

責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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