中房報記者 李紅梅丨北京報道

“2025年第三季度，我們通過組織結(jié)構(gòu)升級、流程重構(gòu)及科技創(chuàng)新，持續(xù)探索業(yè)務(wù)提效和客戶體驗提升的路徑。”11月10日，貝殼（NYSE:BEKE; HKEX:2423）聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長兼首席執(zhí)行官彭永東在三季度業(yè)績公告中表示，“未來我們將加速AI能力在核心業(yè)務(wù)場景的深度滲透，推進(jìn)服務(wù)者和消費者體驗的雙重提升?！?/span>

面對房地產(chǎn)行業(yè)的周期波動與深度調(diào)整，貝殼通過多元化業(yè)務(wù)與科技賦能展現(xiàn)出抗跌韌性：三季度凈收入同比增長2.1%至231億元，非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)收入占比提升至45%，創(chuàng)歷史新高。

貝殼執(zhí)行董事、首席財務(wù)官徐濤進(jìn)一步解釋：“家裝和租賃業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤占毛利的比例創(chuàng)歷史新高。公司運營效率進(jìn)一步提升，經(jīng)營費用為人民幣43億元，同比降1.8%，環(huán)比降6.7%。在穩(wěn)健的現(xiàn)金儲備下，三季度回購金額達(dá)2.8億美元，創(chuàng)近兩年單季新高?！?/span>

在“一體三翼”戰(zhàn)略支撐下，貝殼正從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向效率驅(qū)動，逐步構(gòu)筑穿越市場周期的能力。

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嘗試重構(gòu)房客兩端能力

貝殼三季度業(yè)績顯示，其核心交易業(yè)務(wù)在行業(yè)調(diào)整期展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性。報告期內(nèi)，存量房業(yè)務(wù)總交易額（GTV）達(dá)到5056億元，同比提升5.8%。這一增長主要得益于平臺生態(tài)的持續(xù)優(yōu)化，其中貝聯(lián)經(jīng)紀(jì)人貢獻(xiàn)的GTV占比進(jìn)一步擴(kuò)大，顯示平臺協(xié)同效應(yīng)不斷增強(qiáng)。

從外部環(huán)境看，買賣雙方在中國房地產(chǎn)市場的新常態(tài)下都產(chǎn)生了新的需求，賣方需要更好的營銷能力，買方需要從客戶視角出發(fā)，在資產(chǎn)規(guī)劃、貨比三家等方面提供專業(yè)建議和高效匹配，這對經(jīng)紀(jì)人的能力模型提出雙重要求。貝殼正嘗試去重新構(gòu)建房客兩端能力，以上海試點為例，“房客分離”機(jī)制的實施促使經(jīng)紀(jì)人能夠更專注于房源維護(hù)和精準(zhǔn)營銷，這個機(jī)制簡單說是通過資源分配和績效牽引，一方面讓房源經(jīng)紀(jì)人充分維護(hù)優(yōu)質(zhì)房源，一方面讓客源經(jīng)紀(jì)人有效匹配優(yōu)質(zhì)房源，來實現(xiàn)去化率的提升。數(shù)據(jù)顯示，第三季度，上海區(qū)域房源去化率從2.6%提升至3%以上，經(jīng)紀(jì)人作業(yè)效率得到實質(zhì)性改善。

新房業(yè)務(wù)方面，前三季度累計GTV同比增長約11%，第三季度單季GTV達(dá)1963億元。這一表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體水平，主要得益于貝殼對市場結(jié)構(gòu)性機(jī)會的把握。據(jù)2025年房地產(chǎn)行業(yè)年度報告顯示，在房地產(chǎn)市場整體進(jìn)入深度調(diào)整期的背景下，“好城市+好房子”的組合將成為未來市場的重要支撐。貝殼通過“B+”輕運營模式，嘗試覆蓋更多低線級城市，目前已進(jìn)入4個城市試點，計劃年底拓展至超過30城。這種模式順應(yīng)了中央“十五五”規(guī)劃建議中“因城施策”的政策導(dǎo)向，通過差異化服務(wù)匹配不同能級城市的市場需求。

在服務(wù)升級方面，貝殼于第三季度發(fā)布了“真保障”全流程服務(wù)保障體系，該體系涵蓋35項服務(wù)承諾，包括“真實房源，假一賠百元”“交易不成，傭金無理由退”等6項平臺級承諾，貫穿房產(chǎn)交易的真實房源、房款安全、傭金可退等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。這一舉措回應(yīng)了存量房時代消費者對交易安全日益提升的需求，進(jìn)一步鞏固了貝殼在品質(zhì)服務(wù)方面的護(hù)城河。

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家裝租賃均實現(xiàn)城市層面盈利

貝殼“一體三翼”戰(zhàn)略中的家裝家居與房屋租賃業(yè)務(wù)，正展現(xiàn)出獨立的成長性和抗周期能力。三季度財報數(shù)據(jù)顯示，家裝家居業(yè)務(wù)凈收入43億元，貢獻(xiàn)利潤率提升至32%，同比增長0.8個百分點；房屋租賃業(yè)務(wù)收入達(dá)57億元，同比增長45.3%，該業(yè)務(wù)在2025年第三季度貢獻(xiàn)超過人民幣1億元的利潤。兩項業(yè)務(wù)均在城市層面實現(xiàn)分?jǐn)偪偛抠M用前的盈利，非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)收入占比升至45%，創(chuàng)歷史新高，反映出貝殼收入結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

家裝業(yè)務(wù)的發(fā)展得益于產(chǎn)品化和標(biāo)準(zhǔn)化雙輪驅(qū)動。以“產(chǎn)品化樣板間”為展示模式的整裝精品館在北京落地后，到店客戶轉(zhuǎn)化率較傳統(tǒng)門店明顯提升。同時，家裝集采品類由4種擴(kuò)展至13種，規(guī)?；少弾聿糠之a(chǎn)品單價下降，進(jìn)一步提升了成本效率。

在服務(wù)保障方面，“裝修資金存管”服務(wù)已在全國30余個城市落地，服務(wù)超2萬家庭。該服務(wù)通過“?？顚?、節(jié)點解凍”機(jī)制，將資金控制權(quán)交還給客戶，有效解決了傳統(tǒng)裝修預(yù)付式消費的痛點。不僅為消費者帶來資金安全，反過來也推動了裝修企業(yè)提高自身服務(wù)質(zhì)量。

租賃業(yè)務(wù)則通過產(chǎn)品分層與政策紅利實現(xiàn)快速增長。貝殼惠居的“貝殼省心租”以輕資產(chǎn)模式聚焦品質(zhì)租客，與普租業(yè)務(wù)形成“基礎(chǔ)保障+品質(zhì)升級”互補(bǔ)。

截至三季度末，貝殼租賃在管房源規(guī)模超過66萬套。聯(lián)合各地，貝殼公積金“直付房租”功能已在北京、濟(jì)南等城市落地，截至三季度末參與人員超4000人。這種模式改變了傳統(tǒng)的先付后租方式，直接使用公積金余額支付租金，大大緩解了青年群體的租房壓力。貝殼惠居負(fù)責(zé)人王擁群曾指出，租賃戰(zhàn)略深度融入“一體三翼”整體框架，展現(xiàn)出從“粗放經(jīng)營”向“精細(xì)化服務(wù)”轉(zhuǎn)型的決心。

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連續(xù)八個季度研發(fā)費用同比增加

貝殼通過穩(wěn)健的財務(wù)策略與持續(xù)的科技投入，為長期發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。三季度，公司經(jīng)營費用同比降低1.8%至43億元，環(huán)比下降6.7%，顯示出運營效率的持續(xù)提升。在保持費用控制的同時，研發(fā)投入不降反升，前三季度累計研發(fā)費用18.65億元，第三季度單季研發(fā)費用6.48億元，同比增長13.2%，2023年第四季度以來，實現(xiàn)連續(xù)八個季度研發(fā)費用同比增加。這種投入力度體現(xiàn)了貝殼“科技驅(qū)動”的戰(zhàn)略定位。

AI技術(shù)已深度融入貝殼各業(yè)務(wù)線。在房產(chǎn)交易領(lǐng)域，經(jīng)紀(jì)人AI助手“來客”覆蓋41.4萬經(jīng)紀(jì)人，其智能選房、聊天助理等功能有效提升了客戶委托及維護(hù)轉(zhuǎn)化率。AI智能助手“好客”能夠識別高質(zhì)量商機(jī)，雖然識別比例僅占平臺總商機(jī)的個位數(shù)，卻貢獻(xiàn)了超50%的成交量。在租賃業(yè)務(wù)中，全流程智能運營體系已建成，AI在收房端實現(xiàn)人店盤的網(wǎng)格化匹配，并主導(dǎo)定價、洽談等流程，使收房人效提升13%，節(jié)點審核時長降低96%。在出房端，AI智能托管和精準(zhǔn)營銷實現(xiàn)年節(jié)省成本過億元。第三季度，資管經(jīng)理月人均在管房源從去年同期的90套增至130套，人效提升顯著。

在資本管理方面，貝殼實施注銷式回購，三季度回購金額達(dá)2.8億美元，創(chuàng)近兩年單季新高。2025年至今累計回購約6.8億美元，自2022年9月啟動回購計劃以來，已累計回購約23億美元。這種回購策略通過直接減少總股本增厚每股收益，有效提升了股東價值。與此同時，貝殼在ESG建設(shè)方面取得進(jìn)展，MSCI ESG評級由A級提升至AA級，實現(xiàn)連續(xù)三年評級上調(diào)。這在很大程度上得益于貝殼完善的商業(yè)道德與反貪污細(xì)則政策，以及覆蓋100%平臺員工的商業(yè)道德培訓(xùn)計劃。

“在穩(wěn)健的現(xiàn)金儲備下，我們將繼續(xù)平衡業(yè)務(wù)投入與股東回報。”徐濤表示。這種審慎的財務(wù)風(fēng)格與科技驅(qū)動的戰(zhàn)略，共同構(gòu)成了貝殼“中性市場觀”的實踐基礎(chǔ)，使其能夠在行業(yè)波動中保持定力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

值班編委：蘇志勇

流程編輯：溫紅妹

審讀：戴士潮

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