住建部社區(qū)建設(shè)專委會委員、北京城市象限科技有限公司創(chuàng)始人兼CEO、北京社區(qū)研究中心主任茅明睿

中房報記者 李葉丨北京報道

新質(zhì)生產(chǎn)力如何重塑城市發(fā)展邏輯？城市更新與運營如何跳出“經(jīng)驗依賴”，實現(xiàn)從“粗放推進”到“精準賦能”的跨越？ 11月5日，以 “智慧空間重塑” 為主題的 “2025 第二屆新質(zhì)生產(chǎn)力賦能未來人居發(fā)展論壇” 在北京舉辦，為這些行業(yè)核心議題提供了深度解答。

會上，住建部社區(qū)建設(shè)專委會委員、北京城市象限科技有限公司創(chuàng)始人兼CEO、北京社區(qū)研究中心主任茅明睿發(fā)表了名為《城市大模型賦能城市更新與運營》的演講，從城市體檢、城市更新案例圖譜、社會感知城市活力運營三個核心維度，系統(tǒng)闡釋了城市大模型如何通過激活數(shù)據(jù)要素，為城市更新與運營注入新質(zhì)生產(chǎn)力，構(gòu)建未來人居的全新范式。

作為從北京市規(guī)劃院孵化的科技企業(yè)，北京城市象限科技有限公司成立 9 年來始終深耕城市大數(shù)據(jù)與城市人工智能場景領(lǐng)域，憑借技術(shù)積累與實踐經(jīng)驗，成為推動城市更新數(shù)字化轉(zhuǎn)型的重要力量。

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城市體檢：

數(shù)據(jù)驅(qū)動更新項目精準落地

茅明睿表示，所謂“城市體檢”，本質(zhì)上是利用數(shù)據(jù)要素研判城市需求、尋找更新要點，最終驅(qū)動項目落地。今年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡稱“住建部”）發(fā)布的《城市更新規(guī)劃編制導則》不僅劃定了城市更新 “專項規(guī)劃、片區(qū)策劃、項目實施方案” 的三個層級框架，更明確了三個層級的 “先體檢后更新”的要求，將“數(shù)據(jù)要素”推到了行業(yè)轉(zhuǎn)型的核心位置。

城市體檢有一套綜合的技術(shù)體系，同時還有專項體檢要求，自然資源部也在推進國土空間規(guī)劃城市體檢評估工作，在此背景下，為解決多部門體檢標準系統(tǒng)、數(shù)據(jù)與更新行動脫節(jié)的問題，茅明睿團隊自去年起就與北京規(guī)劃部門合作，整合了八大類標準，構(gòu)建了一套全新的城市更新的指標集合。通過為每個指標打上價值觀、空間尺度、功能類型等標簽，并與龐大的政策庫關(guān)聯(lián)，繪制出一張清晰的“城市體檢與更新評估指標圖譜”，使得任何數(shù)據(jù)都能快速定位其在城市更新中的價值與應用場景。

這一圖譜的實踐價值，在北京標志性的“回天超大社區(qū)”項目更新評估中得到了驗證。團隊依托“圖譜”實現(xiàn)政策高效解讀、指標快速篩選、數(shù)據(jù)支撐摸底與指標計算支持，最終生成的深度評估報告，針對評估結(jié)果，明確了每個街鎮(zhèn)當前面臨的問題、投資的效益，并指出下一階段城市更新計劃的重點發(fā)力領(lǐng)域。

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全國案例圖譜：

提煉可復制的更新 “成功密碼”

完成城市體檢與評估后，“怎么干” 成為城市更新推進過程中的又一核心問題?！爸袊某鞘懈滦枰蓮椭频慕?jīng)驗’，但文本不是數(shù)據(jù)，只有把案例結(jié)構(gòu)化，才能變成行業(yè)的新質(zhì)生產(chǎn)力。” 茅明睿說。

茅明睿介紹，住建部已連續(xù)多年征集全國城市更新的優(yōu)秀案例，發(fā)布了三批“實施城市更新行動可復制經(jīng)驗做法清單”，共115個案例。但這些案例多以PDF文本形式呈現(xiàn)，描述缺乏結(jié)構(gòu)化信息。為此，茅明睿及其團隊配合住建部科技司、國家發(fā)改委城市中心，啟動了 “全國城市更新案例圖譜”項目，對全國各省征集的600多個城市更新優(yōu)質(zhì)案例、數(shù)千份文檔進行結(jié)構(gòu)化解析，最終構(gòu)建了覆蓋九大類城市更新項目的知識圖譜，共形成20項圖譜。

“以城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造類為例，通過節(jié)點重要性分析（PageRank 算法）和社區(qū)發(fā)現(xiàn)分析（聚類相似案例），對典型案例、入圍案例進行對比分析。比如老舊小區(qū)類項目的典型案例在投融資主體、融資模式、運營方式/內(nèi)容、收益來源等方面具有更好的市場參與性?！彼M一步講解單個案例，如成都市金牛區(qū)工人村片區(qū)老舊小區(qū)改造項目（二期）通過政策性開發(fā)性金融工具、專項債券、企業(yè)自籌、政策補貼、居民補償繳費、政府財政資金等，多元化的資金渠道助力破解改造資金平衡問題；南充市順慶區(qū)三公街片區(qū)老舊小區(qū)改造項目通過公共空間開發(fā)、LED大屏幕廣告運營、街區(qū)外擺攤位開發(fā)運營、公共停車位收費管理、租賃閑置房屋開辦民宿等方式，2023年所得收益52萬元。

茅明睿分析，這些項目的 “成功密碼” 可通過大模型實現(xiàn)智能匹配——輸入新項目條件，即可快速推薦相似案例的投融資、運營、政策創(chuàng)新等關(guān)鍵路徑，提煉可復制的經(jīng)驗做法。

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社會感知Agent：

激活城市活力的 “數(shù)字引擎”

“城市更新不止是‘改房子、建設(shè)施’，更要‘運營好活力’。讓居民愿意來、留得住、過得好?！?茅明睿在演講中強調(diào)，城市活力的核心數(shù)據(jù)要素藏在四個地方：歷史文脈的文化沉淀、活力場所的營造、活力事件的組織、城市品牌的營銷，但這些數(shù)據(jù)多為非結(jié)構(gòu)化信息。

“比如城市里的各類活動信息只在社交媒體文章里；某座歷史建筑的活化利用情況，散落在新聞報道中，傳統(tǒng)技術(shù)根本無法整合?！?為此，茅明睿團隊研發(fā)了“社會感知Agent” 技術(shù)，構(gòu)建 “社會感知-數(shù)據(jù)資產(chǎn)建構(gòu)-活力運營” 的閉環(huán)，讓城市活力從 “被動觀察”變?yōu)椤爸鲃蛹せ睢薄?/span>

茅明睿直言，針對北京4600余個歷史文化保護對象（含文保單位、歷史建筑等），AI Agent 會周期性掃描互聯(lián)網(wǎng)信息——包括政府公告、社交媒體帖子、新聞報道等，自動生成場所的 “動態(tài)畫像”。智能挖掘歷史文化保護對象的歷史價值、建筑價值、文化價值、保護與利用情況。

對于正在改造的場所，AI Agent 還能跟蹤進度——比如白塔寺地區(qū)的福綏境大樓（1958年北京首棟帶電梯居民樓），系統(tǒng)記錄了 “2024年3月啟動保護性改造，定位保障性租賃住房，2025年3月進入施工準備階段” 的全流程信息，為政府監(jiān)管與運營規(guī)劃提供依據(jù)。

在活力事件監(jiān)測方面，AI Agent 覆蓋了多個網(wǎng)絡(luò)平臺，跟蹤社交媒體發(fā)布的市集、展覽、演出、快閃店等信息。“我們用多模態(tài)模型提取文章中的關(guān)鍵信息：活動主題、時間、地點、參與方等，再進行數(shù)據(jù)清洗——剔除重復信息、修正地址誤差，形成‘城市活力事件地圖’?！?/span>

不僅如此，從活力事件中，AI Agent 還能提取 “主辦方、品牌方、主理人” 信息，構(gòu)建 “城市活力主理人品牌庫”。目前庫中已收錄3000余個品牌，涵蓋二次元、市集運營、寵物社群等類型。

“最終，我們?yōu)槌鞘袠?gòu)建了兩大產(chǎn)品：活力資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫與智能運營系統(tǒng)?！泵┟黝？偨Y(jié)道，我們認為，將空間資產(chǎn)與內(nèi)容資產(chǎn)打通，讓數(shù)據(jù)要素真正服務(wù)于招商運營、趨勢發(fā)現(xiàn)乃至市民游客的精準導覽，最終能夠推動城市活力與價值的持續(xù)增長。

本次論壇由中國房地產(chǎn)報社主辦，中國城市與區(qū)域治理研究院、京東集團、36氪研究院提供學術(shù)支持。

值班編委：蘇志勇

責任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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