很難想象，在京西北遠郊區(qū)域，能出現(xiàn)北京城內(nèi)核心區(qū)也少有的“開盤近磬”盛況。

9月27日，北京延慶中建臻源府項目一經(jīng)開盤就引爆市場，一日之內(nèi)218套高品質(zhì)住宅被搶購一空，刷新延慶改善型住宅銷售流速的歷史紀錄。截至10月31日，中建臻源府銷售網(wǎng)簽已達259套，所推房源基本售罄。

更難得的是，這一銷售數(shù)字并未停滯在宣傳口徑上，而是得到切實的網(wǎng)簽印證。北京市住建委顯示，截至10月31日，中建臻源府已銷售網(wǎng)簽9.5億元，遠超5.6億元地價。這也意味著，開盤1個月，中建臻源府地價款已經(jīng)回正。

不同于北京其他區(qū)域，延慶是一個高度依賴本地化客群的市場，據(jù)案場銷售人員透露，中建臻源府99%客源是本地改善，具有鮮明的本地市場屬性。在這樣市場邊界相對閉合的特殊場域，產(chǎn)品品質(zhì)和質(zhì)量缺陷都可能會引發(fā)鏈式傳播效應，因而要賣出好成績并不容易。

可中建臻源府的出現(xiàn)，承受住了市場的考驗，成為了京西北遠郊樓市的非典型樣本。它如同一個棱鏡，折射出北京樓市深層次的結(jié)構(gòu)性變化與未被充分滿足的龐大需求。

跳出簡單的銷量狂歡，臻源府現(xiàn)象背后，是好房子稀缺性與價值覺醒共振，更是中建方程對城市發(fā)展邏輯、區(qū)域價值潛力與人民真實居住向往的精準洞察與極致兌現(xiàn)。

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從延慶改善“供需錯位”破局

臻源府之所以突破區(qū)域限制，甚至跑贏五環(huán)外主流改善盤，與延慶樓市的特殊性不無關系。延慶既非傳統(tǒng)意義的“價值洼地”，也不是“投資熱土”，而是一個被長期低估的“改善需求沉淀池”。

作為北京生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，延慶常住人口約34萬，其中不乏私營業(yè)主、退休干部、教育醫(yī)療系統(tǒng)骨干等高凈值人群，以及因產(chǎn)業(yè)資源導入而來的“新延慶人”和向往延慶生態(tài)的養(yǎng)老族。這些市場客戶改善為主流，二次置業(yè)超65%，對空間尺度、地段和生活品質(zhì)有著較高要求。

可過去十年來，延慶主力供應多為剛需盤或“偽改善”項目，面積大但品質(zhì)低、配套差，導致區(qū)域內(nèi)真正符合“改善標準”（南北通透、低密、配套完善、物業(yè)服務優(yōu)質(zhì)）的住宅長期稀缺。這也造成了延慶改善的供需錯位，延慶人不是不想換好房子，是市場上幾乎沒有“值得換”的選擇。

中建臻源府效果圖

從供給上，市場結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出。2020年至今延慶整體市場年容量穩(wěn)定在2300套左右，因新房供應有限，區(qū)域二手房市場成交更為活躍，二手房年均置換量近1700套，成交量保持穩(wěn)中有升。2024年延慶二手房成交超2000套達到近五年峰值，但二手成交均價回落至17565元/平方米。

新房供應有限，本質(zhì)上還是庫存及去化壓力下，銷售難以跑出高流速，產(chǎn)品難以獲得客戶認可；二手房量漲價跌背后，同樣有產(chǎn)品落后、品質(zhì)不及需求，被迫以價換量的考量。

臻源府的出現(xiàn)，穿透了延慶改善客群的居住需求痛點，在“好房子”的加持下，控面積、控總價并可確保居住舒適度與空間尺度，以更優(yōu)區(qū)位、更優(yōu)配套、更優(yōu)產(chǎn)品力實現(xiàn)競爭突圍。

延慶城區(qū)以媯水河為界，分為南北城。南城為新興城區(qū)，地緣客戶認可度相對偏低，單價2.3萬元~2.9萬元；北城學區(qū)帶動，地緣認可度更高、配套更優(yōu)質(zhì)，單價較高，但流速有限。臻源府落位延慶城區(qū)核心區(qū)位，毗鄰延慶鎮(zhèn)政府及區(qū)政府，享有成熟完善的配套資源的同時，精準卡位105~125平方米三至四居主力戶型，將套均總價錨定320萬~400萬元。

中建臻源府效果圖

這一策略定位，向上看遠低于市區(qū)同品質(zhì)項目的千萬門檻，對市區(qū)外溢客具有顯著吸引力；向下看顯著超越區(qū)域內(nèi)老舊小區(qū)及剛需產(chǎn)品，形成清晰的產(chǎn)品代際差與價值區(qū)隔；平行看相比延慶少量在售大平層及別墅產(chǎn)品，提供了更優(yōu)性價比與生活便利度?？梢哉f，臻源府的出現(xiàn)填補了市場空白，成為延慶改善客群“踮踮腳夠得著”的最優(yōu)選。

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“好房子”穿透地域性需求

在信息透明的時代，品質(zhì)是建立信任、贏得口碑的核心。臻源府能實現(xiàn)“開盤即熱銷”，離不開中建方程將“中建好房子”深度落地，其產(chǎn)品力對延慶本地改善需求的精準穿透力與強大適配性，跳出了“標準化復制”的窠臼。

在前期客戶定位時，中建方程就以精準的“顯微鏡”視角，摒棄“大而泛”的市場覆蓋，深入研究延慶本地改善客群畫像，他們多為政企精英、事業(yè)編骨干、企業(yè)管理層等25~45歲中產(chǎn)客群，關注配套、戶型、地段等核心因素，追求品質(zhì)升級但預算相對理性，偏好實用性強、空間利用率高的戶型，渴望社區(qū)歸屬感與生活便利性。

基于項目客群畫像，中建方程拿地后就對目標客戶的戶型、精裝、配置需求反復調(diào)研，一方面積累幾十余組鐵粉，一方面對客戶需求進行針對性提升。在精準項目定位和產(chǎn)品細節(jié)反復調(diào)改鉆研下，中建臻源府短期內(nèi)迅速爆發(fā)。

84天完成從拍地到取得預售證全流程，開盤首月去化率81%、地價覆蓋率170%，無論是從運營速度、網(wǎng)簽速度還是資金周轉(zhuǎn)效率，中建臻源府都遠超市場預期，交出一份含金量十足的成績單。

好運營帶來的奇高效率，是中建臻源府的顯性價值，隱于項目之后的產(chǎn)品品質(zhì)，是最終打動市場與購房者的決定性因素。

在項目建造上，中建方程堅定提升質(zhì)量、進度、成本、安全、環(huán)?！拔逦灰惑w”項目建設管理，從問題導向出發(fā)，提升“進度”與“成本”管理績效，切實把管理創(chuàng)效落到實處。同時，圍繞中建好房子體系“6633”標準，全面落實基礎101條，提升項59條，同時客戶群像描摹，梳理市場聲音和切實需求，形成“101+59+X”好房子標準。

中國建筑好房子營造體系

比如，項目聚焦建筑結(jié)構(gòu)耐久安全、綠色節(jié)能環(huán)保、健康舒適環(huán)境、智慧科技應用、全齡友好社區(qū)、精益品質(zhì)交付，構(gòu)建全面的品質(zhì)保障框架。在關鍵工藝節(jié)點，如地下室防滲漏、外墻保溫、室內(nèi)隔音、管線鋪設、精裝修收口、防開裂處理，推行高于國標的企業(yè)標準與精細化施工流程。同時，通過嚴格的過程監(jiān)控、第三方獨立飛行檢查、交付前多輪分戶查驗，確保質(zhì)量閉環(huán)管控。

在好房子體系落地外，臻源府還實現(xiàn)“在地化”設計的深度共情。比如在氣候適應性設計上，強化外墻保溫體系、高性能門窗配置、精細化處理冷熱橋，確保嚴寒冬季的室內(nèi)溫暖舒適度與節(jié)能性，直擊本地居民痛點。

空間實用主義方面，臻源府戶型設計強調(diào)方正通透、高得房率，實現(xiàn)從“面積大”到“功能精”的進化。約3.1~3.15米層高，近100%的高使用率是臻源府區(qū)別于延慶其他新房項目的顯性優(yōu)勢，主力戶型105~125平方米三至四居看似常規(guī)，但南向三面寬、LDK一體化客餐廳、主臥套房帶獨立家政間、南北雙陽臺等細節(jié)設計優(yōu)化，讓每一平方米都“有價值”。

全屋收納體系、隱形晾衣桿及智能化設計，在保障品質(zhì)的同時，讓居住細節(jié)更貼近日常需求。同時，臻源府還特別強化家政間預留、合理的動靜分區(qū)，滿足多代同堂或雙職工家庭對高效、整潔居住空間的需求。

社區(qū)場景營造上，臻源府以約1.62容積率精心規(guī)劃全齡友好活動場地，融合延慶山水意境的景觀設計，營造有溫度的社區(qū)歸屬感，契合本地居民重視鄰里交往的生活習慣。

中建臻源府效果圖

無論是精工、戶型還是社區(qū)，臻源府的產(chǎn)品設計，始終圍繞一個核心問題：延慶的改善客戶到底需要什么樣的房子？中建方程基于這一問題給出的方案，不是“堆配置”，而是“解決具體問題”。同樣的思維也落實到了銷售層面，不是“我想賣什么”，而是“你需要什么”。產(chǎn)品跨越式迭代和用戶思維的轉(zhuǎn)換，讓臻源府的客群感受到了被妥帖照顧的誠意。

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從“建設者”到“運營者”

中建好房子“6633體系”的落地，是央企擔當與品質(zhì)追求的具象化符號，極大增強了客戶對臻源府未來交付品質(zhì)的信心預期。而中建方程長期主義的品牌背書，更是一份無形的信任資產(chǎn)。

作為中國建筑旗下城市綜合開發(fā)運營平臺，中建方程在延慶已有十余年開發(fā)經(jīng)驗，從2016年開始做延慶一級開發(fā)，到參與超3000套屬地城市綜合體改造和基礎設施建設住宅。這種扎根區(qū)域的城市級開發(fā)，源于中建方程特色業(yè)務定位。

2014年，中建方程從中國建筑城市綜合建設部獨立而來，專注城鎮(zhèn)化開發(fā)和城市更新，在全國拿下近30個片區(qū)開發(fā)大型項目，分布在北京、天津、上海等城市，投資總額超3000 億元，土地面積約178 平方公里，其中實施面積在1平方公里以上的項目24個。

不同于其他項目，大型城市綜合類項目開發(fā)環(huán)節(jié)復雜、運營能力要求高，且回報周期長、不可預見性問題多，中建方程能同時支撐如此多項目運轉(zhuǎn)，一方面基于其自身運營能力，另一方面源于中國建筑背書，增強政府信任和耐心，形成政企合作鏈路典范。

從二級開發(fā)角度來看，中建方程深耕延慶區(qū)域，不只是為多盤開發(fā)，而是從道路、回遷、城市綜合改造的開發(fā)中理解城市、區(qū)域與客戶，這種深度參與使得中建方程對于城市未來發(fā)展方向、區(qū)域價值潛力、城市功能分布以及人居環(huán)境的匹配度，擁有更深刻的理解和更高的戰(zhàn)略站位，項目施工、運營更易推進，也將形成對客戶的全方位保障。

房地產(chǎn)正在回歸居住屬性，對中建方程而言，深耕一個區(qū)域的貢獻不止在房地產(chǎn)紅線內(nèi)，做單一項目時候綜合考慮城市發(fā)展，從大視角切入做城市開發(fā)運營，將成為未來房企競爭力比拼的關鍵。

中建臻源府效果圖

中建臻源府10月單月網(wǎng)簽259套，成為整個北京金秋十月全月的套數(shù)、面積、去化率的銷冠，是延慶區(qū)歷史首次。這份成績單，更是一面鏡子，它照見了延慶改善客群對“真正好房子”的迫切需求，也映出了房地產(chǎn)行業(yè)從規(guī)模擴張到品質(zhì)深耕的轉(zhuǎn)型趨勢。在核心城區(qū)內(nèi)卷加劇、遠郊項目同質(zhì)化嚴重的當下，臻源府的成功證明了市場的底層邏輯從未改變。

更重要的是，臻源府的故事為行業(yè)提供了一個“非典型樣本”。當房企不再盲目追逐熱點區(qū)域，而是扎根特定城市、讀懂本地需求、堅持長期主義時，即使在遠郊區(qū)域，也能創(chuàng)造出核心價值。這或許正是當下中國房地產(chǎn)最需要的清醒與智慧——不是所有房子都能叫”好房子”，但所有“好房子”，都值得被看見。

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值班編委：蘇志勇

流程編輯：溫紅妹

審讀：戴士潮

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