中房報記者 梁笑梅丨北京報道

10月28日晚間，南都物業(yè)服務(wù)集團股份有限公司（以下簡稱“南都物業(yè)”）2025年第三季度報告顯示，該公司營業(yè)收入微增1.56%至4.56億元，但歸屬上市公司股東的凈利潤為同比下跌38.38%至2451.76萬元，陷入“增收不增利”的尷尬局面。

這一表現(xiàn)與行業(yè)整體趨勢相符，但也暴露出南都物業(yè)在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中的深層矛盾。報告期內(nèi)，公司利潤下滑主要受公允價值變動收益減少拖累，而經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額同比下滑40.71%至-1.30億元，進一步加劇了市場對其資金鏈的擔憂。

值得注意的是，南都物業(yè)近年頻繁涉足科技投資，包括增資機器人企業(yè)、設(shè)立創(chuàng)投基金等，累計投入超5000萬元，但短期回報尚未顯現(xiàn)。

一位接近南都物業(yè)的人士表示，“凈利潤大幅下跌主要源于人工、能源及管理費用上升，疊加235萬元非經(jīng)營性損失，在去年低基數(shù)背景下被放大。”

從上市七年的發(fā)展軌跡看，南都物業(yè)曾以“獨立第三方物業(yè)標桿”崛起，但2023年以來業(yè)績增速驟降，2024年歸屬上市公司股東的凈利潤下跌88.21%，反映出傳統(tǒng)物業(yè)模式與行業(yè)轉(zhuǎn)型的劇烈碰撞。此次第三季度數(shù)據(jù)，既是其轉(zhuǎn)型陣痛的縮影，也是行業(yè)困局的集中體現(xiàn)。

關(guān)于南都物業(yè)增收不增利背后的原因，中國房地產(chǎn)報記者聯(lián)系南都物業(yè)人士，截至發(fā)稿，未得到回復。

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主業(yè)疲軟與投資波動拖累利潤

南都物業(yè)2025年第三季度的“增收不增利”并非偶然，而是其主營業(yè)務(wù)疲軟與投資策略失誤長期積累的結(jié)果。報告顯示，公司前三季度營收同比增長2.35%至13.69億元，但歸屬上市公司股東的凈利潤同比飆升156.07%至1.54億元，這一高增長主要得益于非經(jīng)常性損益的貢獻——其中，公允價值變動收益達8251.64萬元，同比激增261.69%，主要來自所持安邦護衛(wèi)股票的股價上漲。然而，剔除該因素后，扣除非經(jīng)常性損益后的歸屬上市公司股東的凈利潤僅微增1.53%至8223.56萬元，折射出主營業(yè)務(wù)的增長乏力。

事實上，南都物業(yè)的主業(yè)困境早有征兆。自2023年上半年起，公司營業(yè)收入增速從2022年同期的17.36%驟降至3.79%，增值服務(wù)收入同比下滑15.65%，其中非業(yè)主增值服務(wù)受地產(chǎn)行業(yè)低迷影響下跌50.64%。與此同時，毛利率持續(xù)承壓，從2022年同期的23.06%降至2025年第三季度的15.04%，人工成本占總營業(yè)成本比重高達70%～75%，成為利潤的“隱形殺手”。

一位資深物業(yè)分析師認為：“物業(yè)行業(yè)普遍面臨成本剛性上漲與項目低價競爭的矛盾，南都物業(yè)的區(qū)域集中度較高，雖利于深耕，但也限制了抗風險能力。”

投資端的失誤進一步放大了業(yè)績波動。南都物業(yè)上市后激進布局理財與股權(quán)投資，但2023年購買的中融信托產(chǎn)品逾期，最終計提1500萬元損失；對安邦護衛(wèi)的股權(quán)投資雖在2025年上半年因股價上漲帶來收益，但此前股價下跌曾導致5300萬元公允價值變動損失，直接拖累2024年業(yè)績。

上述分析師補充道：“公司對單一股權(quán)標的依賴度高，且未建立有效對沖機制，風險管控存在短板?！北M管南都物業(yè)試圖通過成立理財決策委員會加強風控，但2023年已形成的風險敞口最終在2024年爆發(fā)，錯失了處置窗口。

更值得警惕的是，公司現(xiàn)金流持續(xù)惡化。前三季度經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額-1.30億元，同比下滑40.71%，主要因供應商付款增加；投資活動現(xiàn)金流凈額-2.29億元，同比銳減197.37%，反映科技領(lǐng)域投入擴大。

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押注機器人轉(zhuǎn)型面臨多重挑戰(zhàn)

面對主業(yè)增長瓶頸與投資失利，南都物業(yè)將科技轉(zhuǎn)型視為“破局關(guān)鍵”，尤其押注機器人賽道，試圖通過智能化破解行業(yè)成本困局。2025年以來，公司動作頻頻：4月以1500萬元增資云象機器人，持股8.57%；5月出資3300萬元參與設(shè)立人工智能創(chuàng)投基金；7月與云象機器人合資成立南郡智能科技，持股80%；10月再投資境智具身智能科技。據(jù)不完全統(tǒng)計，年內(nèi)科技領(lǐng)域累計投入超5000萬元，緊逼上半年扣除非經(jīng)常性損益后的歸屬上市公司股東的凈利潤5536.06萬元。南都物業(yè)在投資者關(guān)系中透露，首批機器人已在部分項目試點，并落地其他物企項目，計劃依托近9000萬㎡在管面積構(gòu)建“算法+硬件+場景”閉環(huán)。

這一轉(zhuǎn)型邏輯直擊行業(yè)痛點。物業(yè)作為勞動密集型行業(yè)，人工成本持續(xù)上漲侵蝕利潤，而機器人可替代清潔、巡檢等重復性勞動。以云象機器人為例，其設(shè)備能實現(xiàn)全自動避障與多模式作業(yè)，測試中效率提升2倍～5倍。資深物業(yè)分析師認為：“科技轉(zhuǎn)型是行業(yè)大勢，頭部企業(yè)如碧桂園服務(wù)已計劃年內(nèi)投入超千臺機器人，單臺年收益達1萬～2萬元。南都物業(yè)憑借場景優(yōu)勢加速技術(shù)落地，若能實現(xiàn)30%的人力替代，年節(jié)省成本可達百萬元級?！?/span>

值得關(guān)注的是，這場轉(zhuǎn)型面臨多重挑戰(zhàn)。技術(shù)層面，合作方云象機器人尚未盈利，2025年一季度凈利潤為-106萬元，凈資產(chǎn)為負，技術(shù)商業(yè)化能力存疑；競爭層面，頭部物企已實現(xiàn)機器人量產(chǎn)，南都物業(yè)在規(guī)模與成本控制上處于劣勢；財務(wù)層面，機器人投入回報周期長，單臺采購成本約10萬～20萬元，租賃模式月租金也需3000元～5000元，而公司第三季度毛利率為14.17%，難以支撐大規(guī)模投入。

上述一位接近南都物業(yè)的人士透露：“南都物業(yè)的科技投入短期難見回報，且加劇了現(xiàn)金流壓力。其轉(zhuǎn)型成功的關(guān)鍵在于平衡短期投入與長期收益，避免重蹈投資冒進的覆轍?！?/span>

從上市七年的歷程看，南都物業(yè)的轉(zhuǎn)型折射出中型物企的普遍困境。2018年登陸A股時，其以“獨立第三方物業(yè)標桿”崛起，憑借區(qū)域深耕實現(xiàn)五年營收翻倍。但2023年成為拐點，業(yè)績增速驟降，2024年歸屬上市公司股東的凈利潤為下跌88.21%，反映出傳統(tǒng)模式與行業(yè)轉(zhuǎn)型的碰撞。此次第三季度數(shù)據(jù)，既是對過去問題的清算，也是未來轉(zhuǎn)型的試金石。

在上述一位資深物業(yè)分析師看來：“行業(yè)轉(zhuǎn)型非一蹴而就，南都物業(yè)需在場景落地與財務(wù)穩(wěn)健間找到平衡，否則科技投入可能成為新的負擔?！?/span>

值班編委：馬琳

責任編輯：李紅梅 溫紅妹

審讀：戴士潮

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