《中國房地產(chǎn)發(fā)展之路》課程被清華大學(xué)研究生院列為全校研究生學(xué)術(shù)與職業(yè)素養(yǎng)平臺課程。課程目標為：

第一，分析中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程、面臨的挑戰(zhàn)以及未來的發(fā)展方向，使學(xué)生能夠理解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本制度環(huán)境、商業(yè)邏輯，建構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展圖景；

第二，為房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)領(lǐng)域的未來發(fā)展提供一個分析的框架，也力求為有意愿在相關(guān)領(lǐng)域發(fā)展的學(xué)生提供未來職業(yè)發(fā)展規(guī)劃的前景指導(dǎo)；

第三，結(jié)合理論分析和實踐經(jīng)驗總結(jié)，掌握行業(yè)分析框架，并能將方法論拓展到其他領(lǐng)域未來機會與挑戰(zhàn)的分析中。

上課時間：2025年10月13日(周一) 18:45-22:00

Part Ⅱ 20:30-22:00 主題演講

楊振鵬：《房地產(chǎn)新常態(tài)下“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)”探索與實踐》

第四課：房地產(chǎn)新常態(tài)下“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)”

一、行業(yè)回顧：從舊常態(tài)到新常態(tài)的變遷

（一）2007 年前后行業(yè)核心關(guān)注點

學(xué)術(shù)研究方向：

聚焦房價波動、宏觀經(jīng)濟關(guān)聯(lián)及政府干預(yù)。如沈悅提出“保持房價適度上漲且不脫離經(jīng)濟基本面”，吳璟指出“房價自相關(guān)過程驅(qū)動力過強及均值回復(fù)過程驅(qū)動力不足導(dǎo)致大城市住房價格劇烈波動”，宋濤認為“2004年土地交易制度改革降低住房供給彈性，推動房價躍遷式上漲”。

企業(yè)與政府合作：

企業(yè)如龍湖委托做領(lǐng)先市場研究，助力其從地方龍頭成長為全國頭部開發(fā)商；政府委托做橫向課題研究，涵蓋住房價格指數(shù)編制、房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃、公積金制度改革等。

社會熱點與名人論點：

“面粉比面包貴”（華潤朱房項目樓面價3700元，周邊房價相近），王石“拐點論”，任志強與潘石屹探討“窮富分區(qū)”，《奮斗》熱播反映年輕人住房困境，“房奴” 成為熱詞，限價房、公租房政策推出以緩解年輕人住房難。

國際與宏觀經(jīng)濟背景：

2007 年上證綜指達 6124 點，全民炒股；美國次貸危機爆發(fā)，影響國內(nèi) CMBS、REITs 等金融工具發(fā)展；國企改革要求央企退出房地產(chǎn)，推動遠洋、金茂等企業(yè)市場化轉(zhuǎn)型；石油價格暴漲帶來輸入型通脹，外貿(mào)巨額順差引發(fā)熱錢涌入壓力。

（二）新舊常態(tài)對比

舊常態(tài)（2007年前后）：房地產(chǎn)處于“青春期”，需求集中、供給滯后，房價單邊上漲，投資回報可預(yù)期，行業(yè)機會多。

新常態(tài)（當前）：供給總量充足，有效需求低迷，價格及投資回報率缺乏保障。行業(yè)探索方向分為兩類，一是盤活存量，如城市更新、舊城改造、出租型物業(yè)運營；二是優(yōu)化增量，核心為“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)” 建設(shè)，推動地產(chǎn)與新質(zhì)生產(chǎn)力融合。

二、政策導(dǎo)向：住房發(fā)展的嶄新階段

2024年關(guān)鍵政策：3月國務(wù)院常務(wù)會議強調(diào)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈重要性，提出優(yōu)化政策促進市場平穩(wěn)；4月中央政治局會議明確“統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)與優(yōu)化增量住房，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”；10月倪虹部長指出住房發(fā)展從 “有沒有” 轉(zhuǎn)向“好不好”，同月“建設(shè)‘好房子’暨中國建造高質(zhì)量發(fā)展論壇” 召開，強調(diào)建設(shè)“好房子”是踐行以人民為中心的發(fā)展思想；11月李強總理調(diào)研時要求“因地制宜推進好房子建設(shè)，既建新房也改老房”。

2025年政策深化：3月全國人大三次會議記者會上，倪虹部長解讀 “好房子” 建設(shè)標準，提出未來建設(shè)“好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”。

核心政策要求：“好房子” 需具備安全、舒適、綠色、智慧四大特征，通過編制規(guī)范（如《住宅項目規(guī)范》）、全流程質(zhì)量管控（如《建筑防火通用規(guī)范》）、政策保障（如《關(guān)于提升住房品質(zhì)的意見》）、技術(shù)賦能（如國家建筑綠色低碳技術(shù)創(chuàng)新中心）、項目示范（如好房子大賽）落地。

三、實踐體系：北京城建“好房子”人居體系

（一）企業(yè)背景與產(chǎn)品愿景

北京城建集團1983年成立，參與鳥巢、大興國際機場等地標建設(shè)，地產(chǎn)板塊連續(xù)多年位列北京市場前列。其產(chǎn)品愿景是將服務(wù)國家的工程標準、技術(shù)積累與人居需求融合，打造 “國匠人居，精筑好房”。

（二）安全、舒適、綠色、智慧人居體系核心標準

圍繞安全、舒適、綠色、智慧四大維度，依托全產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同細化標準體系：

安全：包括結(jié)構(gòu)安全（防災(zāi)安全、外立面構(gòu)造安全）、社區(qū)安全（社區(qū)周界電子圍欄、戶內(nèi)智能門鎖）、人居安全（燃氣探測器、無障礙設(shè)施）。

舒適：包括社區(qū)環(huán)境（打破社區(qū)邊界，融合街角花園）、室內(nèi)安居（全維健康防護、靈活功能空間、室內(nèi)裝修質(zhì)感）、工藝功法（建筑立面細節(jié)、防滲漏、防串味工藝）、人文美學(xué)。

綠色：包括綠色環(huán)境（人與自然共生、長期主義）、綠色建材（環(huán)保材料、清潔能源）、綠色建造（節(jié)能電器、智能能耗監(jiān)測），貫穿環(huán)境、建造、能源、運維、材料、工地六大環(huán)節(jié)。

智慧：包括科技社區(qū)（無感通行、智慧導(dǎo)覽屏）、智能部品部件（智能家居融合、多設(shè)備自動協(xié)作）、智慧生活（智能垃圾分類、設(shè)備運行監(jiān)測、智慧管家）。

四、項目實踐：北京城建國譽頌案例

項目定位：通州區(qū)首個“拿地即開工”項目，2025年4月作為北京市商品房“好房子”代表，接受住建部調(diào)研。

歸家禮序：酒店式大門結(jié)合1200㎡疊瀑會所，打造“世界奢華酒店式”微度假體驗。

生活場景：“CLUB SONG”提供私享饗宴、觀瀑健身房、兒童智趣空間等七大場景，滿足全齡需求、打造全維生活主場。

建筑與室內(nèi)：立面采用三段式結(jié)構(gòu)，以鋁板、石材、郎窯紅彩釉玻璃、保溫涂料一體板為主材；室內(nèi)空間全南北通透，“LDK”一體化寬廳，“四葉草”格局動靜分區(qū)，配備270°轉(zhuǎn)角飄窗，嚴選一線精裝品牌，打造全屋收納體系。

屬地化聯(lián)動：生活美學(xué)館設(shè)“酷藝術(shù)” 展廳及當代藝術(shù)中心展廳，收藏多領(lǐng)域藝術(shù)家作品，引入當代藝術(shù)策展活動，鏈接宋莊藝術(shù)資源。

五、思考與啟示

（一）“好房子” 的市場影響與爭議

積極影響：提升項目去化率，北京同時代高流速的樓盤多數(shù)具備“好房子”屬性，激發(fā)改善型需求，助力市場建立新平衡點。

爭議問題：一是“偷面積” 現(xiàn)象，規(guī)劃審批放寬（如開敞陽臺）變相提升得房率，存在驗收改造風(fēng)險與資源浪費、改造施工安全與質(zhì)量監(jiān)管漏洞風(fēng)險，或引發(fā)地區(qū)規(guī)劃審批的不良競爭；二是沖擊舊有房產(chǎn)，加劇二手房與上一代新房去化壓力。

（二）行業(yè)未來探索方向

獨戶住宅可能性：郊區(qū)化地區(qū)土地最優(yōu)容積率或跌破 1.0，未來可探討放開大眾化獨戶住宅市場，契合部分改善需求。

舊城改造與“老破小” 出路：傳統(tǒng)“大拆大建” 模式成本高、復(fù)制難，未來需依賴產(chǎn)業(yè)支撐的新興片區(qū)聚集活力；舊城改造核心困境是人口流失與成本失衡，需結(jié)合財政投入或資源配套（如用地性質(zhì)調(diào)整），否則大量“老破小” 或面臨自然衰落。

（三）城市發(fā)展趨勢

單中心城市結(jié)構(gòu)向多中心轉(zhuǎn)變，北京海淀北部、通州副中心、亦莊、昌平生命科學(xué)園、豐臺麗澤等強產(chǎn)業(yè)板塊將成為活力聚集區(qū)；互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟弱化舊市中心優(yōu)勢，企業(yè)選址更注重人才居住適宜性，未來城市環(huán)線概念將逐漸弱化。

清華大學(xué)土木水利學(xué)院院長 吳璟教授 為講課老師頒發(fā)感謝狀

參加課程老師和清華校友總會城鄉(xiāng)建設(shè)專委會到場嘉賓合影

本學(xué)期課表

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