中房報記者 梁笑梅丨北京報道

10月21日晚間，德商產(chǎn)投服務集團有限公司（以下簡稱“德商產(chǎn)投服務”）公告稱，其全資附屬公司成都德商與相關債務人及車位出售方訂立終止協(xié)議，同意將652個停車位退還，并由債務人支付2252萬元款項。

這是繼2024年9月退還485個車位后，德商產(chǎn)投服務年內(nèi)第二次大規(guī)模退車位行動。截至目前，公司累計退還車位已達1137個，收取補償款約3798萬元。此次退車位事件引發(fā)市場對德商產(chǎn)投服務資產(chǎn)處置策略的質(zhì)疑。公告顯示，此次退還的652個車位源于2023年12月的債務清償協(xié)議，當時公司以抵銷應收賬款方式收購1512個車位，總代價5164萬元。然而不足一年間，近75%的車位被退回，僅保留少量已售出車位。

更值得關注的是，交易對手方與德商產(chǎn)投服務存在復雜關聯(lián)關系，多位債務人及出售方均由公司控股股東鄒康等人間接控制。這種“左手倒右手”的交易安排，讓市場質(zhì)疑其是否通過資產(chǎn)置換進行資金周轉。

一位接近德商產(chǎn)投服務的內(nèi)部人士透露，“公司始終未披露車位零售計劃，說明當初的債務重組可能只是權宜之計?！?/span>

關于德商產(chǎn)投服務為何再次退還車位給出售方，中國房地產(chǎn)報記者聯(lián)系德商產(chǎn)投服務方面，截至發(fā)稿前，未得到回復。

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關聯(lián)交易迷霧重重

德商產(chǎn)投服務的車位退還交易背后，隱藏著錯綜復雜的關聯(lián)關系網(wǎng)。根據(jù)公告披露，此次652個車位的退還涉及五份終止協(xié)議，對應的債務人包括榮和置業(yè)、高欣置業(yè)、德乾置業(yè)、德坤達置業(yè)和博朗置業(yè)。股權穿透顯示，這些公司均與德商產(chǎn)投服務控股股東鄒康、鄒健存在直接或間接關聯(lián)。以榮和置業(yè)為例，其95.24%股權由成都德合盛置業(yè)持有，而德合盛置業(yè)又全資隸屬于成都德商新創(chuàng)置業(yè)，新創(chuàng)置業(yè)則由德商淵謀控股80%。公告明確顯示，德商淵謀由鄒康和鄒健共同持股91.875%。類似的股權結構在其他債務人間重復出現(xiàn)，形成了一張以鄒康為核心的關聯(lián)交易網(wǎng)絡。

更值得玩味的是車位出售方的身份。終止協(xié)議一和二的出售方永鴻置業(yè)，由新創(chuàng)置業(yè)持股99%，而終止協(xié)議三至五的出售方德坤達置業(yè)，其本身又是此次交易的債務人之一。這種“自買自賣”的交易結構令人質(zhì)疑其商業(yè)實質(zhì)。一位資深物業(yè)分析師表示，“此類關聯(lián)交易雖然形式上符合法規(guī)，但實質(zhì)上是將資產(chǎn)在關聯(lián)方間轉移，可能涉及資金調(diào)配或債務重組目的，而非真實的資產(chǎn)處置?！?/span>

從交易對價看，此次退還的652個車位總價2252萬元，平均每個車位約3.45萬元。對比2023年原始收購價，1512個車位總價5164萬元，平均每個車位約3.42萬元。表面上交易價格基本持平，但考慮到車位資產(chǎn)在此期間可能發(fā)生的貶值，以及公司持有的資金成本，此次交易是否真正公允令人存疑。此外，公司公告強調(diào)退車位有助于“擴充現(xiàn)金流”和“節(jié)約銷售成本”，但未披露這些車位是否曾嘗試市場化銷售，也未說明選擇此時退車的具體考量。

值得注意的是，這已是德商產(chǎn)投服務短期內(nèi)第三次進行車位資產(chǎn)調(diào)整。2024年9月，公司剛退還485個車位，獲得1546萬元款項。加上此次交易，公司在不到兩個月內(nèi)通過退車位回籠資金達3798萬元。這種頻繁的資產(chǎn)騰挪，折射出公司可能面臨流動性壓力。財報顯示，截至2024年6月末，德商產(chǎn)投服務經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額同比下滑明顯，應收賬款規(guī)模持續(xù)高企。

多位市場分析師表示，物業(yè)管理公司通常以輕資產(chǎn)運營為特色，而德商產(chǎn)投服務大量持有停車位這種重資產(chǎn)，本身就偏離了行業(yè)常規(guī)模式。更反常的是，公司取得車位后既未用于出租運營，也未積極零售變現(xiàn)，而是在短時間內(nèi)大批量退回給關聯(lián)方，這種操作在業(yè)內(nèi)實屬罕見。

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戰(zhàn)略搖擺暴露困境

德商產(chǎn)投服務連續(xù)退車位的舉動，暴露了公司在資產(chǎn)處置戰(zhàn)略上的搖擺與困境。從最初“以車抵債”到如今“退車取現(xiàn)”，這一轉變背后是公司對停車位資產(chǎn)價值的重新評估和市場現(xiàn)實的妥協(xié)。一位接近德商產(chǎn)投服務的人士直言：“德商根本或許沒有長期持有或零售這些車位的打算，當初的債務重組只是權宜之計。”

從資產(chǎn)運營角度看，停車位作為商業(yè)地產(chǎn)配套資產(chǎn)，其價值實現(xiàn)依賴于有效的運營管理或及時的變現(xiàn)能力。然而德商產(chǎn)投服務在獲得這1512個車位后，除售出308個外，其余均未能有效盤活。公告顯示，截至本次退車前，公司仍持有652個車位。這意味著在近一年時間里，超過四成的車位處于閑置狀態(tài)，既未產(chǎn)生租金收益，也未能通過銷售變現(xiàn)。這種資產(chǎn)沉淀顯然對公司流動性造成了壓力。

業(yè)內(nèi)專家分析，停車位資產(chǎn)的處理面臨雙重挑戰(zhàn)。一方面，當前房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，車位作為非核心資產(chǎn)，去化難度較大。特別是在二三線城市，車位供應過剩問題突出，價格下行壓力明顯。德商產(chǎn)投服務主要資產(chǎn)位于成都，當?shù)剀囄皇袌鐾瑯用媾R供過于求的局面。另一方面，車位零售需要專業(yè)的銷售團隊和營銷投入，這對以物業(yè)服務為主業(yè)的德商產(chǎn)投服務而言并非強項。如果委托第三方銷售，又需支付可觀傭金，進一步擠壓利潤空間。

在一位資深物業(yè)分析師看來：“從當前形勢來看，持有類資產(chǎn)仍然存在貶值風險，同時資產(chǎn)變現(xiàn)過程也需要時間和財務成本。從公司持續(xù)運營角度考量，流動資產(chǎn)，尤其是現(xiàn)金流更為重要?！边@番話解釋了德商產(chǎn)投服務選擇“退車取現(xiàn)”的商業(yè)邏輯。值得注意的是，德商產(chǎn)投服務在公告中特別強調(diào)退車位能夠“節(jié)約銷售成本”。

這種做法雖然短期內(nèi)改善了公司現(xiàn)金流，但長期來看可能損害公司聲譽和獨立性。上述資深物業(yè)分析師提出了多重質(zhì)疑：該公司與關聯(lián)方之間的交易是否真正公允？這種資產(chǎn)騰挪是否只是為了粉飾報表？更重要的是，如果車位資產(chǎn)真的如該公司所言具有價值，為何不通過公開市場變現(xiàn)，而非要退還給關聯(lián)方？隨著房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，類似德商產(chǎn)投服務這樣的資產(chǎn)處置案例可能增多。但關聯(lián)交易下的資產(chǎn)置換能否經(jīng)得起市場檢驗，還需要時間證明。對投資者而言，關注這類公司的現(xiàn)金流質(zhì)量和資產(chǎn)真實性，比單純看重賬面利潤更為重要。

值班編委：馬琳

責任編輯：李紅梅 溫紅妹

審讀：戴士潮

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