于帥卿 中房報(bào)記者 李葉丨北京報(bào)道

一則突如其來(lái)的公告，將原本低調(diào)的金新城推至聚光燈下。

近日，新三板上市物業(yè)企業(yè)江蘇金新城物業(yè)服務(wù)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“金新城”）發(fā)布公告稱(chēng)，公司實(shí)際控制人之一的許培新被上海市公安局浦東分局實(shí)施強(qiáng)制措施并立案調(diào)查。公告僅稱(chēng)“本次案件尚待進(jìn)一步調(diào)查”，未披露具體事由。

金新城表示，許培新未在公司擔(dān)任董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員職務(wù)。截至本公告披露日，公司董事、監(jiān)事及高管均正常履職，公司財(cái)務(wù)及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況正常，公司擁有完善的治理結(jié)構(gòu)及內(nèi)部控制機(jī)制，該事項(xiàng)不會(huì)對(duì)公司正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)造成重大不利影響。

盡管公司緊急“劃清界限”，但市場(chǎng)目光早已聚焦于這個(gè)家族色彩濃厚的企業(yè)及其背后的治理情況。

對(duì)于此次立案調(diào)查的最新進(jìn)展，記者先后致電致函金新城及其關(guān)聯(lián)企業(yè)金新城置業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“金新城集團(tuán)”）。金新城方面回應(yīng)稱(chēng)，“具體情況不清楚，請(qǐng)聯(lián)系集團(tuán)”。在記者多次致電金新城集團(tuán)時(shí)，對(duì)方在了解來(lái)意后均以沉默應(yīng)對(duì)，隨后掛斷電話(huà)。

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許培新的商業(yè)傳奇

許培新的創(chuàng)業(yè)史，是一段江浙民營(yíng)企業(yè)家的典型縮影。

19歲時(shí)，許培新從張家港楊舍農(nóng)具廠電工起步，憑借過(guò)人膽識(shí)，僅用4年多時(shí)間就晉升為楊舍運(yùn)輸公司總經(jīng)理。1995年執(zhí)掌楊舍旺立機(jī)械工程公司期間，開(kāi)始涉足與地產(chǎn)相關(guān)的工程業(yè)務(wù)。2000年，他出任華興（江蘇）實(shí)業(yè)發(fā)展公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)人，正式踏入地產(chǎn)行業(yè)。

2002年是關(guān)鍵轉(zhuǎn)折。許培新主導(dǎo)成立了張家港市新城置業(yè)有限公司，并于2013年更名為“金新城置業(yè)集團(tuán)有限公司”，旗下首個(gè)住宅項(xiàng)目“世紀(jì)華庭”的成功開(kāi)發(fā)，為他的商業(yè)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

此后20年，許培新精準(zhǔn)把握城鎮(zhèn)化浪潮，將集團(tuán)打造為集置業(yè)、資管、物業(yè)、園林于一體的綜合性集團(tuán)，企業(yè)打造的明清商旅文化街區(qū)“楊舍老街”不僅成為張家港的文旅名片，更多次亮相央視，是他商業(yè)版圖中的得意之作。

2017年與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，成為金新城集團(tuán)發(fā)展的又一里程碑。通過(guò)“金新城出錢(qián)、萬(wàn)達(dá)出牌”的輕資產(chǎn)模式，雙方在五六年內(nèi)連續(xù)落地5座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，成功實(shí)現(xiàn)從“城市開(kāi)發(fā)商”向“城市運(yùn)營(yíng)商”的轉(zhuǎn)型。

與此同時(shí)，許培新展現(xiàn)出卓越的商業(yè)合縱能力，先后與萬(wàn)科、碧桂園、金科等頭部房企合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，攜手象嶼、蘇高新地產(chǎn)等實(shí)力國(guó)資競(jìng)拍熱門(mén)地塊。

這一系列精準(zhǔn)布局讓金新城集團(tuán)快速崛起，并連續(xù)9年獲評(píng)“江蘇省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合實(shí)力50強(qiáng)”，2022年更躋身第6位。

公開(kāi)資料顯示，2025年4月，對(duì)金沙夏邑區(qū)域的考察，成為許培新最后一次公開(kāi)亮相。半年后，一紙調(diào)查公告為他的商業(yè)生涯按下暫停鍵。

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家族化治理隱憂(yōu)

金新城的發(fā)展歷程，也是一個(gè)股權(quán)不斷向家族集中的過(guò)程。

金新城成立于2002年，主營(yíng)業(yè)務(wù)為住宅小區(qū)、商辦物業(yè)、公共建筑等物業(yè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)。

公開(kāi)資料顯示，金新城初始注冊(cè)資金50萬(wàn)元，由許培新、吉利才和袁忠分別持股80%、10%和10%。

2006年夏天，通過(guò)增資和股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)S培新妻子李金妹進(jìn)入股東之列，企業(yè)開(kāi)始向“夫妻店”模式轉(zhuǎn)變。

目前許培新、李金妹二人通過(guò)直接或間接方式合計(jì)持有金新城91.11%股份，形成高度封閉的股權(quán)結(jié)構(gòu)。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，目前公司股權(quán)結(jié)構(gòu)中，金新城集團(tuán)、李金妹、張家港保稅區(qū)金豪企業(yè)管理合伙企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“金豪企管”），持股比例分別為60.44%、30.67%和8.89%。

透過(guò)股權(quán)發(fā)現(xiàn)，這三者間存在著千絲萬(wàn)縷的關(guān)聯(lián)。其中，金新城集團(tuán)由許、李夫婦全資控股，金豪企管則由許培新女兒許曦勻持股99%，李金妹外甥錢(qián)潔作為執(zhí)行事務(wù)合伙人持股1%。

值得關(guān)注的是公司治理結(jié)構(gòu)的深度家族化。除“父子掌舵”外，家族成員更滲透至監(jiān)督層面。2023年年報(bào)顯示，職工監(jiān)事許花系許培新外甥女，監(jiān)事錢(qián)潔為其外甥，這種“內(nèi)部人監(jiān)督內(nèi)部人”的架構(gòu)，被外界認(rèn)為公司的監(jiān)督機(jī)制形同虛設(shè)。

2023年12月，許培新因“個(gè)人原因”辭去金新城董事長(zhǎng)一職。2024年1月，其子許珈豪被推舉接任。

這位年僅26歲、擁有澳大利亞永久居留權(quán)的“新掌門(mén)”，從2022年起才在家族關(guān)聯(lián)企業(yè)擔(dān)任營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理、副總裁等職務(wù)，短短兩年內(nèi)便被扶上董事長(zhǎng)之位，這場(chǎng)交班節(jié)奏緊湊，被外界視為“火線接班”。

在平穩(wěn)時(shí)期或可視為正常的代際傳承，但在創(chuàng)始人突遭調(diào)查的危機(jī)時(shí)刻，其經(jīng)驗(yàn)不足的短板可能被急劇放大。

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二代接棒臨大考

金新城近年來(lái)的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，揭示了這家家族企業(yè)面臨的深層挑戰(zhàn)。

2018年底，金新城在新三板掛牌上市。自上市以來(lái)，金新城都保持著營(yíng)業(yè)收入大幅增長(zhǎng)的亮眼表現(xiàn)，漲幅最高達(dá)到87%。

2021年之后，雖然仍保持著營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)的正面成績(jī)，但凈利潤(rùn)開(kāi)始出現(xiàn)下滑。

2021年度年報(bào)顯示，金新城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.66億元，同比上升38.93%；實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為2483萬(wàn)元，同比下降10.35%。到2024年，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同比下降4.6%至1.82億元，凈利潤(rùn)僅2006萬(wàn)元，同比減少28.66%。

規(guī)模擴(kuò)張同樣遭遇瓶頸。2021年至2024年，其管理面積分別為400萬(wàn)平方米、600萬(wàn)平方米、800萬(wàn)平方米、800萬(wàn)平方米。2023年后管理規(guī)模停滯不前。

與此同時(shí)，區(qū)域依賴(lài)癥愈發(fā)凸顯。2025年上半年，來(lái)自張家港地區(qū)的收入占比高達(dá)71.95%，而其他地區(qū)業(yè)務(wù)毛利率為-11.03%，異地?cái)U(kuò)張成效不彰。

關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險(xiǎn)也值得警惕。數(shù)據(jù)顯示，2021年至2024年，金新城應(yīng)收賬款從1236.74萬(wàn)元激增至5093.09萬(wàn)元，其中來(lái)自地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的比例分別為43.83%、50.84%、46.00%以及46.3%。

截至2025年6月30日，金新城應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)余額占比仍達(dá)34.01%。大量資金被關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司占用，埋下流動(dòng)性隱患。

面對(duì)重重挑戰(zhàn)，2025年上半年，金新城業(yè)績(jī)出現(xiàn)回暖跡象。實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8838.89萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)4.23%；凈利潤(rùn)816.92萬(wàn)元，同比大增149.32%。

這種好轉(zhuǎn)能否持續(xù)，仍需時(shí)間檢驗(yàn)。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜分析認(rèn)為，接棒者許珈豪正面臨提前到來(lái)的“壓力測(cè)試”。接班不足兩年，他需要同時(shí)應(yīng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)家族信心的動(dòng)搖、物業(yè)主業(yè)凈利潤(rùn)連降后的現(xiàn)金流壓力、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊的去化挑戰(zhàn)，以及資本市場(chǎng)對(duì)“95后董事長(zhǎng)”治理能力的審視。

他進(jìn)一步表示，從短期來(lái)看，金新城或可通過(guò)“切割個(gè)人—穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)—補(bǔ)充質(zhì)押”等舉措穩(wěn)住局面，但中長(zhǎng)期必須回答3個(gè)根本性問(wèn)題，包括股權(quán)結(jié)構(gòu)能否完成分散化，家族成員能否逐步退出日常經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向職業(yè)經(jīng)理人模式，以及物業(yè)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)能否真正擺脫地產(chǎn)周期成為獨(dú)立現(xiàn)金流平臺(tái)。

在創(chuàng)始人突然被調(diào)查的陰影下，年輕繼承者如何引領(lǐng)這艘家族巨輪穿越風(fēng)暴，市場(chǎng)正拭目以待。

值班編委：馬琳

責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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