中房報(bào)記者 許倩丨北京報(bào)道

在大多數(shù)房企謹(jǐn)慎投資的市場(chǎng)環(huán)境下，一批資金雄厚的實(shí)力派企業(yè)正逆勢(shì)向上，成為土地市場(chǎng)最活躍的“買家”。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1～9月，TOP100企業(yè)拿地總額7278億元，同比增長(zhǎng)36.7%，增幅較1～8月擴(kuò)大8.7個(gè)百分點(diǎn)。除公開市場(chǎng)拍地，部分房企還通過收購(gòu)形式獲取大規(guī)模土地，北京、上海、廈門等核心城市高總價(jià)地塊交易頻繁。

誰在逆勢(shì)大規(guī)模拿地？央企、國(guó)企憑借其資金優(yōu)勢(shì)，仍是絕對(duì)的拿地主力，今年前9個(gè)月，它們拿地金額占比約7成，銷售TOP5房企如保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口，拿地金額同比漲幅均超47%。其中，中海地產(chǎn)拿地金額增長(zhǎng)5倍以上，中國(guó)金茂拿地額增長(zhǎng)1278%。

同時(shí)，一批新面孔也開始活躍，在1～9月新增土地價(jià)值榜TOP5中，出現(xiàn)了中旅投資（中國(guó)旅游集團(tuán)旗下）的身影，新增土地價(jià)值488.5億元，僅次于中海地產(chǎn)、招商蛇口、綠城中國(guó)、保利發(fā)展。一位地產(chǎn)觀察人士稱，這說明其他領(lǐng)域的央企正利用自身優(yōu)勢(shì)跨界進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，可能會(huì)帶來新的競(jìng)爭(zhēng)模式和資源，重塑行業(yè)排名。

此外，邦泰集團(tuán)、大華集團(tuán)、金帝集團(tuán)等成為拿地榜TOP25中少有的民營(yíng)企業(yè)。雖然市場(chǎng)整體偏冷，但圍繞熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊，競(jìng)爭(zhēng)依然激烈。

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“頭部買家”唱主角

土地資源正加速向央企、國(guó)企和少數(shù)優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中，這意味著，它們將在未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)更主導(dǎo)的地位。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至9月末，今年仍有近5成銷售百?gòu)?qiáng)房企尚未拿地，僅16家房企拿地金額超過百億元。從已拿地企業(yè)來看，近6成企業(yè)拿地金額較去年同期上漲，主要為央企、國(guó)企和部分仍有連貫投資能力的民企。尤其是頭部央企、國(guó)企，在核心城市積極補(bǔ)倉(cāng)，同比漲幅均較大。

拿地最多的是中海地產(chǎn)，前9個(gè)月新增土地價(jià)值1124億元，同比增長(zhǎng)542%；新增土地貨值2017億元，也是行業(yè)最高。不僅金額大，拿地范圍也廣，除上海、深圳等核心城市，中海地產(chǎn)還在一些三四線城市（如包頭、惠州）持續(xù)拿地。

尤其是三季度以來，中海地產(chǎn)拿地動(dòng)作更顯頻繁。7月24日，中海地產(chǎn)拿下上海兩宗TOD地塊，總金額118.88億元；9月5日，以81.53億元獲得上海徐匯東安新村項(xiàng)目部分股權(quán)；9 月12日，以8.41億元拿下青島市北區(qū)宅地。

10月9日，在與保利發(fā)展7輪競(jìng)價(jià)后，中海地產(chǎn)以9.2億元競(jìng)得廣州市海珠區(qū)一宗地塊，成交樓面價(jià)15285元/平方米，溢價(jià)率6.98%。

一位行業(yè)資深分析師稱，在不同季度拿地對(duì)于企業(yè)意義是不一樣的。一二季度拿地是保規(guī)模，拿地“趕當(dāng)年業(yè)績(jī)確認(rèn)”，因此民企、高負(fù)債房企會(huì)“搶地”推高溢價(jià)。三季度拿地是保利潤(rùn)，這時(shí)拿地已趕不上當(dāng)年業(yè)績(jī)（需等次年兌現(xiàn)業(yè)績(jī)），多數(shù)房企會(huì)“收縮”，此時(shí)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)減少，底價(jià)或低溢價(jià)地塊增多，適合“保利潤(rùn)”。四季度則謹(jǐn)慎為主，房企需預(yù)留資金應(yīng)對(duì)年底償債、工程款等支出，且對(duì)次年市場(chǎng)預(yù)期不明，投資更謹(jǐn)慎。

“中海抓住了三季度‘競(jìng)爭(zhēng)少、利潤(rùn)高’的特點(diǎn)，在三季度積極投資獲取利潤(rùn)較高的大宗用地，這也是中海多年來逆周期投資的核心邏輯。”該人士稱。

拿地規(guī)模居第2名的是招商蛇口，前9個(gè)月新增土地價(jià)值941億元，同比增長(zhǎng)381%；新增土地貨值1532億元，亦居行業(yè)第2名。

招商蛇口的拿地動(dòng)作集中于深圳、上海等核心區(qū)域，且拿下多個(gè)“地王”級(jí)地塊。比如，8月15日，其聯(lián)合華潤(rùn)置地經(jīng)過187輪競(jìng)價(jià)，以86.4億元競(jìng)得深圳寶安區(qū)一宗宅地，溢價(jià)率34.81%，樓面價(jià)5.96萬元/平方米，刷新寶安中心板塊地價(jià)；7月14日，其以21.55億元競(jìng)得深圳前海單價(jià)地王，溢價(jià)率86%，樓面價(jià)8.42萬元/平方米。

拿地金額排第3名的是綠城中國(guó)，前9個(gè)月新增土地價(jià)值632億元，同比增長(zhǎng)74%；新增土地貨值1175億元，亦居行業(yè)第3名。

就在10月10日，綠城中國(guó)拿下廣州白云區(qū)一宗城中村改造項(xiàng)目安置地塊，成交總價(jià)13.3億元，樓面價(jià)3.33萬元/平方米。此前的8月4日，綠城中國(guó)以12.15億元拿下深圳寶安區(qū)一宗地塊。過去，綠城深耕華東大本營(yíng)，雖在粵港澳大灣區(qū)也有零星項(xiàng)目，但去年以來綠城加碼粵港澳大灣區(qū)的決心更加凸顯。

保利發(fā)展排第4名，前9個(gè)月新增土地價(jià)值597億元，同比增長(zhǎng)47%；新增土地貨值1149億元，亦居行業(yè)第四。

中國(guó)金茂則“滿血”歸來，前9個(gè)月新增土地價(jià)值469億元，排在第6名，同比增幅高達(dá)1278%。整個(gè)2024年，中國(guó)金茂拿地金額才187億元。

有分析稱，變化或許是從今年3月開始，內(nèi)部培養(yǎng)的陶天海開始成為中國(guó)金茂一把手，一番整頓自此開始，一邊是組織壓縮，一邊是大舉拿地、沖刺銷售，北京、上海、廣州、成都、杭州、合肥等地都有拿地。

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新勢(shì)力強(qiáng)勢(shì)入局

更引人注目的是，一批“新面孔”的強(qiáng)勢(shì)入局，正試圖改寫傳統(tǒng)的地產(chǎn)江湖格局。

在1～9月新增土地價(jià)值榜TOP5中，中旅投資的身影格外醒目，這家隸屬中國(guó)旅游集團(tuán)的公司，新增土地價(jià)值高達(dá)488.5億元，位列行業(yè)第5名；新增土地貨值703億元，排在第8名。

9月5日，中海地產(chǎn)、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資聯(lián)合摘得位于上海徐匯區(qū)的“巨無霸”地塊，總出讓金額高達(dá)439.5億元，成為新的全國(guó)“總價(jià)地王”。

具體出資結(jié)構(gòu)為：中海地產(chǎn)出資81.53億元獲得125-31地塊50.5%權(quán)益和127b-24地塊30.5%權(quán)益；招商蛇口出資65.52億元獲得125-31地塊35%權(quán)益和127b-24地塊55%權(quán)益；中旅投資出資7.74億元獲得兩個(gè)地塊各4.5%權(quán)益；徐匯城投繼續(xù)持有兩個(gè)項(xiàng)目公司各10%股權(quán)。

在中海、招商蛇口這類“頭部企業(yè)”面前，中旅投資的入局令人意外。一位業(yè)內(nèi)人士稱，中旅投資這兩年拿了十幾塊地了，投資力度很大。

其實(shí)，中旅投資并不算“新面孔”，其全稱是“中旅（海南）投資發(fā)展有限公司”，成立于2011年，是中國(guó)旅游集團(tuán)八大重點(diǎn)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)之一，也是國(guó)務(wù)院國(guó)資委確認(rèn)的以“房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)”為主業(yè)的16家中央企業(yè)之一的所屬企業(yè)，由國(guó)資委旗下中國(guó)旅游集團(tuán)有限公司100%持股。

自2023年開始，中旅投資猛攻房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，招兵買馬，攻城略地。2023年8月，胡若翔（龍湖原副總裁）加入中旅投資擔(dān)任總經(jīng)理后，到現(xiàn)在，已有不少地產(chǎn)行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人加入中旅投資。

2023年10月，中旅投資聯(lián)合招商蛇口拿下上海閔行區(qū)一宗居住地塊，總價(jià)27.74億元。同期，又以10.12億元競(jìng)得成都成華區(qū)一宗地塊。2024年，中旅投資相繼在三亞、上海、成都、北京等地拿下10多幅地塊；2025年，又在成都、上海等地加大布局。

中旅投資的地產(chǎn)銷售額也在快速增長(zhǎng)。今年1～9月，中旅投資全口徑銷售額116.7億元，排在行業(yè)第50名。而在2020～2023年，其銷售額尚排在百名以外。

盡管央企、國(guó)企唱響拿地主角，但榜單中仍能看到少數(shù)民營(yíng)企業(yè)的堅(jiān)守。作為民營(yíng)房企的先鋒之一，濱江集團(tuán)一直是拿地典范，今年前9個(gè)月新增土地價(jià)值352.6億元，同比增長(zhǎng)29%，排在第10名。

此外，邦泰集團(tuán)、大華集團(tuán)、金帝集團(tuán)等民營(yíng)企業(yè)，前9個(gè)月新增土地價(jià)值分別為73.2億元、66.4億元、55.8億元，分別排在拿地榜第21名、22名、25名。

一位企業(yè)人士稱，以邦泰集團(tuán)為例，這類企業(yè)通常聚焦于特定區(qū)域，以低溢價(jià)低成本策略重倉(cāng)非熱點(diǎn)城市，這種反周期操作令其在行業(yè)出清期積累了大量?jī)?yōu)質(zhì)土地資源，但擴(kuò)張模式同樣潛藏多項(xiàng)隱憂，比如資金實(shí)力、市場(chǎng)去化力、管理能力等，能否走得長(zhǎng)遠(yuǎn)還需要市場(chǎng)來驗(yàn)證。

值班編委：馬琳

責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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