中房報記者 付珊珊丨上海報道

9月15日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（以下簡稱“招商蛇口”）發(fā)布公告，宣布董事長蔣鐵峰因工作調(diào)動辭去公司所有職務(wù)。同時，公司董事會選舉原總經(jīng)理朱文凱為新任董事長，并聘任聶黎明為公司新任總經(jīng)理。

此次人事變動此前已有相關(guān)信息披露。9月5日，招商局集團有限公司官網(wǎng)更新管理團隊信息，顯示蔣鐵峰已出任招商局集團有限公司副總經(jīng)理，彼時他仍兼任招商蛇口董事長職務(wù)。十天后，十天之后，其招商蛇口職務(wù)全部辭任。

此次調(diào)整后，招商蛇口主要領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)已完成交替。

有接近招商蛇口的內(nèi)部人士表示，此次變動屬于因蔣鐵峰職務(wù)升遷而發(fā)生的正常人事更迭，公司戰(zhàn)略保持連續(xù)。目前公司財務(wù)狀況穩(wěn)健，“三道紅線”處于綠檔，融資能力較強，融資成本處于行業(yè)較低水平。

另有市場觀點認(rèn)為，此次人事與組織調(diào)整反映出招商蛇口致力于提升運營效率，以應(yīng)對當(dāng)前行業(yè)環(huán)境的挑戰(zhàn)。中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認(rèn)為，招商蛇口這場人事與組織的大調(diào)整，是其向市場發(fā)出的強烈信號，即公司已進入“戰(zhàn)時狀態(tài)”，所有改革的核心目標(biāo)只有一個——提高運營效率，確保在殘酷的行業(yè)洗牌中活下去、活得更好。

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蔣鐵峰時代

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，招商蛇口的這次人事調(diào)整是一場“有計劃、有節(jié)奏”的管理層交接。根據(jù)公告，蔣鐵峰辭去了公司第四屆董事會董事、董事長和董事會戰(zhàn)略與可持續(xù)發(fā)展委員會委員（召集人）職務(wù)，正式離開其工作多年的招商蛇口。

蔣鐵峰的職業(yè)生涯是純正招商系成長軌跡。1973年出生的他，持有清華大學(xué)建筑與土木工程領(lǐng)域?qū)I(yè)碩士學(xué)位，高級工程師。其職業(yè)生涯從基層起步，歷任招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司南京公司總經(jīng)理、華東區(qū)域常務(wù)副總經(jīng)理、華東區(qū)域總部總經(jīng)理兼上海公司總經(jīng)理，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司副總經(jīng)理、總經(jīng)理、董事長等職務(wù)。

從其履歷可以看出，蔣鐵峰的主要管理經(jīng)驗集中在華東區(qū)域，曾是該區(qū)域業(yè)務(wù)發(fā)展的關(guān)鍵負(fù)責(zé)人。

在主持華東區(qū)域工作期間，蔣鐵峰推動該區(qū)域銷售額占招商蛇口整體比例上升至40%以上。其后因華東業(yè)績顯著，公司據(jù)此進一步劃分出江南區(qū)域。

2019年，蔣鐵峰升任招商蛇口總經(jīng)理并進入董事會。2023年9月，他接替到齡退休的許永軍出任招商蛇口董事長。在近兩年的任期內(nèi)，他帶領(lǐng)公司在行業(yè)整體調(diào)整階段保持穩(wěn)定，并維持了招商蛇口在房地產(chǎn)行業(yè)中的前列地位。

回顧蔣鐵峰擔(dān)任董事長的這段時間，公司業(yè)績有起有伏。

在2022年業(yè)績會上，蔣鐵峰曾提出“未來三年進入行業(yè)前五”的目標(biāo)。2023年，招商蛇口實現(xiàn)全年銷售額2936億元，成功躋身前五。其中在上海市場表現(xiàn)尤為突出，繼續(xù)保持銷售榜首位置，全年銷售額達到約646億元，與第二名拉開較大差距。

不過，這一態(tài)勢在2024年未能完全延續(xù)。該年是其擔(dān)任董事長后的首個完整財年，從年報數(shù)據(jù)來看，公司簽約銷售額約為2193億元，行業(yè)排名仍居第五，但在華東區(qū)域尤其是上海市場的表現(xiàn)出現(xiàn)下滑，銷售額被中海、保利等其他央企超越。此外，2024年公司歸屬上市公司股東的凈利潤同比減少36.09%。

面對市場變化，蔣鐵峰推動了一系列戰(zhàn)略和管理架構(gòu)調(diào)整。2024年，招商蛇口將原有的七個區(qū)域合并為五個；2025年6月，公司進一步取消區(qū)域?qū)蛹?，整體組織結(jié)構(gòu)由三級管控調(diào)整為二級。

根據(jù)最新披露的2025年半年報，招商蛇口財務(wù)表現(xiàn)部分指標(biāo)有所改善：上半年營業(yè)收入514.85億元，同比增長0.41%；歸屬上市公司股東的凈利潤約14.48億元，同比增長2.18%。

不但同期，公司現(xiàn)金流量凈額出現(xiàn)明顯下降。上半年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約為-20.06億元，較2024年同期的12.88億元減少32.94億元。招商蛇口表示，這一變化主要因房地產(chǎn)銷售回款同比減少，同時購地支出同比增加。

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老將朱文凱接棒

接替蔣鐵峰出任董事長一職的朱文凱也是招商系的老將，其1967年出生，高級經(jīng)濟師，畢業(yè)于武漢理工大學(xué)交通運輸管理工程專業(yè)，獲碩士學(xué)位。

相比于蔣鐵峰在地產(chǎn)開發(fā)體系平步青云的履歷，朱文凱的職業(yè)生涯更加多元化。公開資料顯示，他最初是從城市服務(wù)類業(yè)務(wù)起步，曾先后擔(dān)任過蛇口招商港務(wù)股份有限公司總經(jīng)理助理、深圳蛇口招港實業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理。

后來，他在地產(chǎn)板塊也擔(dān)任過招商地產(chǎn)策劃部經(jīng)理、營銷中心總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、副總經(jīng)理，招商蛇口常務(wù)副總經(jīng)理等職務(wù)，在開發(fā)業(yè)務(wù)方面同樣有著豐富經(jīng)驗。

2019年10月，在蔣鐵峰晉升為招商蛇口總經(jīng)理的同時，朱文凱卸任招商蛇口常務(wù)副總經(jīng)理職務(wù)，調(diào)任海南開發(fā)投資公司擔(dān)任總經(jīng)理，并依舊負(fù)責(zé)招商蛇口總部的投資工作。

經(jīng)過幾年發(fā)展，招商局海南開發(fā)投資公司已經(jīng)形成了一個總部平臺和多個產(chǎn)業(yè)新城及園區(qū)的業(yè)務(wù)布局。因此，朱文凱在資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)方面同樣有不俗的成績。

有分析認(rèn)為，朱文凱接任董事長后面臨多項經(jīng)營任務(wù)。主要包括以下幾方面挑戰(zhàn)：

一是改善公司現(xiàn)金流和盈利能力。在柏文喜看來，這是其最核心的挑戰(zhàn)。招商蛇口2024年凈利潤大幅下滑36%，與同為央企巨頭的保利、華潤、中海等相比，盈利能力存在顯著差距。朱文凱必須在銷售單價和毛利率持續(xù)承壓的市場環(huán)境下，找到提升利潤的有效途徑，比如嚴(yán)控成本、提高產(chǎn)品溢價、加快周轉(zhuǎn)等。

二是推進“產(chǎn)業(yè)+運營”業(yè)務(wù)實現(xiàn)可持續(xù)盈利。朱文凱在海南期間的產(chǎn)業(yè)運營經(jīng)驗被視為優(yōu)勢，但該類業(yè)務(wù)目前毛利率仍較低，如何將其培育為穩(wěn)定盈利來源仍需探索。

“目前招商蛇口資產(chǎn)運營和物業(yè)服務(wù)兩項業(yè)務(wù)毛利率遠低于開發(fā)業(yè)務(wù)，如何將這些‘看起來很美’的業(yè)務(wù)真正培養(yǎng)成‘賺錢養(yǎng)家’的支柱，任務(wù)艱巨?！卑匚南脖硎?。

三是保持開發(fā)業(yè)務(wù)的節(jié)奏與產(chǎn)品競爭力。盡管招商蛇口近年產(chǎn)品力有所提升，但在行業(yè)注重“好房子”的背景下，持續(xù)完善產(chǎn)品體系、適應(yīng)市場變化仍是一項持續(xù)任務(wù)。

有觀點指出，朱文凱內(nèi)部經(jīng)驗豐富、業(yè)務(wù)背景多元，被認(rèn)為具備帶領(lǐng)企業(yè)應(yīng)對行業(yè)變化的綜合能力。其履職成效，預(yù)計將在未來6~12個月的財務(wù)表現(xiàn)和業(yè)務(wù)推進中逐步顯現(xiàn)。

（楚小強對本文亦有貢獻）

值班編委：樊永鋒

責(zé)任編輯：李紅梅 劉亞

審讀：戴士潮

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