2025年，中國房地產(chǎn)行業(yè)仍在經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。全國新房銷售面積持續(xù)下行，城投企業(yè)拿地規(guī)模收縮，不少傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)仍在負(fù)重前行。然而，正是在這樣的“逆風(fēng)局”中，一種以輕資產(chǎn)為核心的發(fā)展模式，正展現(xiàn)出其獨(dú)特的發(fā)展韌性。

縱觀全球，輕資產(chǎn)模式并非新詞。從酒店行業(yè)的萬豪、零售業(yè)的蘋果，到互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)模式的亞馬遜，越來越多企業(yè)借助品牌輸出、管理賦能和生態(tài)協(xié)同，實(shí)現(xiàn)了在不確定環(huán)境中的穩(wěn)健增長。它們不過度依賴重資本投入，而是憑借專業(yè)能力、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和資源整合穿越周期。在中國代建領(lǐng)域，綠城管理正是這一模式的典型代表。

8月29日，綠城管理發(fā)布公告表示，公司以約158.62萬港元回購約55萬股股份，回購價(jià)格區(qū)間為2.85港元至2.9港元/股。

而就在不久前，綠城管理發(fā)布2025年半年報(bào)。盡管今年上半年代建行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇、商務(wù)要求提高，“頭部集中、尾部出清”的馬太效應(yīng)進(jìn)一步凸顯，但綠城管理作為代建頭部企業(yè)依然交出了一份穩(wěn)健的半年成績單：實(shí)現(xiàn)收入13.74億元，毛利率保持在40%，凈利潤率約20%，尤其引人注目的是，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流同比大幅增長45%，在手現(xiàn)金較去年末增長8%。

綠城管理2025中期業(yè)績發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)

這些數(shù)字背后，不僅是綠城管理財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的健康，更映射出一套系統(tǒng)性的“內(nèi)生式”發(fā)展哲學(xué)——不依靠杠桿擴(kuò)張，而是通過質(zhì)量驅(qū)動(dòng)、效能提升與生態(tài)共贏，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長。

而這套發(fā)展哲學(xué)也獲得投資者的一致認(rèn)可。近期，摩根士丹利在其研究報(bào)告中就給予綠城管理“超配”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)為3.51港元。

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從交付到拓展

輕資產(chǎn)模式引領(lǐng)者彰顯經(jīng)營韌性

當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)依然處于深度調(diào)整期，代建“輕資產(chǎn)、高盈利、抗周期”的市場(chǎng)特性讓其持續(xù)顯現(xiàn)活力，成為眾多房企向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要方向。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年代建新增規(guī)模TOP20企業(yè)新增簽約建筑面積達(dá)10983萬平方米，同比增長28%，整體拓展表現(xiàn)優(yōu)于今年一季度和去年上半年。另有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，銷售額TOP100房企中已經(jīng)約有80%進(jìn)軍代建業(yè)務(wù)，進(jìn)一步印證代建行業(yè)的良好發(fā)展勢(shì)頭。

然而隨著參與者增多，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，項(xiàng)目操盤難度增大，這對(duì)企業(yè)的解題破局能力、服務(wù)響應(yīng)能力以及價(jià)值兌現(xiàn)能力提出更高要求。而綠城管理能夠在市場(chǎng)低迷階段依然保持增長動(dòng)能與其品牌力、產(chǎn)品力和拓展能力的提升息息相關(guān)。

品牌力和產(chǎn)品力的最終顯化在于高質(zhì)量交付。2025年上半年，綠城管理如期交付45個(gè)項(xiàng)目，將理想新家的鑰匙交到2.56萬余戶業(yè)主手中；累計(jì)完成交付面積465萬平方米，位列行業(yè)首位，占代建行業(yè)交付面積TOP10企業(yè)總交付量的60%。綠城管理交付業(yè)態(tài)和商業(yè)模式也較豐富多元、地域廣泛，涌現(xiàn)了一批標(biāo)桿作品。例如產(chǎn)城融合典范金華科信智造基地、安徽省級(jí)重點(diǎn)工程科大訊飛人工職能小鎮(zhèn)、浙江最大山海協(xié)作樣板義烏蓮都大廈、共有產(chǎn)權(quán)房寧波和樾灣、紓困標(biāo)桿重慶春風(fēng)晴翠、紓困項(xiàng)目漳浦鷺海明月、庫爾勒誠園等等。

科大訊飛人工智能小鎮(zhèn)實(shí)景圖

盡管交付項(xiàng)目類型多元，但客戶滿意度保持92%高位，這不僅是綠城管理對(duì)“為更多人造更多好房子”承諾的回應(yīng)，也充分印證了客戶對(duì)其信任，是綠城管理代建能力的驗(yàn)證，也更是其代建的初心和意義。

傳承綠城的品質(zhì)基因，綠城管理也始終相信，好產(chǎn)品是企業(yè)穿越市場(chǎng)周期的重要法寶。綠城管理從代建之初便堅(jiān)持品質(zhì)代建。彼時(shí)接受地方政府委托參與營造保障房，雖然是按照既定要求營造、管理和交付，但其依然發(fā)揮了精細(xì)化管理的經(jīng)驗(yàn)和品質(zhì)營造的能力，在成本規(guī)定的范圍內(nèi)，把產(chǎn)品品質(zhì)做到最好，贏得了政府和業(yè)主的一致好評(píng)。綠城管理在品質(zhì)上為其他企業(yè)做了良好標(biāo)桿，一些代建企業(yè)亦開始以高標(biāo)準(zhǔn)營造保障房，一定程度上推動(dòng)了政府代建保障房品質(zhì)的整體提升。

此后，綠城管理在產(chǎn)品營造上不斷創(chuàng)新突破。今年以來，綠城管理通過推進(jìn)高層建筑立面“屬地化創(chuàng)新”、低密產(chǎn)品立面風(fēng)格迭代升級(jí)、室內(nèi)精裝深化場(chǎng)景營造、景觀IP煥新等多維措施，持續(xù)豐富產(chǎn)品譜系，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品全面升級(jí)，涌現(xiàn)出一大批如海南萬寧海語春風(fēng)、成都溫江柳岸瀾語、杭州春頌香雪里、鄭州錦堂天地、上海黃浦ONE、金華鳳棲潮鳴等標(biāo)桿作品，持續(xù)鞏固產(chǎn)品差異化優(yōu)勢(shì)，并榮獲30多項(xiàng)國內(nèi)外重要獎(jiǎng)項(xiàng)。

尤其值得注意的是，綠城管理上半年拓展實(shí)現(xiàn)了規(guī)模與質(zhì)量雙升，結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化——利潤率相對(duì)更高的商業(yè)代建占比持續(xù)上揚(yáng)，占到新拓總建筑面積的81%左右，推動(dòng)行業(yè)費(fèi)率競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)；來自金融機(jī)構(gòu)、私營企業(yè)、國有企業(yè)委托方的業(yè)務(wù)量均較去年同期有所增長。私企委托方的活躍度明顯提升，同比上漲8個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了37%，民企的活躍意味著將帶來廣闊的增量市場(chǎng)空間，預(yù)計(jì)未來還將有更多機(jī)會(huì)。

這些成績并非偶然，背后是綠城管理拓展能力的提升。比如2025年上半年綠城管理中標(biāo)率在去年基礎(chǔ)上再次上升15個(gè)百分點(diǎn)，整體項(xiàng)目中標(biāo)率已經(jīng)連續(xù)三年持續(xù)提升，重復(fù)委托率較去年上漲4個(gè)百分點(diǎn)至22%，客戶黏性進(jìn)一步增強(qiáng)。

正因如此，今年上半年，綠城管理實(shí)現(xiàn)新拓代建費(fèi)50億元，同比增長19%；新拓建筑面積1989萬平方米，同比增長14%；銷售金額419億元，比去年同期增長2%。在嚴(yán)苛市場(chǎng)環(huán)境下，其龍頭優(yōu)勢(shì)持續(xù)擴(kuò)大、行業(yè)第一身位越發(fā)鞏固。

在整個(gè)行業(yè)普遍面臨回款壓力的情況下，綠城管理通過強(qiáng)化合同管理、優(yōu)化付款節(jié)點(diǎn)、嚴(yán)格執(zhí)行風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)等一系列有力措施，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流1.12億元，同比增長45%。

另外，經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)，公司還首次實(shí)施中期分紅，每股派息0.076元，展現(xiàn)出輕資產(chǎn)模式可持續(xù)回報(bào)股東的能力。

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內(nèi)核修煉 “存量提質(zhì)、增量做優(yōu)、能力精進(jìn)”

三大戰(zhàn)略維度支撐高質(zhì)量增長

能夠在行業(yè)低谷中保持增長，離不開綠城管理持續(xù)的內(nèi)功修煉。2025年，公司明確提出“存量提質(zhì)、增量做優(yōu)、能力精進(jìn)”三大戰(zhàn)略方向，系統(tǒng)化提升企業(yè)運(yùn)營質(zhì)量與效能。

在“存量提質(zhì)”方面，綠城管理強(qiáng)調(diào)加速在手訂單的轉(zhuǎn)化，提升項(xiàng)目的經(jīng)營兌現(xiàn)度，并積極拓展效益空間。截至2025年6月底，公司在手訂單建筑面積約1.27億平方米，其中77%位于京津冀、長三角、珠三角和成渝四大高能級(jí)城市群，優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目儲(chǔ)備為其后續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力支撐。

“增量做優(yōu)”聚焦于“固本”與“增利”雙路徑，做優(yōu)做精基本盤、深挖廣拓新增量?！肮瘫尽奔闯掷m(xù)鞏固代建主業(yè)，全面提升產(chǎn)品力與服務(wù)口碑，強(qiáng)化品牌競(jìng)爭(zhēng)力，緊抓城市更新、保交樓、好房子建設(shè)等政策機(jī)遇，同時(shí)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控，保障現(xiàn)金流安全；“增利”則通過延伸業(yè)務(wù)鏈條，培育第二增長曲線。例如拓展代銷、咨詢等配套服務(wù)，提升項(xiàng)目附加值，探索“代建+運(yùn)營”模式在康養(yǎng)、文旅、產(chǎn)業(yè)園等多元場(chǎng)景中的應(yīng)用，并借助股東資源探索海外代建可能性。

“能力精進(jìn)”則體現(xiàn)為四大核心能力的構(gòu)建：拓展力、經(jīng)營力、服務(wù)力與組織力。從前期的客戶研判、產(chǎn)品定位，到中期的營造管理、營銷推動(dòng)，再到后期的服務(wù)響應(yīng)與客戶關(guān)系維護(hù)，綠城管理正在通過機(jī)制優(yōu)化、數(shù)字化工具和組織扁平化，實(shí)現(xiàn)全周期、全維度專業(yè)能力的提升。

在三大戰(zhàn)略支撐下，綠城管理正在錨定一個(gè)行業(yè)增長新方向。

實(shí)際上，作為代建行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，綠城管理不僅是行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定者，同時(shí)也是行業(yè)創(chuàng)新者和破局者，其發(fā)展視野早已超越單一項(xiàng)目的服務(wù)，正主動(dòng)從“服務(wù)提供者”向“生態(tài)構(gòu)建者”轉(zhuǎn)型。

2025年，綠城管理秉持“共建、共享、共榮”的理念，立足代建行業(yè)協(xié)會(huì)平臺(tái)，推動(dòng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。由綠城管理主導(dǎo)編制的代建企業(yè)綜合能力評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)已進(jìn)入試評(píng)價(jià)階段，即將正式發(fā)布。這一標(biāo)準(zhǔn)填補(bǔ)了行業(yè)評(píng)價(jià)體系的空白，為代建企業(yè)能力評(píng)估提供了明確、可操作的依據(jù)，有助于推動(dòng)行業(yè)從粗放競(jìng)爭(zhēng)走向健康、規(guī)范發(fā)展。

而不久前，綠城管理還在探索“生態(tài)代建”新模式，試圖提升項(xiàng)目整體品質(zhì)與效率的同時(shí)，也為委托方帶來更多元的價(jià)值回報(bào)。

此外，高質(zhì)量開展城市更新、“白名單”擴(kuò)圍增效，以及扎實(shí)推進(jìn)“好房子”建設(shè)等城建措施的大力推進(jìn)，也給代建行業(yè)帶來結(jié)構(gòu)性的增量機(jī)會(huì)，能分別釋放拆建、更新類代建機(jī)會(huì)，激活更多紓困保交樓代建機(jī)會(huì)，以及增加高品質(zhì)改善住宅的代建機(jī)會(huì)，而這些正是綠城管理的強(qiáng)項(xiàng)所在。

俗話說，機(jī)會(huì)從不辜負(fù)有準(zhǔn)備的人。綠城管理表示，未來將繼續(xù)堅(jiān)持輕資產(chǎn)、低風(fēng)險(xiǎn)、強(qiáng)能力的發(fā)展路徑，以“保持行業(yè)第一身位、第一品牌、第一市值”為目標(biāo)，穩(wěn)步向中國房地產(chǎn)全周期綜合服務(wù)引領(lǐng)者邁進(jìn)。真正能夠穿越周期的，從來不是運(yùn)氣，而是深度耕耘的能力、清晰的戰(zhàn)略和一套以人為本、以品質(zhì)為根的內(nèi)生哲學(xué)。

值班編委：樊永鋒

流程編輯：劉亞

審讀：戴士潮

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