城市與區(qū)域治理研究院 蘇志勇/文

剛剛過(guò)去的8月份，對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，最為重磅的利好政策莫過(guò)于北京、上海兩大一線城市相繼放松限購(gòu)。

8月8日，北京市發(fā)布購(gòu)房新政，明確符合購(gòu)房條件的家庭在五環(huán)外購(gòu)買商品住房（含新房及二手房）不限套數(shù)，同時(shí)優(yōu)化公積金貸款政策。8月25日，上海市發(fā)布新政，符合條件的居民家庭在外環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)，成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購(gòu)政策。此外，在公積金貸款、商業(yè)貸款以及房產(chǎn)稅方面也做出了政策調(diào)整。

在高層強(qiáng)調(diào)“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)”背景下，作為限購(gòu)政策最為嚴(yán)厲的北京和上海大幅放松限購(gòu)政策，成為新一輪房地產(chǎn)政策調(diào)整的風(fēng)向標(biāo)。這一政策信號(hào)有望帶動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的修復(fù)，對(duì)接下來(lái)樓市的“金九銀十”產(chǎn)生積極影響。

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政策背景和市場(chǎng)環(huán)境

2024年9月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部推出“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”政策組合拳，賦予地方政府更大的調(diào)控自主權(quán)。要求地方政府因城施策調(diào)整或取消各類限制性措施，包括取消限購(gòu)、取消限售、取消限價(jià)、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)?！八膫€(gè)取消”由此納入地方政府政策“工具箱”。

隨后，包括廣州、成都、杭州、西安、武漢、合肥、寧波、長(zhǎng)沙、蘇州等一二線城市，以及無(wú)錫、徐州、常州、南通、揚(yáng)州、佛山、東莞等三線城市化相繼宣布全面取消限購(gòu)，北京、上海、深圳、天津、南京等城市也對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了不同程度的優(yōu)化。

與大多數(shù)二三線城市一步到位全面取消限購(gòu)有所不同，北京、上海、深圳這3個(gè)一線城市采取的是“小步漸進(jìn)式放寬”策略。以北京為例，近年來(lái)經(jīng)歷了數(shù)次優(yōu)化調(diào)整，先是取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，接下來(lái)是通州區(qū)“雙限購(gòu)”松綁，隨后是廢止“離婚限購(gòu)”政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，2024年“9·30”新政，北京將非本市戶籍居民家庭購(gòu)買五環(huán)內(nèi)商品住房的，繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，由連續(xù)繳納滿5年調(diào)整為連續(xù)繳納滿 3 年及以上；購(gòu)買五環(huán)外商品住房的，繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為連續(xù)繳納滿 2 年及以上。8月8日的新政則明確，符合購(gòu)房條件的居民家庭五環(huán)外不再限制購(gòu)房套數(shù)。

上海2024年以來(lái)從取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，到區(qū)域限購(gòu)松綁，再到縮短居民購(gòu)房社保年限、廢除“離異限購(gòu)”，同樣遵循了漸進(jìn)式推進(jìn)策略。8月25日“滬六條”新政則明確，符合上海購(gòu)房條件的居民家庭，在外環(huán)線以外區(qū)域購(gòu)房不再限制套數(shù)。

京滬兩地本輪限購(gòu)政策優(yōu)化調(diào)整與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)密不可分。在去年9月以來(lái)一攬子房地產(chǎn)政策作用下，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了先揚(yáng)后抑的行情，一季度各線城市市場(chǎng)明顯回暖，特別是核心一二線城市呈現(xiàn)量增價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但是從4月份以來(lái)政策邊際效用遞減，房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)走弱，量?jī)r(jià)下行壓力加大。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1~7月全國(guó)商品房銷售額和銷售面積分別同比下降6.5%和4.0%，累計(jì)同比降幅擴(kuò)大，其中7 月銷售額、面積分別同比下降 14.1%和7.8%。價(jià)格方面，7 月 70 城新房、二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比分別下跌 0.3%和0.5%，其中一線城市新房、二手房?jī)r(jià)格指數(shù)分別環(huán)比下跌 0.2%和1.0%，一線城市二手房?jī)r(jià)格下行壓力加大。

針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)，6月13日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實(shí)施的系統(tǒng)性有效性，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)，更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。8月18日的國(guó)務(wù)院第九次全體會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。北京、上海兩地本輪政策優(yōu)化，即是對(duì)高層會(huì)議精神的積極響應(yīng)。

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政策力度和市場(chǎng)效果

關(guān)于京滬兩地松綁限購(gòu)，此前市場(chǎng)早有預(yù)期。8月8日北京新政落地，部分觀點(diǎn)認(rèn)為政策力度低于預(yù)期——政策仍要求購(gòu)房者具備京籍或是足夠社保年限，并沒(méi)有放松外地居民在北京購(gòu)房的要求。國(guó)信證券認(rèn)為，本次力度相較此前幾輪政策稍弱，邊際釋放的購(gòu)買力恐有限，但是有望成為一線城市新一輪放松的開(kāi)始，期待力度較大的“止跌回穩(wěn)”新政。天風(fēng)證券則認(rèn)為，“本次北京五環(huán)外限購(gòu)取消政策，適時(shí)、精準(zhǔn)、且力度超常規(guī)”，“從外向內(nèi)、逐步放松顯示地方政府對(duì)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的靈活性及連貫性”。

2025年1~7月，北京全市新建商品房銷售面積601萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.5%，其中住宅銷售面積389.8萬(wàn)平方米，下降6.8%。特別是7月以來(lái)市場(chǎng)呈現(xiàn)轉(zhuǎn)弱跡象。本次政策優(yōu)化旨在及時(shí)鞏固前期止跌回穩(wěn)成果。從成交區(qū)域和庫(kù)存情況看，北京新房銷售套數(shù)中五環(huán)外占比超80%，二手房五環(huán)外成交占比超50%；庫(kù)存方面，五環(huán)外新房庫(kù)存約占8成，五環(huán)外二手房掛牌量占比約5成。由此可見(jiàn)，本輪政策錨定成交及庫(kù)存集中區(qū)域，旨在調(diào)節(jié)高庫(kù)存區(qū)域供需矛盾，可以說(shuō)定位精準(zhǔn)。

上海針對(duì)外環(huán)外放松限購(gòu)與北京政策意圖基本類似。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2025年1~7月上海外環(huán)內(nèi)成交面積同比增長(zhǎng)12.9%，而外環(huán)外新房累計(jì)成交面積同比下降18.7%。新房庫(kù)存主要集中在外環(huán)外區(qū)域，截至2025年7月，外環(huán)外庫(kù)存占比74.6%，去化周期增長(zhǎng)至17.6個(gè)月；二手房庫(kù)存處于歷史高位，全市去化周期增長(zhǎng)至20.7個(gè)月。新政針對(duì)性釋放外環(huán)外購(gòu)房需求，有助于上海郊區(qū)庫(kù)存去化。

從政策實(shí)施效果看，據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，北京新政落地兩周，新房、二手房日均簽約套數(shù)環(huán)比分別增長(zhǎng)38%和19%，市場(chǎng)銷售小幅改善。上海新政實(shí)施效果尚不能從數(shù)據(jù)上體現(xiàn)，但從開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的反饋情況看，帶看量和咨詢量明顯上升。在“金九銀十”來(lái)臨之際，京滬兩地限購(gòu)政策放松為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了重要的窗口期。借此機(jī)會(huì)，在北京五環(huán)外區(qū)域、上海外環(huán)以外區(qū)域，房企明顯加大了推盤(pán)和推廣力度，以期加速去庫(kù)存，提振銷售業(yè)績(jī)。

北京和上海相繼放松限購(gòu)政策，標(biāo)志著一線城市房地產(chǎn)政策進(jìn)入實(shí)質(zhì)性調(diào)整階段，政策組合拳的推出有望帶動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心修復(fù)。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)判斷，本輪松綁限購(gòu)雖然不能實(shí)質(zhì)性改變整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，但短期內(nèi)區(qū)域市場(chǎng)必然會(huì)產(chǎn)生積極影響，進(jìn)而輻射到周邊城市。此外，限購(gòu)政策松綁疊加以舊換新和稅費(fèi)優(yōu)惠政策，有望進(jìn)一步激活外圍置換鏈條，起到維穩(wěn)價(jià)格的效果。

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政策空間和發(fā)力點(diǎn)

針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的形勢(shì)，8月18日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院第九次全體會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村改造和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求”。廣發(fā)證券分析認(rèn)為，“采取有力措施”是在新的邊際變化下對(duì)當(dāng)前地產(chǎn)政策的定調(diào)，8月8日北京新政是一個(gè)開(kāi)始，8月25日上?！皽鶙l”是“采取有力措施”政策的繼續(xù)落地，后續(xù)政策仍有較大空間。

國(guó)務(wù)院會(huì)議特別強(qiáng)調(diào)了“結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村改造和危舊房改造”，在8月28日發(fā)布的《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）中做了進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)：“穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建?！笨梢灶A(yù)見(jiàn)，接下來(lái)城中村改造和危舊房改造將成為政策重要發(fā)力點(diǎn)，結(jié)合“以舊換新”、“房票”安置等配套政策，對(duì)拉動(dòng)投資和住房消費(fèi)將起到重要作用。

這方面，廣西的成功案例為市場(chǎng)提供了借鑒和參考。近日廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳在官網(wǎng)上介紹了廣西通過(guò)“房票”安置擴(kuò)面、“以購(gòu)代建”、危舊房改造“拆舊買新”、使用住房公積金增值收益收購(gòu)存量商品房等情況。2025年上半年，廣西推出“房票”安置擴(kuò)面、危舊房改造提速、使用住房公積金增值收益收購(gòu)存量商品房、城中村改造有序推進(jìn)等房地產(chǎn)政策“組合拳”，商品房庫(kù)存持續(xù)消化，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。截至今年6月底，廣西已收購(gòu)存量商品房2萬(wàn)套，拉動(dòng)全區(qū)商品房銷售面積增速9.35個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，廣西推行“房票”安置、“以購(gòu)代建”、危舊房改造“拆舊買新”，消化存量商品房40萬(wàn)平方米，全區(qū)商品房庫(kù)存同比下降21.1%。今年1月至7月，廣西新建商品住宅銷售面積同比增速5.7%，增速排名全國(guó)第6位。

國(guó)務(wù)院會(huì)議提出“多管齊下釋放改善性需求”，剛剛發(fā)布的《意見(jiàn)》也提出，“系統(tǒng)推進(jìn)‘好房子’和完整社區(qū)建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，更好滿足群眾剛性和多樣化改善性住房需求。全鏈條提升住房設(shè)計(jì)、建造、維護(hù)、服務(wù)水平，大力推進(jìn)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’建設(shè)”。由此可見(jiàn)，“好房子”和完整社區(qū)建設(shè)將成為釋放改善性需求的重要發(fā)力點(diǎn)。城市更新、城中村改造和危舊房改造從存量入手，“好房子”建設(shè)則從增量入手，達(dá)到多管齊下釋放需求的目的。

除此之外，在供給端政策上，存量商品房和存量閑置土地的收儲(chǔ)仍然是政策的重點(diǎn)。一方面需要中央層面給予更大力度的政策和資金支持，另一方面也需要地方政府真正擔(dān)負(fù)起管理責(zé)任，積極推動(dòng)政策落地實(shí)施。

機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)

國(guó)信證券：

8月8日，北京放松限購(gòu)政策，核心變化是：符合條件的家庭五環(huán)外不限購(gòu)，且成年單身人士視為家庭。8月25日，上海放松限購(gòu)政策，與北京相似，符合條件的家庭外環(huán)外不限購(gòu)，且成年單身人士視為家庭，同時(shí)，上海對(duì)商貸利率進(jìn)行調(diào)整，首套房房貸取消利率下限，且不再區(qū)分首套房與二套房。我們認(rèn)為，一線城市后續(xù)仍有需求端放松空間。當(dāng)前樓市景氣度未有顯著回暖，地產(chǎn)基本面仍在磨底，8月京滬先后出臺(tái)需求端邊際放松政策，我們認(rèn)為在宏觀經(jīng)濟(jì)承壓和美元降息預(yù)期之下，政策加碼空間打開(kāi)。

東方證券：

本輪北京、上海新政節(jié)奏符合預(yù)期，力度較為克制，有助于區(qū)域庫(kù)存去化。我們認(rèn)為，這一系列“因城施策”強(qiáng)化了對(duì)行業(yè)中長(zhǎng)期修復(fù)通道的信心，未來(lái)不需要過(guò)度猜測(cè)短期政策節(jié)奏，一方面在于在關(guān)鍵時(shí)刻，尤其是在“止跌回穩(wěn)”壓力加劇的情況下，會(huì)有更多、更全面的政策出臺(tái)以提振市場(chǎng)，另一方面在于房地產(chǎn)主體風(fēng)險(xiǎn)亦在明顯降低，新的地塊的利潤(rùn)率回到了合理水平，通過(guò)時(shí)間的累積，還能持續(xù)經(jīng)營(yíng)的開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債表會(huì)得到修復(fù)。鑒于二季度以來(lái)新房市場(chǎng)量?jī)r(jià)走弱的趨勢(shì)下全年止跌回穩(wěn)壓力加劇，后續(xù)政策空間較大。8月北京、上海相繼落地調(diào)整優(yōu)化限購(gòu)政策、加大公積金政策支持等，未來(lái)深圳或?qū)⒏M(jìn)；隨著城市更新工作的展開(kāi)，城中村和危舊房改造政策有望進(jìn)一步優(yōu)化；此外，貨幣政策仍有寬松空間。

西部證券：

8月25日，上海繼北京放松地產(chǎn)政策后，迎來(lái)寬松政策，政策放松強(qiáng)度略強(qiáng)于北京。改善群體是政策預(yù)期進(jìn)一步激發(fā)的主要群體，包括外環(huán)外不限購(gòu)套數(shù)，不再區(qū)分首套二套房貸利率，均有助于多套置業(yè)需求客戶降低置業(yè)門檻及成本；公積金推行“又提又貸”，拓寬“以租養(yǎng)貸”通道，利好最為敏感的剛需客戶；滿足要求非滬籍客戶首套暫免征房產(chǎn)稅，且由此前限購(gòu)1套放松至不限購(gòu)，利于吸引外來(lái)置業(yè)需求；此外，提取公積金為首付，提高公積金貸款額度，不再區(qū)分單身及家庭均面向新房，新房市場(chǎng)獲政策傾斜關(guān)注。

穩(wěn)固行業(yè)止跌回穩(wěn)方向明確，政策具風(fēng)向標(biāo)意義。8月18日，國(guó)務(wù)院第九次全體會(huì)議強(qiáng)調(diào)要采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，行業(yè)修復(fù)方向明確，近期北京上海政策雖輻射群體相對(duì)有限，但可向市場(chǎng)傳遞積極信號(hào)，具備風(fēng)向標(biāo)意義，若政策效果不佳，仍可期待新一輪增量政策。

國(guó)泰海通：

2025 年8 月25 日，上海六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，調(diào)整方向包括調(diào)減住房限購(gòu)、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個(gè)人住房信貸以及完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等政策。我們認(rèn)為本次上海跟進(jìn)優(yōu)化樓市新政，在優(yōu)化限購(gòu)、加大公積金政策支持方面與北京較為相似；而在明確不再區(qū)分首套、二套住房商貸利率、完善房產(chǎn)稅等方向上的調(diào)整力度略大于北京。未來(lái)看，我們判斷隨著京滬先后優(yōu)化樓市政策，短期內(nèi)深圳有望加速跟進(jìn)落地，有助于提振市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”。

華創(chuàng)證券：

我們認(rèn)為政策寬松有利于上海外環(huán)外新房庫(kù)存去化，可能推動(dòng)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性回暖。1）2025年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度分化明顯，核心區(qū)保持較高開(kāi)盤(pán)去化率，而外圍區(qū)域開(kāi)盤(pán)去化率不到40%。2）截至2025年6月末，上海商品新房存量套數(shù)約為5.22萬(wàn)套，存量面積約為596萬(wàn)平方米，外環(huán)外庫(kù)存套數(shù)占比約87%，外環(huán)外面臨一定庫(kù)存去化壓力，此次政策寬松針對(duì)外環(huán)外取消限購(gòu)套數(shù)，且購(gòu)買新房可提取公積金作首付，對(duì)癥下藥促庫(kù)存去化。

（此文刊于中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)9月1日11版 責(zé)任編輯 蘇志勇）

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審讀：戴士潮

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