中房報記者 梁笑梅丨北京報道

不增收也不增利是雅生活今年上半年需要直面的問題。

8月26日，雅生活發(fā)布了一份“營收凈利潤雙降”的2025年中期業(yè)績報告。財報顯示，雅生活上半年實現(xiàn)營業(yè)收入64.65億元，同比下降8.3%；毛利潤9.39億元，同比下滑21.2%；凈利潤4.48億元，雖較去年同期虧損15.44億元實現(xiàn)扭虧，但經(jīng)調(diào)整凈利潤仍下降17%至5.88億元。

中指研究院華南大區(qū)總經(jīng)理張化學(xué)表示：“這種下滑是戰(zhàn)略主動收縮與行業(yè)風險疊加的必然結(jié)果?！?/span>

當物業(yè)管理行業(yè)從高增長神話落入存量博弈的深水區(qū)，雅生活這場以“斷臂”為代價的自救，能否真正趟出一條可持續(xù)的生存之路？

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退出200城、砍掉低效項目

值得關(guān)注的是，雅生活四大業(yè)務(wù)線全面收縮，收入全面下降。

報告期內(nèi)，雅生活四大業(yè)務(wù)所貢獻的收入如下：物業(yè)管理服務(wù)收入較去年同期下降0.8%至53.28億元；業(yè)主增值服務(wù)收入較去年同期下降32.7%至5.19億元；城市服務(wù)收入較去年同期下降14.6%至5.77億元；外延增值服務(wù)收入較去年同期下降82.4%至4090萬元。

這主要源于雅生活戰(zhàn)略聚焦的調(diào)整。報告期內(nèi)，雅生活服務(wù)在管面積達5.2億平方米，與過去相比，其規(guī)模有所收縮。

這個戰(zhàn)略帶來的結(jié)果是雅生活大幅縮減業(yè)務(wù)覆蓋范圍的現(xiàn)實：從過去廣泛布局200多個城市，全面收縮至50個核心城市；主動退出盈利能力弱、回款效率低的“孤島項目”。

從區(qū)域分布來看，雅生活的戰(zhàn)略收縮呈現(xiàn)出明顯的“保高棄低”特征。截至2025年6月，該公司在管面積中超72%集中于一、二線城市，約43%的物業(yè)服務(wù)板塊收入來自北京、上海、廣州、深圳等超一線城市。

這種“壯士斷腕”的調(diào)整直接反映在財務(wù)數(shù)據(jù)上。營業(yè)收入同比下降8.3%，外延增值服務(wù)收入銳減82.4%。這類曾經(jīng)依賴地產(chǎn)開發(fā)板塊輸送的業(yè)務(wù)，隨著關(guān)聯(lián)開發(fā)業(yè)務(wù)停滯已近乎斷流。

一位資深物業(yè)分析師指出：“雅生活過去依賴關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)，形成了封閉循環(huán)。但當開發(fā)板塊‘供血’能力消失，物業(yè)不得不獨立面對市場殘酷競爭?！?/span>

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轉(zhuǎn)型之路挑戰(zhàn)重重

面對傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的增長瓶頸，雅生活將突圍希望寄托于科技賦能與業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。雅生活管理層介紹了數(shù)字化成果，他們推出的“‘雅AI’智能決策中樞，使調(diào)研效率提升2倍，工單響應(yīng)提速30%?！贝送?，公司還通過與支付寶、餓了么共建“無感通行”系統(tǒng)，在全國超100個城市項目落地，試圖打通服務(wù)“最后一公里”。

但在分析師看來，這類投入短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)利潤結(jié)構(gòu)?！拔飿I(yè)本質(zhì)仍是勞動密集型行業(yè)，科技賦能雖能降本，但規(guī)?；瘧?yīng)用仍需時間驗證?！?/span>

此外，雅生活在業(yè)主增值服務(wù)上同樣表現(xiàn)不佳，收入同比下降32.7%。事實上，雅生活著力打造“小雅公社”平臺，推出圍繞“公益、健康、親子、藝術(shù)”的社區(qū)活動，并聚焦“一老一小”服務(wù)需求，但實際創(chuàng)收能力有限。

一位研究增值服務(wù)的物業(yè)分析師表示：“增值服務(wù)需要長期培育和生態(tài)構(gòu)建，目前行業(yè)尚未找到規(guī)?；哪Ｊ??！?/span>

更深層次的挑戰(zhàn)在于，物業(yè)管理行業(yè)正經(jīng)歷從“規(guī)模競爭”向“質(zhì)量競爭”的范式轉(zhuǎn)換。雅生活方面表示，在夯實主營業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，雅生活持續(xù)強化經(jīng)營聚焦，由“大而全”轉(zhuǎn)向“強而精”。業(yè)主增值服務(wù)聚焦“生活服務(wù)”與“資產(chǎn)運營”兩大核心板塊，通過集約化運營和產(chǎn)品創(chuàng)新，有效提升社區(qū)資源利用效率與供應(yīng)鏈協(xié)同能力，持續(xù)鞏固高現(xiàn)金流的良性循環(huán)經(jīng)營底座。城市服務(wù)業(yè)務(wù)持續(xù)優(yōu)化項目和區(qū)域布局，加速核心城市集聚與低效項目汰換，實現(xiàn)運營質(zhì)量與現(xiàn)金流同步提升。

不容忽視的是，如何在不犧牲服務(wù)質(zhì)量的前提下控制成本，如何在不擴張規(guī)模的情況下維持盈利能力，這些矛盾依然待解。

值得關(guān)注的是，雅生活提出了“輕資產(chǎn)、高效益、可持續(xù)”的戰(zhàn)略方向，但轉(zhuǎn)型之路注定漫長。在行業(yè)寒冬中，雅生活的戰(zhàn)略收縮與轉(zhuǎn)型探索，已成為整個物管行業(yè)生存實驗的一個縮影。

值班編委：李紅梅

責任編輯：李紅梅 溫紅妹

審讀：戴士潮

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