越秀服務(wù)非執(zhí)行董事兼董事會主席江國雄先生（中）、執(zhí)行董事兼行政總裁王建輝先生（右二）、執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁張成皓先生（左二）、財務(wù)總監(jiān)李慧婷女士（右一）、資本運營總監(jiān)萬思蘊女士（左一）

8月21日，越秀服務(wù)披露上半年經(jīng)營業(yè)績。在物業(yè)管理行業(yè)由“規(guī)模至上”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤靶б鎯?yōu)先”的背景下，該公司持續(xù)提升基礎(chǔ)服務(wù)品質(zhì)，推行組織變革，優(yōu)化市場拓展，期內(nèi)于經(jīng)營業(yè)績、管理規(guī)模、服務(wù)品質(zhì)等方面都錄得了穩(wěn)健表現(xiàn)。

上半年，越秀服務(wù)的營業(yè)收入保持增長勢頭，基礎(chǔ)物業(yè)管理收入更是連續(xù)第四年保持20%左右的高增長，基本盤向好。在管面積、合約面積均穩(wěn)步提升，且在管面積中有91%位于一二線核心城市，為未來的高質(zhì)量發(fā)展夯實根基。一系列提升服務(wù)力的舉措也獲得了業(yè)主認可，推動該公司上半年的收繳率實現(xiàn)逆勢上升。

值得關(guān)注的是，截至6月末，越秀服務(wù)賬面現(xiàn)金及定期存款增至47.91億元，穩(wěn)居上市物企“現(xiàn)金一梯隊”。充裕的現(xiàn)金儲備為該公司捕捉市場收并購機會、推動逆周期增長提供了有利條件，管理層在業(yè)績會上透露，上半年已在關(guān)注相關(guān)標的，希望下半年有所斬獲。

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深耕核心城市

項目質(zhì)量持續(xù)提升

越秀服務(wù)2025年上半年部分外拓項目。

近幾年，隨著房地產(chǎn)增量市場的收縮，物業(yè)管理行業(yè)也進入了發(fā)展動能轉(zhuǎn)換期。越秀服務(wù)主動適應(yīng)市場變化，積極調(diào)整經(jīng)營策略，于今年上半年實現(xiàn)了19.62億元的營業(yè)收入，同比略有增長，股東應(yīng)占盈利2.4億元，保持正向盈利狀態(tài)。毛利率、凈利率分別為21.3%、12.2%，參考2024年百強物企19.87%的毛利率及4.98%的凈利率，該公司的盈利能力仍處于行業(yè)中上游水平。

截至報告期末，越秀服務(wù)在管面積7231萬平方米，較2024年末增長4.3%，合約面積9245萬平方米，較2024年末增長4.2%。期內(nèi)，該公司新增合約面積596萬平方米，成功中標港航大廈、國家管網(wǎng)集團華南公司、廣州民俗博物館、渡江勝利紀念館等代表項目，并與多家國企央企大客戶建立了友好聯(lián)系，在提升自身抗風(fēng)險能力的同時，也為服務(wù)版圖的高質(zhì)量擴張?zhí)峁┝藞詫嵒A(chǔ)。

管理規(guī)模保持穩(wěn)步增長的同時，在管物業(yè)的質(zhì)量也在提升，截至2025年6月末，越秀服務(wù)91%在管面積位于核心一二線高能級城市，大灣區(qū)占比達62%，平均物管費單價2.8元/平方米，超行業(yè)均值35%。

廣州琶洲南TOD項目。

中指研究院認為，核心城市的高價值項目或標桿項目往往能為企業(yè)帶來品牌效應(yīng)，成為市場拓展的“金鑰匙”，并具備收費高、收繳率高、現(xiàn)金流穩(wěn)定、增值服務(wù)需求強烈等特征。

高凈值項目池的構(gòu)建離不開母公司的大力支持。在房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整階段，越秀地產(chǎn)憑借穩(wěn)健的經(jīng)營策略和強大的市場競爭力，躋身房企銷售排行榜TOP10，該公司旗下項目交付標準高、業(yè)主群體優(yōu)質(zhì)，為越秀服務(wù)的高量級區(qū)域深耕和業(yè)績增長打下扎實根基。

廣州國際金融中心。

今年上半年，越秀服務(wù)新增的合約面積中，住宅占了54%，主要是越秀地產(chǎn)所交付的項目。TOD占31%，主要為廣州地鐵續(xù)簽或新增的項目，如廣州地鐵4號線、6號線和13號線，另外的13%則為商業(yè)及產(chǎn)業(yè)園。越秀服務(wù)的管理層表示，上半年，無論是關(guān)聯(lián)方還是外拓的項目都是比較優(yōu)質(zhì)的，這些都是支撐公司未來基本盤進一步增長的重要基礎(chǔ)。

據(jù)介紹，未來，越秀服務(wù)將聚焦深耕12個核心城市，不斷提高管理密度，并以高質(zhì)量拓展為原則，實現(xiàn)拓展業(yè)績及質(zhì)量雙提升。

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回歸行業(yè)本質(zhì)

多措并舉提升服務(wù)力

2025年3月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在十四屆全國人大三次會議舉行的民生主題記者會上表示，建設(shè)“好房子”關(guān)系到人民群眾的獲得感和幸福感，“好房子”不僅要有好標準、好建造，還要有好服務(wù)。

在業(yè)內(nèi)看來，“好服務(wù)”是對物業(yè)管理行業(yè)提出了更高的品質(zhì)要求?！捌焚|(zhì)提升”“質(zhì)價相符”也是頭部物企應(yīng)對行業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)換的重要戰(zhàn)略舉措。

越秀服務(wù)在管項目配備智能化保潔設(shè)備。

上半年，越秀服務(wù)深入推動“四保一服”升級服務(wù)，迭代基礎(chǔ)作業(yè)模式和品質(zhì)督導(dǎo)模式，借助科技賦能，推動服務(wù)品質(zhì)上臺階。期內(nèi)，該公司打造了“人機協(xié)同”保潔新模式，通過集中化管理和機械化作業(yè)，大幅提升了服務(wù)效率和品質(zhì)，保潔滿意度提升0.9分；同時全面推行智慧通行，以智能化管理顯著提升社區(qū)安全等級與通行效率，目前近90個達到要求的項目已全部運行。管理模式也進行了變革，從人盯人向智能化轉(zhuǎn)變，截至目前，越秀服務(wù)已完成物業(yè)駕駛艙主屏、客戶滿意和綜合收繳分屏上線，通過后臺數(shù)據(jù)倒逼一線規(guī)范作業(yè)，全面提升服務(wù)水平。

在物業(yè)管理行業(yè)整體承壓的背景下，越秀服務(wù)的客戶滿意度、收繳率逆勢上升，客訴量顯著下降，驗證了上述動作的有效性。根據(jù)第三方滿意度調(diào)研結(jié)果，截至2024年末，該公司已連續(xù)三年滿意度超90分，遠超行業(yè)平均水平。2025年上半年的收繳率亦實現(xiàn)逆市上升。

越秀服務(wù)集成指揮中心大屏。

服務(wù)品質(zhì)的升級也成為了基礎(chǔ)物管收入持續(xù)高增長的重要推動力。上半年，越秀服務(wù)的基礎(chǔ)物業(yè)管理收入7.16億元，同比增長19.2%，連續(xù)四年增速近20%，有力支撐了整體經(jīng)營業(yè)績的穩(wěn)健增長。

中指研究院在一份報告中表示，隨著房地產(chǎn)市場下行，物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)已從“后勤保障”升級為物業(yè)企業(yè)發(fā)展的壓艙石，在整體業(yè)務(wù)中的占比持續(xù)提升。一方面是因為基礎(chǔ)服務(wù)具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流，抗周期性強，運營風(fēng)險較低，另一方面，基礎(chǔ)服務(wù)是客戶黏性的核心，有利于增值服務(wù)的發(fā)展。最后，基礎(chǔ)服務(wù)是品牌信任的載體，企業(yè)通過優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得業(yè)主信任，建立品牌優(yōu)勢，形成競爭壁壘。

從過去四年的高增長可看出，在基礎(chǔ)物管領(lǐng)域，越秀服務(wù)已經(jīng)塑造了穿越周期的核心競爭力。該公司表示，在物業(yè)管理回歸服務(wù)本質(zhì)的時代，將持續(xù)聚焦客戶需求，穩(wěn)步優(yōu)化客戶服務(wù)體驗，以“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略，繼續(xù)為廣大股東、客戶及合作伙伴帶來可持續(xù)的價值回報。

值班編委：李紅梅

流程編輯：溫紅妹

審讀：戴士潮

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