2025年8月19日，第十五屆中國城市發(fā)展及房地產(chǎn)創(chuàng)新大會在北京圓滿舉行，大會由中國房地產(chǎn)報社主辦，由中國城市與區(qū)域治理研究院提供學(xué)術(shù)支持。藍綠雙城科技集團有限公司憑借首創(chuàng)的“共建”新模式，榮獲大會頒發(fā)的“中國房地產(chǎn)共建品牌領(lǐng)軍企業(yè)”稱號。

“共建”新模式貫徹“兩個結(jié)合”原則（一是“國、民結(jié)合”，即國有企業(yè)與民營企業(yè)結(jié)合；二是“輕、重結(jié)合”，即重資產(chǎn)投資與輕資產(chǎn)開發(fā)結(jié)合），發(fā)揮國有企業(yè)投融資核心優(yōu)勢和民營企業(yè)專業(yè)能力、服務(wù)能力優(yōu)勢，做強城市市場主體，構(gòu)建內(nèi)生型市場，重構(gòu)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈、價值鏈，用新模式打造“百姓滿意的好房子”。

“共建”新模式已經(jīng)在蒼南縣域城市和溫州、湖州、寧波、衢州等市域城市取得良好成效，已經(jīng)落地為百姓叫好又叫座的“好房子”和“好小區(qū)”，并在江蘇、安徽、湖北、四川、廣東、福建、山東、天津等十余省市對接落地，今年7月24日更是成為浙江省全省推廣的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

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房地產(chǎn)業(yè)進入“共建”時代

藍綠雙城高品質(zhì)共建項目

我國房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)發(fā)展方向已經(jīng)明確，新的政策體系加快形成，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)作為關(guān)系國計民生的支柱產(chǎn)業(yè)，圍繞“居住品，保障房+商品房，城市更新、城中村改造，好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)，優(yōu)化存量、嚴控增量、提高質(zhì)量”等方面發(fā)展。

在藍綠雙城看來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了1.0的重投時代、2.0的代建時代，即將進入3.0的共建時代。

1.0時代（1998-2020年）：重投模式。從1998年的住房改革至2020年，這一階段的特征是“三高”（高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)）以及“重投”（追求銷售規(guī)模、土儲規(guī)模、收入規(guī)模和利潤規(guī)模）。開發(fā)商全面負責(zé)從籌資、拿地、定位、規(guī)劃設(shè)計、施工到交付的所有環(huán)節(jié)，無論是小型還是大型開發(fā)商都力求全面發(fā)展。而截止目前，持續(xù)投資拿地已經(jīng)成為小概率事項，能持續(xù)投資拿地的房企已成為個位數(shù)，且投資拿地意向回歸核心城市的核心地段。

2.0時代（2021-2025年）：代建模式。隨著社會經(jīng)濟發(fā)展，人們對高品質(zhì)生活的追求提升，居住品質(zhì)成為重要組成部分，意味著房地產(chǎn)行業(yè)需要變革。為此，“代建”模式雖然在2010年已經(jīng)規(guī)模化推出，但隨著2021年下半年大量房企遭遇債務(wù)危機，行業(yè)才開始進入以代建為主的2.0時代。而代建模式自身存在“所有風(fēng)險集聚在投資人、項目定位等重大決策不可逆轉(zhuǎn)、投資人收益與代建費收益形成倒掛、代建招投標存在重大隱患、代建團隊素養(yǎng)易缺乏保障、代建過度承諾引發(fā)重大訴訟糾紛”等重大風(fēng)險，制約了其未來發(fā)展。

3.0時代（自2026年開始）：共建模式。適應(yīng)行業(yè)定位、政策導(dǎo)向和市場變化，藍綠雙城自2019年以來開始探索和逐步形成新模式---共建模式，預(yù)計自2026年開始將正式進入“共建”時代。3.0共建模式與1.0重投、2.0代建模式的最大區(qū)別，在于“國、民結(jié)合”和“輕、重結(jié)合”，即體制上將國有企業(yè)投融資、公信力、政策統(tǒng)籌優(yōu)勢與民營企業(yè)品牌、專業(yè)、人才、市場優(yōu)勢相結(jié)合，機制上將重資產(chǎn)投資與輕資產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合。

3.0共建模式綜合了1.0重投模式和2.0代建模式的優(yōu)勢，同時合理規(guī)避了兩個版本的弊端和歷史問題。

其一，在投資方面，優(yōu)質(zhì)民企共同參與投資，而大股東是地方國企，解決了出資人的風(fēng)險問題，并由地方國企主導(dǎo)土地資源、金融資源和收益資源。

其二，在專業(yè)和服務(wù)方面，優(yōu)質(zhì)民企解決了專業(yè)和服務(wù)能力的問題，集中了1.0版和2.0版的開發(fā)操盤優(yōu)勢。

其三，在商業(yè)模式上，“共建”回答了至為關(guān)鍵的“商業(yè)模式”和“盈利模式”，重構(gòu)房地產(chǎn)價值鏈，創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)本身的未來發(fā)展，并以此影響投資精準度和資本活躍度，進而促進整個市場熱度提升。

其四，在作業(yè)模式上，“共建”借鑒制造業(yè)經(jīng)驗，融合重資產(chǎn)經(jīng)營思維和輕資產(chǎn)操盤能力，重新梳理和組織房地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈、全成本結(jié)構(gòu)和全作業(yè)流程，如藍綠雙城發(fā)布首部《共建操盤導(dǎo)則》，加強精細化管理、精密化推行。

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“共建”推動高質(zhì)量發(fā)展

藍綠雙城高品質(zhì)建項目

為適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系重大變化，打造百姓滿意的好房子、好服務(wù)，藍綠雙城從2019年5月首創(chuàng)“共建”新模式，同年推出“委托共建”模式；2021年6月因勢推出“變量共建”模式，幫助金融機構(gòu)紓困系列不良項目；2023年1月推行“城市共建”模式，幫助地方政府、地方城投促進土地市場有序流轉(zhuǎn)和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；2025年1月新推“全產(chǎn)業(yè)鏈共建”和“投資共建”模式，則是從全產(chǎn)業(yè)鏈品質(zhì)、效率、成本、資金管控進一步強化存量、增量、變量項目的全周期保障體系。

“共建”模式的價值創(chuàng)造主要在于五個方面。

（1）企業(yè)共建，快速增強城市市場的新主體。

按照“輕重結(jié)合”原則，由地方國企與優(yōu)質(zhì)民企設(shè)立兩個合資公司，實現(xiàn)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離、效率與安全并重，快速做強區(qū)域城市的市場主體，共同把控項目開發(fā)主要節(jié)點：一個是重資產(chǎn)投資公司（國企控股），統(tǒng)籌土地資源、金融資源和政府資源。一個是輕資產(chǎn)開發(fā)公司（民企控股），以品質(zhì)、效率、效益為導(dǎo)向建立市場化機制，實施同城多類型項目有序開發(fā)。

目前，共建模式試點縣---蒼南縣由地方國企主導(dǎo)的共建項目面積占全縣近五成，住房保障覆蓋率由2023年末的11.99%提高到目前的14%，已經(jīng)發(fā)揮國有企業(yè)主導(dǎo)作用，同時激發(fā)民營經(jīng)濟市場活力，推動各種所有制優(yōu)勢互補、共同發(fā)展。

（2）市場共建，建立人房地錢聯(lián)動的新機制。

按照因城施策的政策導(dǎo)向，以合資設(shè)立的重資產(chǎn)投資公司和輕資產(chǎn)開發(fā)公司作為市場主體和專業(yè)支持，促進地方政府從城市居民住房需求的源頭，綜合城市規(guī)劃、住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃、出地計劃、拆遷計劃和開發(fā)建設(shè)計劃形成“大定制”。同時夯實地方政府管理基礎(chǔ)，實現(xiàn)“人、房、地、錢”要素的高效聯(lián)動，促進住房精準定位和有序消化、開發(fā)管理降本增效，從而確保土地市場有序流轉(zhuǎn)、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

藍綠雙城高品質(zhì)建項目

共建模式在蒼南縣試點推行以來，全縣共建項目已經(jīng)達到10個，總建筑面積超過110萬㎡，實現(xiàn)房價平穩(wěn)、新房銷量大幅增長，并促進土地出讓價格穩(wěn)中有升。同時，共建模式已經(jīng)在溫州、湖州、寧波、衢州等城市有序?qū)嵤?，并在江蘇、安徽、湖北、四川、廣東、福建、山東、天津等十余省市對接落地，將有力提振區(qū)域市場。

（3）城市共建，探索財政金融支持的新思路。

共建模式面向城市建設(shè)、城市更新、城中村改造等領(lǐng)域，注重優(yōu)化存量、提高質(zhì)量、嚴控增量。依托地方國企控股項目系統(tǒng)加強項目資金管理，通過土地出讓和房產(chǎn)開發(fā)銷售實現(xiàn)資金回流。實行資金三方聯(lián)合監(jiān)管（地方政府、地方國企和金融機構(gòu)），按項目進度支付資金，保障資金安全。引入市場主體，助推地方國企由功能性平臺向經(jīng)營性平臺轉(zhuǎn)型。

自共建模式實施以來，“土地出讓收益+開發(fā)建設(shè)收益+共建操盤收益”的收益結(jié)構(gòu)將遠超單純的土地出讓收益，有效紓解地方政府財政收入問題。

藍綠雙城高品質(zhì)建項目

（4）產(chǎn)品共建，構(gòu)建“好房子”的新標準。

藍綠雙城以百姓叫好又叫座為衡量標準，基于多個共建項目的實踐，總結(jié)提煉出《“藍綠好房子”推薦標準》，體現(xiàn)為“五大原則”（安全、舒適、智慧、綠色、友善）、“四大特征”（人民群眾獲得感高、住宅標準引領(lǐng)新方向、注重科技舒適感和住生活營造、貫徹全生命周期管理）、“三大內(nèi)涵”（高品質(zhì)+新科技+好服務(wù)），為提升新一代住宅標準、以人為本保障百姓權(quán)益進行了引領(lǐng)性探索。

按照《“藍綠好房子”推薦標準》，好房子的設(shè)計更加符合人體工學(xué)和現(xiàn)代建筑美學(xué)，得房率提升10-30%，層高提高至3.15米以上，使用功能提升10%以上，良品率達到95%以上，服務(wù)配套和功能場景優(yōu)化完善，大幅提升百姓的獲得感和價值感，贏得品質(zhì)網(wǎng)紅、區(qū)域旺銷的口碑。

（5）管理共建，建設(shè)全周期管理的新體系。

共建模式以滿足多樣性高品質(zhì)居住需求為目標，構(gòu)建“保障型好房子+市場型好房子”雙重供應(yīng)體系，提高“人、房、地、錢”要素聯(lián)動效率，綜合“城市分類地圖”“土地分級地圖”“客戶需求曲線”和《“藍綠好房子”譜系》、《共建操盤導(dǎo)則》等，建立需求預(yù)測、住房定位、資源配置、項目營造、服務(wù)提供、運營實施、資產(chǎn)管理等全周期精細化管理體系，提高全生命周期服務(wù)品質(zhì)，增強住房保障功能，提振市場信心和預(yù)期。

藍綠雙城高品質(zhì)建項目

在此過程中，地方國企通過引入優(yōu)質(zhì)民企，主導(dǎo)土地資源、金融資源和收益資源，高效實現(xiàn)土地出讓收益、開發(fā)經(jīng)營收益和共建操盤收益。同時縮短學(xué)習(xí)周期，培養(yǎng)地方國企從事房地產(chǎn)全生命周期管理的專業(yè)化人才隊伍，較快實現(xiàn)經(jīng)營性轉(zhuǎn)型。

藍綠雙城首創(chuàng)的“共建”模式，經(jīng)實踐證明，是激發(fā)地方政府、地方國企、專業(yè)民企、金融機構(gòu)、城市居民共建共享好房子內(nèi)生動力和創(chuàng)新活力的有益嘗試，也是促進土地市場有序流轉(zhuǎn)、好房子高品質(zhì)建設(shè)和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，促進城市更新和城中村改造，有效增加財政收入、控制地方債務(wù)、推動城投平臺經(jīng)營性轉(zhuǎn)型的系統(tǒng)方案，符合國家“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的指導(dǎo)方向。

值班編委：李紅梅

流程編輯：溫紅妹

審讀：戴士潮

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