蘇州十全街以共生式可持續(xù)城市更新為理念，打造以人為本的古城保護更新街區(qū)。

于帥卿/發(fā)自北京

“十全街現(xiàn)在已經(jīng)成為蘇州citywalk熱門目的地和網(wǎng)紅打卡地。”

“上午10點左右，十全街上就已經(jīng)熱鬧起來了?！碑?shù)厥忻裢醮鬆斞刂貙捴?米的人行道悠然遛彎，他的身影與舉著咖啡拍照的年輕人、收銀臺的掃碼聲融入一體。幾米外，一座垂直循環(huán)式立體停車庫無聲運轉(zhuǎn)著，為街道“消化”著數(shù)百輛非機動車。

誰能想到，這條全長2004米的千年古街，曾深陷步行空間狹窄、公共空間缺乏、水街特色不顯、部分資產(chǎn)低效閑置、古城街道活力不足等問題?！笆钟兄詈竦臍v史底蘊和較高的知名度，但老舊的街區(qū)面貌和單一的業(yè)態(tài)，已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代消費者的需求，街區(qū)發(fā)展進入瓶頸期?！表椖坎邉澰O(shè)計單位負責(zé)人道出了古城更新的共性難題。

為了讓十全街重?zé)ㄉ鷻C，2024年起，十全街以共生式可持續(xù)城市更新為理念，通過步行改善、文化賦能的空間改造，踐行共同締造、長效治理的工作路徑，打造以人為本的古城保護更新街區(qū)。

針對業(yè)態(tài)單一等問題，姑蘇區(qū)探索出“政府定方向+市場配資源+社會齊參與”模式。政府精準把握消費升級趨勢，聚焦首店經(jīng)濟和網(wǎng)紅品牌孵化，通過政策引導(dǎo)，積極吸引各類品牌首店入駐，為街區(qū)注入新活力。

改造后的十全街煥然一新，行人絡(luò)繹不絕，街道流量、經(jīng)營時長、商戶收入顯著提升。周末高峰時期人流量翻3倍以上，街道夜間活力延長2小時，店鋪客流量和營業(yè)額提升30%、部分增長50%以上。政府引導(dǎo)撬動社會資源廣泛持續(xù)投入，激發(fā)沿街約10%的店鋪自發(fā)改造升級。

當前，我國城市發(fā)展進入以存量更新為主的新階段，傳統(tǒng)“大拆大建”模式難以為繼。蘇州市共生式城市更新以“以人為本、多元參與、輕擾動、長效運營”為核心理念，通過最小化干預(yù)激活既有空間活力，實現(xiàn)經(jīng)濟、社會、文化效益的協(xié)同發(fā)展。蘇州市十全街片區(qū)更新實踐是這一模式的典型示范，為古城保護與街區(qū)可持續(xù)發(fā)展提供了可復(fù)制的經(jīng)驗。

十全街的蛻變立竿見影，更獲得了國家級認可。2024年3月，該項目入選住建部第二批城市更新“老舊街區(qū)改造類”典型案例。這是蘇州市繼平江歷史文化街區(qū)后，連續(xù)第二次入選全國典型案例，入選數(shù)量位列江蘇省第一。

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空間煥新：窄巷變通途，古韻融新潮

呈現(xiàn)出“水陸平行、河街相鄰、兩街夾一河”的十全街

“一座姑蘇城，半部江南詩。”

從高空俯瞰，位于蘇州市古城南部，東起葑門安里橋堍、西至人民路三元坊口的十全街，呈現(xiàn)出“水陸平行、河街相鄰、兩街夾一河”的特色古街?！靶蛄魉蹓焱摺钡慕巷L(fēng)貌，綿密地繡于古城之上。

這條承載著蘇腔蘇韻文化與開放新潮氣息的獨特街道，沿路有蘇州園林、百年名校、外事賓館、新潮商鋪等名勝古跡歷史建筑與文化景點。

“十全街是一個非常典型的共生樣本，具有開放包容和自我生長兩大特征?！鄙鲜鲰椖坎邉澰O(shè)計單位負責(zé)人表示，這條街沿線集聚了商業(yè)、居住、文教、辦公4類功能，涵蓋598家獨立商鋪的商戶、5個社區(qū)約2萬居民、沿線3個創(chuàng)業(yè)園的創(chuàng)客、近10所百年名校的學(xué)生，還有4座外事酒店的游客5類人群，呈現(xiàn)多元開放的特色；沿線商鋪私有產(chǎn)權(quán)占比82%，街道業(yè)態(tài)自發(fā)性迭代活躍，始終保持年輕化的新鮮度和生命力，具有極強的自我生長性。

然而，近年來，十全街長期發(fā)展積累的問題開始顯現(xiàn)，主體之間的矛盾也越發(fā)凸顯。行人步行空間狹窄并被非機動車停車占據(jù)，人行道局部不足30厘米且凹凸不平破損嚴重，飛馳的電動車與行人交織威脅步行安全；沿街商戶缺乏舉辦商業(yè)活動的場地，店鋪門口也沒有顧客停歇空間和排隊等位區(qū)域；街坊鄰里的歷史記憶正逐漸淡化，居民所需休憩場地長期缺乏；企事業(yè)單位的部分資產(chǎn)正低效閑置，部分業(yè)態(tài)逐漸退出，街道活力有所下降。

面對諸多矛盾，2024年起，蘇州市以“共生式可持續(xù)城市更新”為理念，啟動十全街片區(qū)綜合提升工程。

在組織架構(gòu)上，十全街更新項目成立了由市區(qū)政府、國企平臺（蘇州名城保護集團）、技術(shù)專家與居民商戶組成的“四方統(tǒng)籌”專班機制，下設(shè)規(guī)劃建設(shè)、活動策劃、業(yè)態(tài)引導(dǎo)、交通提升、技術(shù)專家、綜合保障六個工作組，形成從規(guī)劃到運營的全過程協(xié)作平臺，為工程的順利推進提供了堅實的組織保障。

技術(shù)層面，實行“總師+總控+專項團隊”三級把控，強化“輕擾動”原則，堅持以人為本，統(tǒng)籌交通、市政、景觀、照明等專項設(shè)計，確保方案科學(xué)性與實施落地性。

“全過程公眾參與是核心特色?！碧K州名城保護集團萬和建發(fā)公司副總經(jīng)理段明表示，通過社情民意日、商戶座談會、問卷調(diào)查等形式，連一些細微的設(shè)計也會讓居民參與投票。600余家商戶、2萬居民的意見匯成改造藍圖，“要我改”真正轉(zhuǎn)變?yōu)椤拔乙摹?，真正體現(xiàn)了以人民為中心的發(fā)展思想。

改造前后對比。

在空間改造方面，以“步行化、人為先”為方向，取消南側(cè)非機動車道，拓寬人行道至8米，曾經(jīng)逼仄的通道變?yōu)閺?fù)合型公共空間；同步疏解停車需求，全國首座可充電垂直循環(huán)式電瓶車立體停車庫建成，整合“8+3+N”泊位布局（8處路外停車場、3處相交道路泊位、50個商辦配建開放車位），釋放主街空間112處，讓主街徹底告別“停車圍城”局面。

變革不僅體現(xiàn)在宏觀的空間布局上，更在細微處悄然生長。在小微空間激活方面，改造十全廣場、11個橋堍綠地、4個濱水口袋公園等，補充沿街停留和休憩空間，營造交往場所。

十全街的文化基因被重新激活。

當物理空間煥新，十全街的文化基因被重新激活。在文化賦能上，挖掘并梳理15處文保單位、21處歷史建筑文化資源，14 座古橋成了 “一橋一故事” 的載體；AR 技術(shù)復(fù)原的“鵲橋相會” 場景，夜游市集的燈籠映著粉墻黛瓦，讓 “小橋流水” 的江南韻與現(xiàn)代潮玩自然交融。

更深遠的改變，發(fā)生在治理邏輯里面?！伴T前三包”制度讓商戶主動維護街面整潔，居民投票決定路燈亮度，甚至有商戶自發(fā)拿出 150 萬元擴店升級。 這些變化表明，“共建共治共享” 不再是一句空洞的口號，而是真正融入了十全街的日常生活。

相關(guān)數(shù)據(jù)印證了這份活力。據(jù)商務(wù)部門統(tǒng)計，周末人流量翻 3 倍，特色商戶營業(yè)額平均增長 50%，某法拍商鋪溢價 3 倍成交。市場調(diào)研顯示，沿街商鋪租金普遍由2000元/月上漲至3000元~4000元/月，部分優(yōu)質(zhì)點位達6000元~7000元/月。

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治理破局：共生式更新激活"自生力"

夜幕降臨的十全街。

當夜幕降臨，十全街的燈光在運河水面漾開，居民搖扇閑談，游客舉杯歡聚，這幅 “民非水火不生活” 的共生圖景，恰是當代古城更新的理想模樣。

古城更新，蘇州市給出了獨具特色的方案。這一方案并非推倒重來的豪擲千金，而是如“養(yǎng)魚先養(yǎng)水”般，在靜水流深中悄然推進——這正是“共生式城市更新”的精髓所在。

“共生理論強調(diào)多元主體相互依存、互利共贏，為城市的可持續(xù)發(fā)展提供了重要的指導(dǎo)方向。在當前的城市更新工作中，我們亟須轉(zhuǎn)變思路，摒棄過去那種忽視原有社會網(wǎng)絡(luò)、文化脈絡(luò)以及主體訴求的單方面改造模式?！碧K州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局城市更新工作負責(zé)人鄭曉暉表示。

她進一步表示，“共生式城市更新的核心在于將‘人’——即產(chǎn)權(quán)人、使用主體（居民、商戶等）和管理主體（政府）置于更新活動的中心，視其為構(gòu)成共生系統(tǒng)的核心單元。其目標是通過物理空間建設(shè)與社會治理創(chuàng)新相結(jié)合，以小微、漸進式更新為切入點，撬動綜合效益，實現(xiàn)更新成果的長效可持續(xù)?！?/span>

共生式城市更新的有效實施需聚焦三大核心要素，包括以多元人群構(gòu)成的共生單元為基礎(chǔ)；通過主體間溝通協(xié)作機制及高品質(zhì)設(shè)計營造正向的共生環(huán)境；最終形成動態(tài)平衡、合作共贏的共生模式。

在此基礎(chǔ)上，更需推進一系列關(guān)鍵路徑。首先，在主體視角上，需要從精英思維轉(zhuǎn)向人民為主。規(guī)劃師、建筑師應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)者，突出政府、社會公眾、產(chǎn)權(quán)人三大公共利益核心主體的作用，同時統(tǒng)籌實施主體、技術(shù)專家、金融機構(gòu)、市場投資者等多元力量協(xié)同參與，全過程共同締造。

鄭曉暉表示，“改變依賴土地財政和大規(guī)模開發(fā)的做法，采用有限財政資金引導(dǎo)、漸進式、小規(guī)模、精細化的更新方式，最大限度保護原有社區(qū)活力與‘煙火氣’，以最小化擾動實現(xiàn)有效改善，平衡民生福祉、公共導(dǎo)向及經(jīng)濟社會效益?！?/span>

同時，構(gòu)建開放包容的決策體系和協(xié)商平臺，確保多元主體平等對話，達成廣泛認可的共識。建立以過程為導(dǎo)向的制度設(shè)計，推動更新向“多元共建、共治、共享”轉(zhuǎn)型。

此外，超越一次性改造思維，前置考慮業(yè)態(tài)策劃和持續(xù)運營，構(gòu)建涵蓋 “規(guī)、建、治、投、運、維” 的全流程機制，通過建立合適的自治或?qū)I(yè)運營模式，形成自我驅(qū)動、自我造血的可持續(xù)發(fā)展能力，確保持續(xù)的經(jīng)濟、社會及環(huán)境效益。

在具體策略上，首要的是精準識別更新主體與核心問題。通過詳細排查權(quán)屬關(guān)系、人群結(jié)構(gòu)與歷史發(fā)展脈絡(luò)，才能準確把握矛盾焦點與各方訴求。機制保障的建立健全同樣關(guān)鍵。一方面，通過設(shè)立工作專班等統(tǒng)籌協(xié)商機制，確保多元主體能夠全過程主動參與；另一方面，推行技術(shù)總控制度，讓專家團隊在規(guī)劃編制、技術(shù)審查、難點攻關(guān)及實施監(jiān)督中充分發(fā)揮作用；同時，構(gòu)建長效運營機制，融合基層治理或?qū)I(yè)運營力量，確保持續(xù)的維護與投入。

利益平衡與共識凝聚是推動更新的重要基石。“在更新過程中，需綜合平衡政府落實發(fā)展規(guī)劃、公眾滿足民生需求、市場遵循經(jīng)濟規(guī)律三方面訴求，通過尋求共贏方案吸引社會資本廣泛參與?！编崟詴煴硎?，強化設(shè)計驅(qū)動與文化賦能，則為更新注入了靈魂。將城市設(shè)計作為重要溝通媒介和實現(xiàn)工具，運用可視化技術(shù)促進公眾參與；通過高品質(zhì)、低干預(yù)的空間設(shè)計提升街區(qū)活力與品質(zhì)，同時保留發(fā)展彈性；深入挖掘并創(chuàng)新傳承場地的歷史文化脈絡(luò)，讓傳統(tǒng)與現(xiàn)代在這片土地上共榮共生，最終實現(xiàn)價值的持續(xù)提升。

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蘇州方案：全國可復(fù)制推廣的典范樣本

十全街的經(jīng)驗正從 “一條街” 走向 “一座城”。

十全街的蛻變，是蘇州城市更新系統(tǒng)思維的縮影。這座歷經(jīng) 2500 年城址未變的古城，正以 “無策劃不規(guī)劃、無規(guī)劃不設(shè)計、無設(shè)計不施工”的鐵律，書寫著存量時代的發(fā)展哲學(xué)。

蘇州市的探索始終有著清晰的方向指引。2023年7月，習(xí)近平總書記考察蘇州市時，充分肯定蘇州市歷史文化保護工作成效，強調(diào)“要保護好、挖掘好、運用好”，為蘇州市在城市更新中傳承歷史文化指明了路徑。

政策制度強保障。2025 年 6 月施行的《蘇州市城市更新條例》，更是以法治力量為 “共生式更新” 護航。條例不僅從規(guī)劃和計劃、項目實施、保障措施、監(jiān)督管理等方面明確了蘇州市城市更新的范圍和要求，還創(chuàng)新設(shè)置了歷史文化保護傳承、低效產(chǎn)業(yè)用地更新兩個特別規(guī)定，為規(guī)范和促進蘇州市城市更新活動提供法治保障。

這種系統(tǒng)思維的實踐，遠不止于十全街一個項目。從平江路的 “市集模式” 到32號街坊的 “微更新”，從老菜場變身網(wǎng)紅市集到低效廠房蛻變?yōu)閯?chuàng)業(yè)園，5項做法入選住建部可復(fù)制清單。這些實踐背后，是 “規(guī)劃-土地-金融”的政策協(xié)同，容積率獎勵讓保護者受益，“城新貸” 貼息政策降低更新成本，產(chǎn)權(quán)分割登記為老建筑功能轉(zhuǎn)換松綁，形成了可持續(xù)的更新動力機制。

如今，蘇州市城市更新的步伐更加堅定。今年，蘇州市成功入選中央財政支持實施城市更新行動城市，十全街的經(jīng)驗正從 “一條街” 走向 “一座城”。這一探索，也折射出江蘇省推進城市有機更新的整體成效。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至 5 月，江蘇省已累計確定 80 個省級試點項目，提煉形成兩批次 45 條經(jīng)驗做法向全省推廣，南京小西湖、蘇州32號街坊等一批典型案例持續(xù)涌現(xiàn)。在全國城市更新可復(fù)制經(jīng)驗清單中，江蘇省入選14條，占比超七分之一。

值班編委：蘇志勇

責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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