中房報(bào)記者 李葉丨北京報(bào)道

“今年上半年，市場(chǎng)明顯活躍起來了，在經(jīng)歷了‘小陽春’后，也并未大幅回落，基本處于平穩(wěn)狀態(tài)?！?/span>

“原先是成交淡季的6月，今年也有不錯(cuò)的成績(jī)，資金較為充足的置換客群占比提升?！?/span>

“我們項(xiàng)目平均一天來訪量有100多組，工作日一天也能賣出7~8套，周末需要排號(hào)看房?！?/span>

7月中旬，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者在與多位北京地產(chǎn)從業(yè)者交談時(shí)了解到，在“一攬子”政策持續(xù)發(fā)力下，2025年上半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)走出了上揚(yáng)行情。

一組數(shù)據(jù)印證著他們的感受。據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，上半年，北京二手房網(wǎng)簽量累計(jì)達(dá)90035套，同比增長(zhǎng)20.4%，創(chuàng)下2022年以來同期新高。新房市場(chǎng)同樣表現(xiàn)亮眼，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年上半年北京新房成交18563套，同比增長(zhǎng)23.89%；成交金額1459.9億元，同比增長(zhǎng)29.7%。

“2025年以來，北京新房和二手房市場(chǎng)整體延續(xù)了去年四季度以來的修復(fù)態(tài)勢(shì)?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，從政策層面來看，去年9月30日北京出臺(tái)多項(xiàng)樓市新政，包括非京籍家庭在京納稅或社保年限放寬、下調(diào)個(gè)人住房貸款最低首付款比例等，顯著降低了購房成本，市場(chǎng)逐步得到修復(fù)。

不過，這份上揚(yáng)的熱度并不均衡。有具有區(qū)位和價(jià)值優(yōu)勢(shì)的樓盤在上半年銷售額破87億元，去化率超90%；也有樓盤在過去1年時(shí)間里去化率不足30%，銷售額在數(shù)億元徘徊。

曹晶晶坦言，今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化更趨明顯，好城市及好房子項(xiàng)目繼續(xù)保持較好去化。對(duì)于北京來說，上半年樓市整體表現(xiàn)平穩(wěn)，但不同項(xiàng)目也存在很大區(qū)別，“從各區(qū)新房市場(chǎng)來看，朝陽、昌平、海淀、順義、豐臺(tái)新房銷售面積均超過25萬平方米，是主力區(qū)域。從熱銷項(xiàng)目可以看到，區(qū)位配套較好的高品質(zhì)改善樓盤去化較好?！?/span>

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成交上揚(yáng)背后

站在售樓處沙盤前，董女士終于簽下了心儀已久的改善型住宅認(rèn)購書。就在一周前，她位于北京市朝陽區(qū)定福莊附近的一居室以高出預(yù)期3%~5%的價(jià)格火速成交，一周時(shí)間完成“賣舊買新”的置換操作，成為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性提升的鮮活注腳。

董女士已年逾六旬，她告訴記者，“賣掉的這套房子建于上個(gè)世紀(jì)90年代初，屬于典型的‘老破小’。由于沒有電梯，家在4樓，隨著年齡越來越大，上下樓越來越費(fèi)勁；加上住了30多年老房子，也想改善一下居住環(huán)境。于是，從去年中旬便下定決心置換，但是房子掛出近3個(gè)月后問詢者一直寥寥?！?/span>

“去年9月之后，看房人就多了起來，不過由于價(jià)格因素一直沒有達(dá)成協(xié)議。直到4月底，買家第一次來看房就決定買下，連價(jià)格都沒怎么談，唯一的要求就是家具和家電一同打包出售。”董女士并沒有研究過樓市，但在她看來，購房人的快速?zèng)Q斷或許是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的表現(xiàn)。

受此影響，賣房后的董女士選擇加快速購置新房，并同樣在第一次走進(jìn)某新房樓盤后簽下了認(rèn)購書。

這樣快速完成購房的案例在今年上半年的北京樓市并不罕見。一名北京市朝陽區(qū)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士告訴記者，“不少老業(yè)主賣舊房就是為了買新房來改善居住環(huán)境，所以一旦有人出手就會(huì)較快達(dá)成協(xié)議；不少剛需客戶則是判斷價(jià)格已經(jīng)觸底，購買后也不會(huì)對(duì)生活造成太大負(fù)擔(dān)而選擇此時(shí)買房?！?/span>

“通常一季度，尤其是3月份是成交高峰，之后會(huì)趨于回落。不過，今年二季度的成交情況卻較為平穩(wěn)?！鄙鲜龇慨a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士向記者坦言，就我們區(qū)域而言，目前的購房客戶中，“90后”的剛需客戶占比較大，看房效率也比較高，有不少看房?jī)商炀蜎Q定購買的。

不少新盤銷售人員在接受記者采訪時(shí)也表示，2025年上半年市場(chǎng)明顯活躍了起來。

“僅‘五一’期間，龍湖·觀萃北京項(xiàng)目就銷售了28套，約1.54億元”“招商序開放5天有2000多組客戶到訪，5月4日正式啟動(dòng)凍資，首日凍資已超過160組”“嘉華天珺5天累計(jì)吸引到訪客戶超500組，新增認(rèn)購17套?！?/span>

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，從各月情況來看，北京3月出現(xiàn)“小陽春”行情，當(dāng)月新房成交面積同比增長(zhǎng)近5成，二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì)，成交同比增長(zhǎng)15%。二手房成交保持較高活躍度，5月以來市場(chǎng)熱度略有下降，但整體保持平穩(wěn)，6月北京二手住宅成交1.5萬套，相比去年同期微增1%。

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樓市分化更趨明顯

成交量上揚(yáng)背后，“以價(jià)換量”態(tài)勢(shì)也在持續(xù)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年4月~6月，北京二手房?jī)r(jià)格已連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下跌，6月二手房?jī)r(jià)格同比去年同期下跌5.17%；5~6月，北京新房?jī)r(jià)格也連續(xù)2個(gè)月環(huán)比下跌，6月新房?jī)r(jià)格同比去年同期下跌4.1%。

在新房市場(chǎng)上，分化則更趨明顯。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)，和樾望雲(yún)項(xiàng)目在今年上半年實(shí)現(xiàn)了87.33億元的成交金額和8.3萬平方米的成交面積，是2025年上半年北京樓市銷售金額和銷售面積的“雙冠軍”；和樾玉鳴、頤海澐頌項(xiàng)目也分別銷售了58.35億元和54.35億元。詳細(xì)來看，上述3個(gè)項(xiàng)目的定位都是位于北京市海淀區(qū)的高端樓盤。和樾望雲(yún)、和樾玉鳴的參考均價(jià)都在10萬元以上/平方米，頤海澐頌的參考均價(jià)也為9.3萬元/平方米。

2025年上半年，存在爭(zhēng)議項(xiàng)目也不少。

北京市朝陽區(qū)某項(xiàng)目本該在5月底開盤，卻傳出了“由于認(rèn)籌不足，延期開盤”的消息，到了6月，該項(xiàng)目開盤即官宣銷售了21億元，又被質(zhì)疑真實(shí)網(wǎng)簽僅42套，銷售額應(yīng)為4.4億元，與宣傳不符。截至7月初，位于北京市大興區(qū)西紅門的某項(xiàng)目開盤后千余套房子只賣了個(gè)零頭，成交額3.25億元，為了向“好房子”靠攏，該項(xiàng)目主動(dòng)調(diào)整設(shè)計(jì)方案，又遭遇了退房；大興區(qū)的另一項(xiàng)目取證快9個(gè)月，項(xiàng)目累計(jì)網(wǎng)簽189套，去化率僅26.5%。

對(duì)此，曹晶晶表示，目前北京市場(chǎng)剛需普遍通過購買二手房解決居住問題，今年前5個(gè)月500萬元以下二手房成交占比超6成。而新房產(chǎn)品則轉(zhuǎn)向滿足改善性需求，房企通過優(yōu)質(zhì)地塊獲取及產(chǎn)品力提升，實(shí)現(xiàn)與二手房的差異化競(jìng)爭(zhēng)。上半年，北京分總價(jià)段新房成交來看，1000萬~2000萬元新房成交量保持較快增長(zhǎng)，成交套數(shù)同比增長(zhǎng)近9成，占比從2024年的12%提升至約19%，高端改善需求繼續(xù)支撐新房市場(chǎng)。

值得一提的是，北京在2月發(fā)布了《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》。此后，各項(xiàng)目積極響應(yīng)北京“好房子”政策對(duì)居住品質(zhì)提升的號(hào)召，后續(xù)的新房項(xiàng)目因此備受購房者關(guān)注。

“客戶來到售樓處之后，會(huì)主動(dòng)向置業(yè)顧問詢問得房率是多少?！?北京某商品房項(xiàng)目策劃經(jīng)理在接受采訪時(shí)表示，“好房子”新規(guī)的出臺(tái)讓相關(guān)咨詢變得多了起來。

有意向購房者告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，“好房子”新規(guī)出臺(tái)后，就開始關(guān)注此類新房，并著手置換?！拔艺J(rèn)為，在新的標(biāo)準(zhǔn)下這類符合新規(guī)的房子居住會(huì)更舒適，得房率也會(huì)更高，未來的流通性也就會(huì)更好?！?/span>

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，新房成交分化更明顯，“好房子”的供應(yīng)預(yù)期影響了新房的價(jià)格，成交量集中在少數(shù)熱點(diǎn)項(xiàng)目，部分郊區(qū)房源在春節(jié)后出現(xiàn)了明顯的價(jià)格調(diào)整。目前，北京市新房去化周期為28.5個(gè)月，主要受遠(yuǎn)郊高庫存板塊拖累，但核心區(qū)庫存緊張，如海淀區(qū)上半年供應(yīng)超4000套，但仍供不應(yīng)求。庫存高企區(qū)域如房山、密云或通過降價(jià)等方式去化，價(jià)格承壓。

值班編委：蘇志勇

責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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