于帥卿/發(fā)自北京

時隔近8個月，西安市再度釋放樓市政策利好。

6月19日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等多部門聯(lián)合印發(fā)《西安市關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（以下簡稱“新政”），從土地規(guī)劃、金融支持、市場消費(fèi)、房企紓困等5個方面推出12條具體措施，直擊當(dāng)前市場痛點(diǎn)，構(gòu)建從用地規(guī)劃到項(xiàng)目建設(shè)的“好房子”全鏈條供應(yīng)體系。

為當(dāng)前的西安樓市注入了一劑強(qiáng)心針。

今年以來，西安樓市數(shù)據(jù)表現(xiàn)欠佳。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年5月，西安市新房銷售價格環(huán)比下降0.4%、同比下降3%，新房價格已連續(xù)9個月環(huán)比下跌；二手房價格則連續(xù)19個月環(huán)比下降，5月降幅達(dá)0.7%。與此同時，5月西安市新房供應(yīng)面積同比下跌39%，成交面積同比下跌13%，市場觀望情緒濃厚。

“1~5月，西安市商品住宅成交面積同比下滑，房企促銷力度加大，但短期止跌回穩(wěn)仍存壓力?！敝兄秆芯吭何靼补究偨?jīng)理石蕊表示，此次新政通過嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，為市場注入信心，是應(yīng)對當(dāng)前市場調(diào)整的關(guān)鍵舉措。

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土地端發(fā)力

地價聯(lián)動房價，推進(jìn)“好房子”建設(shè)

新政在土地供應(yīng)端明確優(yōu)化土地供應(yīng)，優(yōu)先供應(yīng)配套成熟地塊，完善土地評估價格與商品房價格聯(lián)動機(jī)制；實(shí)施出讓金分期繳納方面，繳納50%土地出讓價款的項(xiàng)目可辦理土地預(yù)登記、規(guī)劃、建設(shè)等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)“拿地即開工”；加快土地整理方面，編制擬出讓用地實(shí)施詳細(xì)規(guī)劃，在土地評估時綜合考慮建設(shè)成本，城市更新片區(qū)及存量用地盤活項(xiàng)目，合理優(yōu)化規(guī)劃等指標(biāo)。

西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人解讀稱，新政從優(yōu)化土地供應(yīng)、實(shí)施出讓金分期繳納、加快土地整理3個方面完善管理體制機(jī)制，實(shí)現(xiàn)“優(yōu)增量”與“拿地即開工”雙目標(biāo)。

“地價與房價聯(lián)動調(diào)整是此次政策的亮點(diǎn)。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這一機(jī)制將動態(tài)平衡房企拿地成本與收益，激發(fā)企業(yè)積極性。

數(shù)據(jù)顯示，今年以來，西安市土地市場呈現(xiàn)“縮量、提質(zhì)”的特點(diǎn)，優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)讓不少房企、尤其是民企出手拿地。據(jù)中指研究院監(jiān)測，綠城中國近一個月內(nèi)連續(xù)拿下4個地塊，成交土地出讓金高達(dá)40億元；龍翔控股溢價18%重倉布局西安港務(wù)片區(qū)；四川邦泰集團(tuán)半年內(nèi)拿地五宗，成交土地出讓金46.48億元。

盡管房企看好西安市場，但受制于成本壓力，拿地意愿仍顯謹(jǐn)慎。據(jù)克而瑞陜西數(shù)據(jù)顯示，2025年1月1日至6月12日，西安市145個板塊中僅有22個板塊有土地成交。

值得注意的是，此次政策并非首次嘗試土地出讓金分期繳納。西安市一位當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)觀察者表示：“2022年西安市曾出臺類似政策，但有效期僅至當(dāng)年年底，此次重啟旨在為房企減負(fù)、促成土地成交。”

除了土地供應(yīng)端，新政在住房建設(shè)端明確提出，推進(jìn)“好房子”建設(shè)。鼓勵企業(yè)結(jié)合市場需求自主下調(diào)容積率，適度擴(kuò)大綠化平臺、陽臺占套內(nèi)面積比例，提供多樣化住宅產(chǎn)品。風(fēng)雨連廊、小區(qū)出入口大堂、綠化平臺、架空層等不計(jì)入容積率。

同時，優(yōu)化居住配套服務(wù)，因地制宜完善居住區(qū)周邊教育、醫(yī)療、綠地、道路等公共服務(wù)設(shè)施，打造更高水平的便民生活圈。大力提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，優(yōu)化維修資金使用管理，不斷提升群眾滿意度。持續(xù)開展城市更新行動，推進(jìn)老舊小區(qū)改造及既有住宅加裝電梯，完善停車、充電、消防、快遞等配套基礎(chǔ)設(shè)施。

“目前，西安市場上涌現(xiàn)出一大批以四代住宅為代表的改善項(xiàng)目，不少頭部房企在西安市的四代宅項(xiàng)目數(shù)量占比高達(dá)其四代宅總項(xiàng)目量的60%?！笔锉硎?，西安市購房者對四代宅的接受度從2023年的不足20%躍升至近90%，市場需求旺盛。

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金融端松綁

公積金可付首付，房企融資渠道拓寬

新政在金融層面也打出了“組合拳”。

購房端方面，新政實(shí)施最低首付款比例政策，完善貸款利率定價機(jī)制，并允許繳存職工提取公積金直接支付購房首付款。關(guān)中平原城市群及省內(nèi)職工在西安購房可享同等公積金貸款權(quán)益。

房企端方面，新政擴(kuò)大“白名單”覆蓋范圍，確保合規(guī)項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”；優(yōu)化開發(fā)貸款審貸流程，加大對商辦項(xiàng)目融資支持；允許保函置換不超過項(xiàng)目竣工交付所需資金30%的監(jiān)管資金，誠信房企可下調(diào)重點(diǎn)監(jiān)管資金額度。

針對此次新政，西安市某房企區(qū)域營銷總監(jiān)在接受采訪時坦言：“就市場存量現(xiàn)狀而言，此次新政中公積金政策端的利好最為直接，但一線銷售端的感受可能沒那么明顯。目前客戶觀望情緒濃厚，核心問題仍是信心不足。短期來看，政策效果可能有限，還需經(jīng)濟(jì)端有更大起色才能帶動市場全面好轉(zhuǎn)。”

數(shù)據(jù)顯示，2024年西安市外地購房者占比已近4成，新政將進(jìn)一步釋放省內(nèi)及周邊城市需求。

人口方面，2024年末西安市常住人口達(dá)1316.76萬，比上年末增加8.94萬人，連續(xù)多年蟬聯(lián)“北方人口增量第一城”。從“七普”數(shù)據(jù)看，2010年至2020年十年間，西安市常住人口增量達(dá)448萬，僅次于深圳、廣州、成都，位居全國第四、中西部第二、北方第一。

經(jīng)濟(jì)層面，2024年西安市GDP達(dá)到13317億元，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值接近“萬億”。交通運(yùn)輸、電子信息、金融等領(lǐng)域的快速發(fā)展，為人口流入提供了就業(yè)保障，也進(jìn)一步夯實(shí)了樓市需求基礎(chǔ)。

此外，為進(jìn)一步激活市場活力，新政還提出了一系列促進(jìn)一二手房市場聯(lián)動的措施。加快二手房辦證，開展“以舊換新”“方便看房”和團(tuán)購活動，落實(shí)“賣舊買新”個稅退稅及家裝補(bǔ)貼政策；推動“一站式”服務(wù)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交易、繳稅、辦證、水電氣暖過戶“一窗辦理”，并確?！敖环考唇蛔C”；優(yōu)化營商環(huán)境，推行開工審批、竣工驗(yàn)收事項(xiàng)“高效辦成一件事”，簡化預(yù)售許可辦理要件，縮短辦理時限。新政還允許自持、配套商業(yè)上市交易，進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)。

“西安市此次新政涵蓋面廣、針對性強(qiáng)，尤其是公積金新政及土地出讓金政策，對購房者和開發(fā)商均有較大利好。”石蕊表示，若后續(xù)執(zhí)行到位，有望在提升市場信心、促進(jìn)住房消費(fèi)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場方面發(fā)揮積極作用。

值班編委：馬琳

責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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