北京昌平紫金書院項目施工現(xiàn)場。

中房報記者 李葉丨北京報道

北京昌平紫金書院的千名業(yè)主們正陷入集體焦慮。

業(yè)主陳明（化名）的手機里存著兩張截圖：一張是2024年年底的一份購房合同，房屋總價720萬元；另一張是2025年3月代理公司發(fā)布的降價宣傳圖，同項目同戶型房源標價在580萬元左右，“4個月就蒸發(fā)了100多萬元。”

除價格變化外，業(yè)主們對紫金書院還存在減配和工程進度方面的質(zhì)疑。

“目前，距紫金書院計劃的開放日僅剩2個月，距合同最晚交付時間僅剩7個月，但項目現(xiàn)場基本沒有一處按效果圖完整兌現(xiàn)。除外立面基本完工，景觀、地下空間、科技系統(tǒng)、內(nèi)部精裝、小市政接駁等都還未完工?！?業(yè)主李夢（化名）向中國房地產(chǎn)報記者展示了一份項目進度圖并表示，開發(fā)商售房期間公開發(fā)布的宣傳內(nèi)容與目前已實施的實物之間，也存在較大差異。

公開資料顯示，2004年拿下紫金書院地塊的開發(fā)商為北京新領域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“北京新領域”），該公司成立于2001年8月2日，由北京中關村科學城建設股份有限公司（以下簡稱“中關村科學城”）全資持股。

從拿地到開發(fā)，該項目節(jié)奏緩慢。2004年獲批拿地后，一期在2008年開盤，二期在2011年開盤，而到2022年8月，紫金新干線三期（即紫金書院）才首次開盤。價格方面，2008年紫金新干線首次開盤價為8800元/平方米，如今紫金書院三期的指導價已達63860元/平方米，相比首次開盤價格上漲了近5.5萬元/平方米。

“從當時的宣傳來看，該項目主打品質(zhì)住宅，稱要打造‘回天地區(qū)’的標桿樣板、回龍觀最好的小區(qū)。因此，它的售價也位居區(qū)域之首。”一名業(yè)主稱，在回龍觀地區(qū)花6萬元~7萬元/平方米的高價買房，就是沖著開發(fā)商宣傳的高品質(zhì)小區(qū)去的，如今的局面讓很多人憂心忡忡，多次要求開發(fā)商就業(yè)主關心的熱點問題給予公開答復，但大都被無視。

針對上述業(yè)主質(zhì)疑，6月4日，中國房地產(chǎn)報記者致電北京新領域表明采訪意圖并留下了聯(lián)系方式，截至發(fā)稿未收到回復。

━━━━

從稀缺到拋售

紫金書院項目業(yè)主根據(jù)北京市住建委公開信息整理的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，因涉及隱私對單元及房間號進行打碼處理。

時間倒回2023年2月，紫金書院第二次開盤時曾上演過房源稀缺的景象。

“銷售說高樓層全被預訂，只剩底層可選?！倍跇I(yè)主劉黎（化名）回憶，當時，若想獲得較好樓層房源，還需額外支付“茶水費”才有資格優(yōu)先選房，這種氛圍持續(xù)近兩年，直到2025年3月開發(fā)商突然開始拋售，拋售的大量房源中不少是銷售們此前宣稱“售罄”的優(yōu)質(zhì)樓層房源。

根據(jù)紫金書院2024年年底到2025年3月的網(wǎng)簽信息，該項目的單價從6.2萬元~6.4萬元/平方米降至4.7萬元~5.3萬元/平方米。

就這次拋售，紫金書院的5名業(yè)主代表與北京新領域負責營銷的負責人于3月20日在項目售樓處進行了一次溝通會。業(yè)主稱，該營銷負責人在溝通中曾直言，由于企業(yè)面臨極大資金壓力，需要快速回籠現(xiàn)金流。因此，采取了打包資產(chǎn)包的銷售策略，以“6折~8折” 的低價打包出售房源。清盤是短期內(nèi)的核心目標，為了達成回款任務，尾盤剩余資源將迅速甩賣。

對于業(yè)主提及的早期購房“茶水費”一事，上述營銷負責人則予以否認?！皹I(yè)主提供證據(jù)材料中的客戶為市場客戶，該客戶無購買本項目記錄，非紫金書院業(yè)主?！?/span>

就降價問題，該營銷負責人的解釋是，“甩賣的只是少量特殊戶型。”但業(yè)主核對數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，可售房源有115套，其中有不少為優(yōu)質(zhì)樓層，且近期已低價賣出40多套，占比較大。曾經(jīng)“買不到”的房源現(xiàn)在正以更低的價格出售，也讓業(yè)主產(chǎn)生了項目“捂盤惜售”的猜測。

3月26日，在相關職能部門的組織下，業(yè)主代表和開發(fā)商再一次進行了協(xié)調(diào)會。對于“捂盤惜售”的指摘，開發(fā)商方面在協(xié)調(diào)會上稱，長時間沒有被售賣的盤，都有內(nèi)部員工或市場伙伴認購，但長期未網(wǎng)簽。由于個人信息不能公開，因此證據(jù)不方便提供。

就降價拋售問題，開發(fā)商的回應則發(fā)生變化。“業(yè)主反映的降價信息非我司及我司所委托的銷售機構所發(fā)布的信息，對此信息我司不承擔相應法律后果?！?/span>

6月5日，中國房地產(chǎn)報記者就雙方矛盾與北京市昌平區(qū)相關職能部門的一名工作人員進行了溝通。該工作人員向記者表示，“市場價格波動導致的開發(fā)商銷售策略調(diào)整是常見的市場行為，且在可控范圍，業(yè)主的核心訴求是退房或者是補償部分購房款，這并非我們部門的職責范疇，需雙方自行協(xié)商解決?！?/span>

━━━━

進度與減配之謎

左圖為項目二期合同預定竣工日期，右圖為項目四期合同約定竣工日期。

北京市住建委官網(wǎng)聯(lián)機備案頁面顯示合同竣工日期。

“開發(fā)商通報的各節(jié)點完工時間明顯晚于合同約定的竣工時間，存在項目延期風險或突擊趕工引發(fā)的質(zhì)量擔憂。”一名業(yè)主一邊指著合同一邊表示，開發(fā)商與業(yè)主簽訂的購房合同中約定項目一期、二期竣工時間為2025年5月30日，其他幾期竣工時間約定為2025年8月7日，北京市住建委網(wǎng)簽備案頁面顯示的紫金書院項目竣工備案時間是2025年8月7日。

陳明表示，按照開發(fā)商公眾號發(fā)布的《2025年3月工程特刊》中公示的工程節(jié)點完工計劃，內(nèi)裝工程、科技系統(tǒng)、景觀工程、地庫工程、市政配套完工節(jié)點均晚于公布的竣工日期（詳見下圖），依此判斷工程進度應該相比原計劃滯后，工程存在延期的風險。

4月5日，項目公眾號發(fā)布的工程特刊截取內(nèi)容。

“不過，當前只是業(yè)主基于合同和開發(fā)商公布的工期進行判斷，開發(fā)商未就上述業(yè)主疑慮進行實際性溝通?！崩顗粞a充，對比同期開盤的各樓盤開放日前的小區(qū)建設狀態(tài)，本項目當前進展情況與其他開發(fā)商常規(guī)做法存在較大差異，業(yè)主對此有疑惑，未得到開發(fā)商正面的回復。

該表格為業(yè)主整理的同期開盤項目進度對比圖。

除了進度外，項目配套也是業(yè)主們擔心的問題。

業(yè)主張強（化名）向記者展示了一份紫金書院的地下社區(qū)共享功能分布圖。他表示，這是開發(fā)商開盤期間的宣傳文件，根據(jù)這張圖，藍色區(qū)域都是社區(qū)共享部分。但目前，開發(fā)商只承諾了#D9號樓的地下空間為業(yè)主使用。

“其中，#D21為村公所，開發(fā)商曾作為亮點宣傳該建筑對于小區(qū)價值的提升，包括地下游泳池等；但目前，我從小紅書等渠道獲知，開發(fā)商正在低價出售該建筑的運營權；與宣傳的會提供小區(qū)運營和商業(yè)運營不符合?！睆垙姺Q，開發(fā)商早期自持的紫金新干線一期、二期底商，目前都低價打包售賣了。這也引發(fā)業(yè)主對紫金書院項目配建的運營質(zhì)量的擔憂。

對于這座建筑的使用材料，業(yè)主們也提出的疑問?！伴_發(fā)商工程播報介紹過，該建筑主體外立面已接近完工狀態(tài)。采用白色的初衷，是為了提升整體項目的高級感。但實際上，我們發(fā)現(xiàn)外立面采用了涂料，導致一下雨臟的特別明顯，與宣傳的品質(zhì)明顯不符。”

“與之前的宣傳材料相比，對于很多交付物，開發(fā)商已經(jīng)更改了口徑，降低了交付標準，但因為還未竣工交付，暫不能‘實錘’。此外，開發(fā)商在售樓期間作為重點宣傳的公區(qū)規(guī)劃，經(jīng)與相關部門核實，開發(fā)商一開始就未報規(guī)，比如圍欄、風雨連廊和環(huán)形跑道等。”李夢認為，這些開發(fā)商的虛假宣傳，嚴重損害了業(yè)主的權益。

北京市昌平區(qū)相關部門回復業(yè)主問題。

━━━━

“違建”樣板間

另一個讓業(yè)主感到蹊蹺的，是售樓處樣板間的拆除事件。

“2024年10 月 16 日，北京新領域在與業(yè)主的溝通微信群里，發(fā)布了一張照片，是貼在售樓處的公告，內(nèi)容是因接到政府有關部門緊急通知，特就紫金書院展示接待中心及樣板間拆除。經(jīng)確認，霍營街道拆委將于10 月 18 日正式開始拆除?！标惷鞣Q，公告顯示的日期是 10 月1 日，據(jù)公告所述，10 月 1日起就應該停止接待了。但本人于當年10月13日到訪售樓處，不僅沒有看到圖示的公告，多位置業(yè)顧問接待也一切正常，接待了多組來新看房的用戶。

他表示，拆除的原因是該售樓處樣板間是“違建”，開發(fā)商沒有在臨時建筑許可證到期的2個月內(nèi)及時續(xù)期。經(jīng)業(yè)主查詢了解，2023年7月，紫金書院售樓處的樣板間臨時建筑（以下簡稱“臨建”）就被列為“拆違騰退疑似違建建筑”，相關部門也曾通知過開發(fā)商，但開發(fā)商在明知“臨建”到期時間，以及接到有關部門通知的情況下，仍然不在有效期內(nèi)提交續(xù)期申請，導致“臨建變違建”，這一行為存在“故意”。

業(yè)主們猜測，“是由于該樣板間尺寸虛高，實體戶型的真實使用面積縮水。拆除后，真實戶型和樣板間就失去了對比的證據(jù)。”有業(yè)主稱，樣板間實測面積為75平方米，實體戶型面積則只有69.9平方米。

“從去年開始，我們就在對上述問題進行維權，北京市昌平區(qū)住建委也多次就我們與開發(fā)商之間的矛盾進行協(xié)調(diào)。目前，開發(fā)商對我們的訴求均是置之不理?！崩顗舯硎?。

同時，業(yè)主們將降價、減配及進度不及預期等線索聯(lián)系起來認為，該項目從房地產(chǎn)發(fā)展進程中已獲得了巨大利潤，如今卻因資金緊張導致項目各方面不如人意，或源于企業(yè)對項目預售資金的挪用。

不過，在上述相關職能部門給業(yè)主的行政事項答復意見書中寫道，該項目預售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)余額符合《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》規(guī)定。北京新領域公司稱，“目前項目預售資金余額足以覆蓋項目后續(xù)工程建設使用”。我們認為，該項目不存在挪用購房款、資金的行為。若您有相關證據(jù)材料，可進一步向我委提供。

目前，由于溝通結果無法達成一致，業(yè)主們與開發(fā)商之間的糾葛仍在持續(xù)。

值班編委：馬琳

責任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

中國房地產(chǎn)報版權所有

未經(jīng)授權不得轉(zhuǎn)載以及任何形式使用

如需轉(zhuǎn)載，請后臺回復“轉(zhuǎn)載”了解規(guī)則

聲明：本文系轉(zhuǎn)載自互聯(lián)網(wǎng)，請讀者僅作參考，并自行核實相關內(nèi)容。若對該稿件內(nèi)容有任何疑問或質(zhì)疑，請立即與鐵甲網(wǎng)聯(lián)系，本網(wǎng)將迅速給您回應并做處理，再次感謝您的閱讀與關注。