面對當下重重壓力，鄧立新如何帶領信達地產走出困境、實現(xiàn)業(yè)績扭虧為盈，仍需時間驗證。

于帥卿/發(fā)自北京

被視作“白衣騎士”的信達地產，在助力其他房企紓困之際，自身也面臨市場挑戰(zhàn)。

4月25日，信達地產股份有限公司（以下簡稱“信達地產”）召開業(yè)績說明會，向市場詳細披露了過去一年的經營狀況及2025年戰(zhàn)略規(guī)劃。

2024年，信達地產經營業(yè)績大幅下滑，實現(xiàn)營業(yè)收入80.28億元，較上年同期下降29.7%；歸屬母公司凈利潤虧損7.84億元，同比由盈轉虧，降幅高達255.12%；凈利潤虧損8.09億元，同比下降234.41%。

對于虧損原因，信達地產表示，主要因本期房地產項目結轉規(guī)模小于上年同期，營業(yè)收入下降，結轉項目規(guī)模及毛利率降低，銷售毛利和聯(lián)合營公司投資收益減少，資產減值金額增加。

數(shù)據(jù)顯示，信達地產2024年度計提資產減值損失14.2億元。其中，債權投資計提信用減值7.86億元，存貨計提跌價準備5.95億元，應收賬款和其他應收款根據(jù)賬齡和單項重大等共計提壞賬準備3014.37萬元，投資性房地產計提減值974.16萬元。

毛利率方面，2024年，信達地產綜合毛利率30.3%，同比上升3.2個百分點，其中房地產開發(fā)毛利率15.62%，同比減少2.88個百分點；在投資收益方面，2024年信達地產收益約3.95億元，同比減少了58.5%。

值得注意的是，這一業(yè)績遠低于市場預期，也是信達地產自2016年營業(yè)收入超百億元（115.7億元）后首次跌至雙位數(shù)，創(chuàng)下近年最大虧損。財報顯示，2021 ~2023年營業(yè)收入分別為221.1億元、182.5億元、114.2億元，這是自2020年營業(yè)收入達258.6億元峰值后已連續(xù)下降5年。

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業(yè)績下滑債務隱憂

信達地產是中國信達旗下涉房類業(yè)務的資本運作平臺，以房地產開發(fā)為核心，還有商業(yè)運營、物業(yè)服務、房地產項目監(jiān)管和咨詢服務等業(yè)務。

報告期內，信達地產以房地產開發(fā)為核心業(yè)務，面對房地產市場調整態(tài)勢，信達地產實現(xiàn)營業(yè)收入80.28億元，較上年同期的114.2億元下降29.7%，直接跌回10年前水平；凈利潤虧損8.09億元，同比大幅下降234.41%，從盈利變成虧損。

銷售方面，2024年，信達地產共計實現(xiàn)銷售金額82.69億元，回款金額82.09億元；新開工面積74.7萬平方米，竣工面積267.23萬平方米。

根據(jù)此前披露的經營計劃，信達地產預計2024年實現(xiàn)簽約銷售額150億元，回款額140億元；計劃新開工面積86萬平方米，計劃竣工面積230萬平方米。

這一目標的制定已經較2023年有所下調。數(shù)據(jù)顯示，信達地產在2021年、2022年、2023年分別實現(xiàn)銷售金額325.18億元、224.18億元、195.05億元，對應回款金額312億元、225.41億元、207.28億元。銷售表現(xiàn)連年下滑，信達地產也逐步調整年度目標，只是市場形勢仍是超出公司預期。

具體而言，代建項目銷售金額的減少帶來一定影響。2021年至2023年，信達地產的代建項目銷售金額分別達6.7億元、57.8億元、68.1億元，占總銷售金額的比重也由2.06%增加至34.91%。2024年，代建項目銷售金額出現(xiàn)大幅減少至11.62億元，降幅達82.9%，占總銷售金額的比重也下降至14.05%。

代建項目銷售面積也同步減少。2024年，信達地產累計實現(xiàn)銷售面積47.57萬平方米，其中合作項目權益銷售面積17.63萬平方米，代建項目銷售面積7.32萬平方米。代建項目銷售面積占比由此前一年的28.67%降至15.39%。

業(yè)績發(fā)布會上，信達地產董事會秘書鄭奕表示，“公司強化集團協(xié)同聯(lián)動，通過協(xié)同拓展、行業(yè)并購、項目投資、操盤代建、聯(lián)合建設、受托管理等多種方式獲取項目。2025年公司將繼續(xù)堅持“穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)”的穩(wěn)健經營策略，統(tǒng)籌好做優(yōu)增量和盤活存量的關系，重點圍繞‘拓寬業(yè)務來源、加快資金回收、加強能力建設、提高組織效率’，扎實開展經營管理工作。”

信達地產財務總監(jiān)周慧芬亦表示，“公司將積極拓展困境不動產投資、輕資產、存量資產盤活等業(yè)務，增強持續(xù)發(fā)展能力；采取靈活的營銷策略，加快銷售回款?！?/span>

信達地產近年一直在拓寬業(yè)務來源和盈利模式，希望由原來單純獲取項目開發(fā)利潤向開發(fā)利潤、投資收益以及代建監(jiān)管收入等多元化收入來源轉變。

轉型除了拓寬業(yè)務和收入來源，還在于信達地產的債務壓力。

截至2024年末，信達地產的資產總額764.34億元，較年初826.55億元減少62.21億元；負債總額504.98億元，較年初573.83億元減少68.85億元；歸屬母公司的所有者權益為238.39億元，較年初246.32億元減少7.93億元；資產負債率為66.07%，較上年度末69.43%減少3.36個百分點。

整體債務壓力雖有減輕，但短期來看仍相對承壓。截至期末，信達地產一年內到期的非流動負債約為177.36億元，較2023年增加84.79%。信達地產對此表示，主要為一年內到期的應付債券增加。而期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額僅為47.92億元，上年末為93億元。

此外，現(xiàn)金流壓力隱現(xiàn)，經營活動現(xiàn)金流凈額-11.41億元，同比驟降260.14%；貨幣資金49.57億元，較年初減少48.76%，償債缺口凸顯。盡管信達地產通過收縮拿地（新獲取項目面積同比下降18%）緩解資金壓力，但現(xiàn)金流緊張仍制約日常運營。

對于2025年發(fā)展，信達地產總經理宗衛(wèi)國表示，“房地產市場供需兩端政策有望進一步優(yōu)化，強化做優(yōu)增量、盤活存量、提高質量，各地去庫存舉措將加快落實，加大土地和存量商品房收儲力度，擴大城中村改造，隨著政策效應逐步顯現(xiàn)，將有利于提振市場信心，促進房地產市場止跌回穩(wěn)，其中一線城市、二線熱點城市將率先止跌回穩(wěn)，同時市場分化嚴重，大量三四線城市仍然面臨較大的庫存壓力?！?/span>

面向2025年，信達地產也制定了新目標，計劃銷售額105億元，回款額100億元；計劃新開工面積12.55萬平方米，計劃竣工面積120萬平方米。

就在業(yè)績說明會召開當天，信達地產發(fā)布了2025年第一季度報告。期內實現(xiàn)營業(yè)收入5.18億元，同比下降34.22%；歸屬上市公司股東的凈利潤虧損2.09億元，同比下降7.01%，虧損持續(xù)擴大。

一季度，信達地產累計實現(xiàn)銷售面積13.64萬平方米，銷售金額24.78億元，回款金額26.84億元。報告期內，新開工面積2.35萬平方米，竣工面積29.62萬平方米，無獲取新項目。

對信達地產而言，2025年的壓力并不小。

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掌門人鄧立新能否破局？

在企業(yè)發(fā)展進程中，董事長往往起著關鍵作用。房地產市場風云變幻之際，信達地產近5年三度更換董事長，高層人事頻繁更迭，備受業(yè)界關注。

作為中國信達旗下房地產開發(fā)核心平臺，信達地產歷屆掌舵人均出身金融體系，凸顯其深厚金融屬性。

2017年9月，丁曉杰接替賈洪浩，出任信達地產董事長兼總經理。丁曉杰在中國信達體系內履職豐富，是資深“信達人”。

丁曉杰履新之際，正值信達地產接連斬獲多宗“地王”之后。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，背靠中國信達的雄厚資源，2015年至2016年間，信達地產在上海、深圳、合肥、杭州、廣州等一線及強二線城市，斥資近352億元豪取7宗“地王”，由此在業(yè)界贏得了“地王收割機”的稱號。

得益于積極拿地策略，信達地產2017年權益銷售額達到224.71億元，超額完成全年目標的140.44%。2018年，其權益銷售額進一步攀升至309.68億元，完成年度目標的114.7%，迎來發(fā)展高光時刻。

這一高光未持續(xù)太久。2019年，信達地產權益銷售額驟降至265.58億元，較2018年下滑14.24%，步入了下行通道。

值得一提的是，2017年相關部門對資產管理公司展開了一場監(jiān)管風暴，要求資管公司回歸不良資產處置主業(yè)。正是在這一政策背景與時間節(jié)點下，丁曉杰這位老“信達人”走馬上任。

由于此前信達地產大量購置“地王”，丁曉杰接手時，信達地產短債規(guī)模顯著增長。同時，受政策調控影響，信達地產不得不調整發(fā)展戰(zhàn)略，轉為相對保守的運營模式，經營業(yè)績因此出現(xiàn)明顯下滑。

為優(yōu)化業(yè)務結構與城市布局、提升經營效率，2020年11月，信達地產決定出售旗下三家公司的全部股權及債權，成功回籠資金14.85億元，有效緩解了14.52億元的債權壓力。

昔日高價競得的土地如今卻面臨去化難題。以2015年12月底信達地產斥資30.3億元競得的深圳坪山地塊為例，該項目打造的“信達泰禾·金尊府”樓面價超過2.5萬元/平方米，刷新了當時的地價紀錄。信達地產披露，該項目預計總投資54億元，2017年開工建設，原計劃2019年竣工。但在2019年年報及2020年半年報中，竣工時間卻被推遲至2020年。事實上，該項目直至2021年才竣工，且實際投資金額大幅縮水至1.6億元。

從昔日的“地王收割機”到出售資產套現(xiàn)，再到面臨去化壓力，這些存貨的變現(xiàn)能力直接影響信達地產的資產流動性及償債能力。同時，在“三條紅線”政策的約束下，房企有息負債規(guī)模受到嚴格限制，即便全部符合監(jiān)管要求，有息負債增速也需控制在15%以內。

彼時，房地產行業(yè)已步入下行周期，市場競爭愈發(fā)激烈，調控政策持續(xù)加碼。在此背景下，信達地產如何加快去化速度、提升去化質量，成為亟待解決的問題。2021年1月，趙立民接替丁曉杰，出任信達地產董事長。

趙立民同樣在中國信達體系內擁有豐富的任職經歷。在任期間，他積極推動信達地產在困境中尋求轉型，深度參與房地產風險化解項目。但由于工作調整，2022年7月，趙立民申請辭去公司董事長、董事等職務。

2022年8月，石愛民接任信達地產董事長。此時，房地產行業(yè)正急需紓困。石愛民上任后，信達地產紓困代建的步伐顯著加快，頻繁現(xiàn)身于出險房企的救援行動中，扮演起“白衣騎士”的角色。

據(jù)相關媒體統(tǒng)計，自2022年至2024年9月底，信達地產累計參與了152個房地產風險化解項目，項目總規(guī)模高達737億元，成功保障了10.1萬套商品房的交付，并帶動了3220億元項目的推進。

此外，在業(yè)務模式上，信達地產也正從單純的房地產開發(fā)向房地產投資、協(xié)同并購與管理服務領域拓展；在盈利模式上，也從原先單純依賴項目開發(fā)利潤，轉變?yōu)殚_發(fā)利潤、投資收益及監(jiān)管代建收入等多元化收入來源。

然而，在石愛民的努力下，信達地產仍面臨不小的業(yè)績壓力。2024年上半年，信達地產實現(xiàn)營業(yè)收入25.32億元，同比下降13.77%；歸屬母公司凈利潤1.06億元，同比下降40.4%。

2024年8月，石愛民因工作調整辭去董事長等職務。對此，有業(yè)內人士分析表示，信達地產近年來頻繁更換董事長，反映出公司內部管理方面存在的問題，信達地產需要在內部管理和經營策略上作出更多調整與優(yōu)化，以提升公司的競爭力和市場表現(xiàn)。

2024年9月，現(xiàn)任掌舵者鄧立新接任。此時，信達地產正處于關鍵轉型期，債務和現(xiàn)金流壓力較大。

資料顯示，鄧立新生于1968年，擁有西南財經大學經濟學碩士學位，是高級經濟師，在國有商業(yè)銀行、金融資產管理公司積累了豐富的金融和經營管理經驗。

面對當下重重壓力，鄧立新如何帶領信達地產走出困境、實現(xiàn)業(yè)績扭虧為盈，仍需時間驗證。

值班編委：李紅梅

責任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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