中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)駐兩會(huì)記者苗野/攝

王韶/文

3月5日，“持續(xù)用力推進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”被首次載入政府工作報(bào)告，充分體現(xiàn)了黨和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的高度重視。2024年11月，本人曾撰文《“止跌回穩(wěn)”任重道遠(yuǎn)，不躺平頂硬上》，今結(jié)合2025年全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告再議“止跌回穩(wěn)”。

一、相信國(guó)家的力量

房地產(chǎn)是國(guó)家的重要支柱產(chǎn)業(yè)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器和驅(qū)動(dòng)器，擴(kuò)大消費(fèi)的助力器。樓市穩(wěn)定不僅利于防范金融風(fēng)險(xiǎn)，還能有效帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)城市化發(fā)展。同時(shí)，房產(chǎn)作為居民家庭資產(chǎn)的重要組成部分，價(jià)格波動(dòng)直接影響家庭和諧、財(cái)富感知和消費(fèi)信心，甚至社會(huì)穩(wěn)定，只有房?jī)r(jià)穩(wěn)定居民才能更好地規(guī)劃家庭財(cái)務(wù)支出，有更強(qiáng)烈的消費(fèi)意愿。

樓市穩(wěn)則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)、金融穩(wěn)、民生穩(wěn)、消費(fèi)穩(wěn)。毋庸置疑，“房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”是一項(xiàng)政治性、全局性和根本性的重要政策，深遠(yuǎn)影響不需贅述！

從去年9月26日政治局會(huì)議首次提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，到今年兩會(huì)“持續(xù)用力推進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”，中央重要會(huì)議三次提及“穩(wěn)定樓市”，措辭一次比一次嚴(yán)厲?！俺掷m(xù)”表明并非三分鐘熱度，不達(dá)目標(biāo)誓不罷休；“有力”表明與較往措施更到位，更精準(zhǔn)，力度更強(qiáng)，突顯國(guó)家對(duì)“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)的堅(jiān)定，也強(qiáng)調(diào)“止跌回穩(wěn)”的重要性和緊迫感。

去年四季度以來(lái)，國(guó)家、地方“四個(gè)取消、四個(gè)降低和兩個(gè)增加”系列政策“組合拳”持續(xù)輪番加碼。2024年廣東樓市走勢(shì)先抑后揚(yáng)，總體有所回暖，第四季度商品房銷(xiāo)售回暖明顯，市場(chǎng)止跌回穩(wěn)初顯成效，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房新開(kāi)工和竣工面積等先行指標(biāo)仍未有明顯改善，區(qū)域市場(chǎng)分化加劇，政策邊際效應(yīng)減弱，觀望情緒依然濃厚。

影響“止跌回穩(wěn)”原因復(fù)雜多變，但主因依然是消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)和安全交付的信心不足，以及就業(yè)和收入預(yù)期降低。

預(yù)期穩(wěn)，則信心強(qiáng)；信心強(qiáng)，則動(dòng)力足！

今年政府工作報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)的表述突出強(qiáng)調(diào)“塑造積極的社會(huì)預(yù)期”的重要性，從宏觀經(jīng)濟(jì)、財(cái)政貨幣、民生保障和樓市政策等方面全方位釋放出穩(wěn)定預(yù)期、激發(fā)活力、推動(dòng)發(fā)展的積極信號(hào)，目標(biāo)清晰、方向明確，措施有力，體現(xiàn)責(zé)任和擔(dān)當(dāng)，值得期待。

（1）宏觀經(jīng)濟(jì)與就業(yè)托底。穩(wěn)增長(zhǎng)就是穩(wěn)就業(yè)，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展必然帶動(dòng)收入和就業(yè)的增長(zhǎng)預(yù)期，從而擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求、促進(jìn)消費(fèi)和投資，有效降低居民觀望情緒、減少對(duì)償債壓力的憂(yōu)慮，增強(qiáng)居民的購(gòu)買(mǎi)能力與意愿。GDP5%增長(zhǎng)目標(biāo)，關(guān)乎未來(lái)政策力度，直接影響就業(yè)基本面。一般而言，GDP每增長(zhǎng)1個(gè)點(diǎn)可直接拉動(dòng)150萬(wàn)~200萬(wàn)個(gè)就業(yè)。

（2）財(cái)政貨幣雙輪驅(qū)動(dòng)。貨幣政策適度寬松，財(cái)政政策更加積極，4%赤字率釋放出財(cái)政加碼信號(hào)，赤字規(guī)模達(dá)5.66萬(wàn)億元，新增財(cái)政赤字可化解地方存量債務(wù)，也可用于房地產(chǎn)收儲(chǔ)、基建和新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以此拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

超長(zhǎng)期特別國(guó)債1.3萬(wàn)億元，地方政府專(zhuān)項(xiàng)債4.4萬(wàn)億元，今年合計(jì)新增政府債務(wù)總規(guī)模達(dá)11.86萬(wàn)億元，比去年增加2.9萬(wàn)億元，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持將大大增強(qiáng)，利于降低社會(huì)綜合融資成本，也有利解決房地產(chǎn)流動(dòng)性緊張問(wèn)題。

2%的CPI漲幅預(yù)期，物價(jià)溫和回升，不僅是民生保障的重要舉措，更是改善國(guó)民經(jīng)濟(jì)循環(huán)，提振市場(chǎng)預(yù)期、促進(jìn)投資的關(guān)鍵，使老百姓有更多就業(yè)增收機(jī)會(huì)。

（3）民生保障筑基。逐步推行免費(fèi)學(xué)前教育，發(fā)放育兒補(bǔ)貼；加強(qiáng)靈活就業(yè)和新就業(yè)形態(tài)勞動(dòng)者權(quán)益保障……民生為大，樁樁件件都關(guān)乎百姓福祉，一系列措施切實(shí)增強(qiáng)百姓的安全感、幸福感和獲得感，消除百姓對(duì)就業(yè)和生活的后顧之憂(yōu)。

（4）樓市供需雙側(cè)精準(zhǔn)調(diào)控?！墩ぷ鲌?bào)告》從政策實(shí)施、預(yù)期引導(dǎo)、平衡供需、盤(pán)活存量、激活需求和房地產(chǎn)新模式等維度提出政策措施，明確具體，如城中村改造、減少土地供應(yīng)、支持商品房收儲(chǔ)、釋放剛性和改善性住房需求潛力，還強(qiáng)調(diào)“發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)”……

市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)改善，以及“止跌回穩(wěn)”的實(shí)現(xiàn)必須依靠政策利好和積極市場(chǎng)信號(hào)的延續(xù)。2024年多次政策落地短期內(nèi)改變了居民預(yù)期不再觀望，使止跌回穩(wěn)初見(jiàn)成效。未來(lái)，政策目標(biāo)將更精準(zhǔn)，更注重短期和長(zhǎng)期預(yù)期的收復(fù)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，2025年或進(jìn)一步降準(zhǔn)降息，新房貸款利率和存量房貸利率或進(jìn)一步下調(diào)，居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)大大降低，激發(fā)購(gòu)房意愿。另外，針對(duì)各地土地庫(kù)存大、去化周期長(zhǎng)，各地政府將加大存量土地和商品房的收儲(chǔ)力度，這有助土地資源優(yōu)化使用、推動(dòng)房地供需平衡、緩解供求矛盾，穩(wěn)定房?jī)r(jià)、合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期、消化庫(kù)存。

二、相信市場(chǎng)的力量

千百年來(lái)，“安居樂(lè)業(yè)”已深入國(guó)人骨髓，住房任何時(shí)代都是重大民生，任何時(shí)候都有重大需求。以廣東為例：

（1）人口紅利是住房市場(chǎng)重要基礎(chǔ)。據(jù)第七次全國(guó)人口普查，至2020年底，廣東總?cè)丝?.26億，較2010年增加2169萬(wàn)人、2000年增加4078萬(wàn)人，兩次普查人口規(guī)模及增量均居全國(guó)之首。數(shù)據(jù)顯示，2000~2020年廣東城市家庭戶(hù)人口累計(jì)增加4277萬(wàn)人；城鎮(zhèn)家庭戶(hù)人口增加234.81萬(wàn)人，增速明顯不及城市。從人口增量看，2000~2020年廣東常住人口增量主要來(lái)自珠三角的深圳、廣州、佛山、東莞、惠州、中山和珠海7座城市，其年均增長(zhǎng)率均在2.5%以上，合計(jì)增量達(dá)3348萬(wàn)人，占全省總增量82.1%；其中深圳、廣州分別增加1048萬(wàn)和873萬(wàn)人，顯著高于其他城市；佛山、東莞、惠州、中山和珠海共增加1426萬(wàn)人，其他14個(gè)城市增量均不足100萬(wàn)，反映城市對(duì)人口的吸引力偏弱，這便不難說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么分化加劇。

此外，廣東家庭代際關(guān)系日趨簡(jiǎn)單，規(guī)模不斷縮小，一人戶(hù)和一代戶(hù)明顯增加，越來(lái)越多的大家庭裂變?yōu)樾〖彝?，意味著?duì)住房套數(shù)需求量也相應(yīng)持續(xù)增加。

2020年廣東常住人口中，15~64歲的總勞動(dòng)年齡人口占72.6%，65歲及以上的老齡人口占8.6%，總體進(jìn)入老齡化社會(huì)，但相比城市人口總體仍較年輕，仍處于人口紅利期，尤其珠三角城市更為明顯。這意味著廣東城市經(jīng)濟(jì)活力高，基本面良好，有利于住房市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。

（2）住房需求有保障。2020年廣東城鎮(zhèn)家庭戶(hù)人均居住面積為30.9平方米，戶(hù)均78.6平方米，顯著低于全國(guó)平均水平。2020年廣東城市家庭戶(hù)人均居住面積小于30平方米的戶(hù)數(shù)占比高達(dá)59.7%，人均居住面積小于20平方米的家庭戶(hù)占36.6%，廣東城市家庭戶(hù)居住在只有1間房間的住房占40.7%。

從人均住房間數(shù)和來(lái)源看，2020年廣東城鎮(zhèn)家庭戶(hù)人均0.94間；住房來(lái)源為租賃住房的家庭占城鎮(zhèn)總家庭戶(hù)的比例達(dá)50.4%。

2020年廣東城鎮(zhèn)家庭戶(hù)居住的住房樓齡在30年以上的戶(hù)數(shù)占10.2%，樓齡在20年以上的戶(hù)數(shù)占35.3%，城市家庭戶(hù)住房有電梯的占比為33.3%，意味著廣東存在相當(dāng)大的住房改善需求。

“止跌回穩(wěn)”是一項(xiàng)系統(tǒng)性工作，環(huán)環(huán)相扣，相輔相成，其基礎(chǔ)建立在社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面恢復(fù)增長(zhǎng)之上，房?jī)r(jià)當(dāng)然也不能偏離消費(fèi)者的實(shí)際能力……黨和國(guó)家正致力于消除打通影響“止跌回穩(wěn)”的痛點(diǎn)和堵點(diǎn)，我們需要信心和耐心。

“止跌回穩(wěn)”，分化是常態(tài)，是量?jī)r(jià)、企業(yè)、區(qū)域和業(yè)態(tài)重新洗牌均衡發(fā)展的開(kāi)始?！爸沟胤€(wěn)”短期很難實(shí)現(xiàn)全國(guó)全面回穩(wěn)，人口凈流入的超大特大城市或許先行回穩(wěn)，但對(duì)于眾多經(jīng)濟(jì)缺乏潛力、產(chǎn)業(yè)落后、人口凈流出的三、四線(xiàn)城市，回穩(wěn)或許持續(xù)面臨挑戰(zhàn)，擁抱新模式，建設(shè)真正符合百姓需求的“好房子”，特色化、差異化錯(cuò)位發(fā)展或許才是真正出路！

人生總是先相信，后看見(jiàn)，相信就會(huì)擁有。我相信相信的力量！

（作者系廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)）

值班編委：蘇志勇

責(zé)任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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